Sentencia Nº 139 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 26-07-2022

• Número de sentencia: 139
• Fecha: 26 Julio 2022
• Materia: MONTEROS MARIA DELFINA Vs. GIMENEZ WELLINTON NICASIO Y OTROS S/ DESALOJO

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CAPITAL Excma. Cámara en Documentos y Locaciones - Sala II ACTUACIONES N°: 3331/15 JUICIO: M.M.D.c.G.W.N. Y OTROS s/ DESALOJO. EXPTE. N° 3331/15. SALA II. S.M. de Tucumán, 26 de julio de 2022. Sentencia N° 139

Y VISTO:
Para resolver el recurso de apelación concedido en autos a los demandados W.N.G., M.C. y A.O.T. contra la sentencia de fecha 23 de agosto de 2021, que hace lugar a la acción de desalojo deducida por la actora en su contra y les impone las costas del proceso, y;

CONSIDERANDO:


I.- El 15/09/2021 los demandados expresan agravios contra el fallo de mención. Manifiestan que la sentencia afecta sus derechos como poseedores pacíficos, de buena fe y de manera pública desde hace más de 28 años, siendo el Sr. G. poseedor desde décadas anteriores a la fecha de este proceso. Sostienen que es un error considerar un contrato que firmaron sin saber siquiera su contenido, sin contemplarse el fraude al que se vieron sometidos. Aducen que la actora adjuntó un contrato que nunca les constó de qué se trataba, abusando de un vínculo familiar, por cuanto el Dr. Ortega como la actora son parientes cercanos del demandado N.W.G.. Postulan que si bien la firma inserta en el documento es de ellos, el contenido no lo es, amparándose en el art. 314 CCCN. Relatan que se encuentra debidamente acreditada la posesión mayor al plazo de veinte años del Sr. G., así como la inclusión de los Sres. Torres y Caro, siendo ejemplo de su comportamiento como verdaderos dueños las mejoras realizadas, y las boletas de impuestos y servicios pagados durante tantos años. Señalan la falta de fecha cierta en el instrumento base, requisito indispensable para su oponibilidad a terceros, en razón de que las firmas insertas en el instrumento no están certificadas por fedatario. Por ello, califican de arbitraria la conclusión de que el instrumