Sentencia Nº 214 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 14-09-2022

• Número de sentencia: 214
• Fecha: 14 Septiembre 2022
• Materia: SUCESION DE CUTO DE BERARDI ELVA RENNE Y OTRA Vs. REMETAL EXPRESS S.R.L. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CAPITAL Excma. Cámara en Documentos y Locaciones - Sala II ACTUACIONES N°: 10435/17 JUICIO: SUCESION DE CUTO DE B.E.R. Y OTRA c/ REMETAL EXPRESS S.R.L. s/ DAÑOS Y PERJUICIOS EXPTE. N° 10435/17. SALA II. SENTENCIA N° 214

Y VISTO:
En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a los 14 días del mes de septiembre de 2022 se reúnen la Sra. Vocal de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones, S.I., Dra. M.S.M. y y el Sr. Vocal Dr. L.J.C., para considerar y resolver el recurso de apelación deducido por la parte demandada Remetal Express S.R.L. el 06/08/2021, en contra de la sentencia del 02/08/2021. Practicado el sorteo de ley y establecido el orden de votación se procedió a la misma con el siguiente resultado: Dra. M.S.M. y Dr. L.J.C.. La Sra. Vocal Dra. M.S.M. dijo: I.V. a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de apelación deducido contra la sentencia del Juzgado Civil en Documentos y Locaciones de la VIIIº Nominación de fecha 02/08/2021, que resuelve hacer lugar a la demanda por daños y perjuicios promovida, y condenar a la demandada a abonar la suma de pesos dos millones doscientos sesenta y cinco mil ochocientos sesenta y cuatro con 20/100 cvtos. ($2.265.864,20) por daños y gastos de reparación, y pesos quinientos cuatro mil ($504.000) en concepto de lucro cesante, con más intereses, e impone costas a cargo de la parte demandada. Contra dicho pronunciamiento, se alza la demandada, a quien se concede el recurso el 09/08/2021. En fecha 06/09/2021 presenta memorial de agravios la accionada, contestado el 21/09/2021 por la actora. Manifiesta la demandada que la sentencia condena a su parte a pagar una indemnización para reparar y dejar nuevo el inmueble de la litis, lo que implica resolver el deterioro natural de revoques, pisos, revestimientos, cubierta de chapa, impermeabilizaciones, cielorrasos, etc. del fundo. Sostiene que la obligación de restituir el inmueble en iguales condiciones que las recibidas no implica que el locatario deba reparar todos los daños que acuse el inmueble, sino sólo y únicamente asumir aquellas reparaciones derivadas del mero mantenimiento y las que obedezcan a roturas provocadas en el inmueble alquilado, y su parte cumplió con su obligación de conservar el inmueble y devolverlo en las mismas condiciones recibidas, salvo los deterioros propios del uso normal, desgaste y envejecimiento de la cosa alquilada, por lo que es un despropósito condenarla a pagar los costos de conservación y reparación que deben ser afrontados por la propietaria del inmueble. Relata que de la declaración testimonial del Sr. T. -ex administrador de la actora- surge que el inmueble acusaba problemas estructurales, y que las partes habían convenido que la propietaria se encargaría de realizar las reparaciones necesarias para resolverlos. Aduce que en autos no se acreditó que los deterioros del inmueble fueran roturas provocadas por su mandante o sus dependientes, no existiendo prueba que permita concluir que ellas sean consecuencia del obrar humano, reconociendo incluso los peritos que los daños del inmueble obedecen a fallas constructivas. Expresa que la sentencia justifica la decisión en la falta de prueba de su parte relativo a que los deterioros no fueron consecuencia de acciones u omisiones suyas, modificando los principios procesales de la carga de la prueba, pues entiende que la actora debía probar algo que fue negado, esto es, que su parte o sus dependientes hayan provocado los daños en el inmueble. Refiere que la conducta omisiva que le endilga por no notificar a la actora de los desgastes del inmueble, implica una forma errónea de interpretar el sistema de responsabilidad civil, conforme art. 1518 C.C. Postula que se le condenó a pagar una indemnización sin que el actor pruebe la cuantía del daño reclamando, argumentando que su parte devolvió el local a la actora, quien lo recibió sin reserva alguna, y que el acta de constatación realizada fue luego de esa entrega y sin su participación; razón por la cual no puede ser considerada como prueba para este proceso. Afirma que las pericias fueron impugnadas, y nunca se resolvieron, pero aun si se las considera válidas, no surge de aquellas los costos de reparación del inmueble. Insiste en que la sentencia cuantificó “al boleo” el costo estimado para reparar distintos rubros reclamados en $1.257.004, y que como el perito arquitecto reconoció que no contaba con conocimientos para valuar ciertos rubros, la sentencia rellenó esa omisión utilizando el informe del perito ingeniero que sostuvo que los daños por esos rubros serían de $397.036. Resalta que incluso se equivocó al momento de sumar los rubros, pues una parte refiere que los ítems 1 al 7 totalizan $1.257.000 y los ítems 8 a 12 $397.036, pero condena a su parte a pagar $1.761.864, cuando esa suma daba como resultado $1.654.036, es decir se condenó con un exceso de $107.828. En cuanto al lucro cesante, arguye que no puede ser condenada su parte al tiempo que lleve la reparación, por cuanto debe ser subrogada por el propietario del fundo. Agrega que no se probó que las reparaciones que debían realizarse al inmueble impidan utilizarlo o alquilarlo. Critica además el cálculo realizado para determinar el monto, por cuanto los informes presentados por las inmobiliarias no tienen seriedad ni rigor científico. Entiende que el incremento del 20% semestral que se utiliza al precio acordado en el contrato no surge de éste; ni el plazo de 12 meses fijado, pues considera que en ese plazo no se repara sino que se construye un inmueble de las características del que motiva esta litis. Por tanto, si por hipótesis se adeudara este rubro, su cuantía no puede exceder el precio de alquileres pagado el último mes, multiplicado por dos que es el tiempo máximo que puede irrogar realizar las reparaciones mencionadas. Se queja de la tasa de interés aplicable, calificando la decisión de un exceso en la función jurisdiccional por cuanto no tiene explicación, fundamentación, o previsión en alguna norma o antecedente jurisprudencial. Embate contra la imposición de costas, expresando que el rubro de lucro cesante prosperó solo parcialmente, así como que su parte tuvo sobrados motivos para litigar en este caso. Por todo ello, solicita que se revoque la sentencia apelada, y se rechace la demanda, con expresa imposición de costas. El 21/09/2021 contestó agravios la actora, requiriendo su rechazo con costas, por los fundamentos que de ser menester abordaremos al considerar aquéllos. II. Hechos. Previo al tratamiento del recurso de apelación, corresponde efectuar una breve reseña de los hechos expuestos por los litigantes. La parte actora inicia demanda por daños y perjuicios en contra de Remetal Express S.R.L. por la suma de pesos dos millones quinientos once mil novecientos ochenta y cuatro con 20/100 ctvos. ($2.511.984,20), o lo que en más o menos resulte de las pruebas, en concepto de los daños determinados por el informe llevado a cabo el 25/07/2018 (fs. 75/89) por el Ingeniero Civil J.G.C. en la medida de aseguramiento de prueba, y lucro cesante, con más intereses, gastos y costas. Funda su acción en una relación locativa con la parte demandada por aproximadamente veinte años, siendo el último contrato celebrado del 09/09/2014, por un plazo de treinta y seis meses para la explotación de su actividad comercial, con fecha de vencimiento el 31/08/2017. Expone que la demandada el 01/06/2017 le comunicó a través de carta documento que no renovaría el contrato de locación, y que el inmueble fue devuelto en estado deplorable, prácticamente en ruinas, en contra de lo prescripto por el contrato locativo, en especial las cláusulas segunda y octava inc. a), d), f) y g). Arguye que mediante escritura Nº 37 de fecha 31/08/2017 se constató el estado del inmueble, donde en planta baja las paredes se encontraban descascaradas, sin pintura, con cables de electricidad colgantes, toma corrientes en estado precario de conservación, tableros sin funcionamiento, caño roto que produjo pérdida de agua importante en un sector de la entrada, faltante de cerámicos en gran parte de las juntas de hormigón, puertas en mal estado, sin herrajes, baños y vestuarios en mal estado de conservación con pérdida de agua y sanitarios rotos. Por su lado, en planta alta los artefactos eléctricos sin funcionamiento, en las zonas de oficinas un depósito con techo destruido, baños en mal estado sin luz ni agua, y muebles empotrados en mal estado. Relata que para evaluar los daños contrató a la firma Valle Azul S.A., quien elaboró un presupuesto al 25/09/2017 que ascendía a pesos un millón ciento ochenta y ocho mil ciento ochenta y seis con 39/100 ctvos. ($1.188.186,39) el que acompaña a su demanda, y el 26/09/2017 por carta documento intimó a la demandada al pago de los daños presupuestados y el reembolso de lo abonado por factura de EDET, siendo negativa la respuesta de la demanda. Afirma que lo más preocupante son las pérdidas de agua, el estado de los techos y el sistema eléctrico, lo que puede provocar un perjuicio más importante al inmueble, por lo que inició la presente acción. Reflexiona sobre la responsabilidad del locatario conforme las cláusulas del contrato. Detalla los daños ocasionados y las reparaciones a ejecutar, y reclama lucro cesante por la imposibilidad de alquilar la propiedad en razón del estado, estimando el valor en pesos setecientos cincuenta mil ($750.000) por los meses que lleva desocupado. Encuadra la demanda en los arts. 1.206, 1.207, 1.210 y cc. CCCN, ofrece prueba documental y peticiona que se haga lugar a la demanda condenando a la demandada a abonar las sumas reclamadas más intereses, gastos y costas. Corrido el pertinente traslado, el 25/04/2019 se apersona la demandada Remetal Express S.R.L. por intermedio de su letrado apoderado, M.E.A., realiza una negatoria general y especial de los hechos invocados en la demanda y expone su verdad de los hechos. Sostiene que ocupó sólo una...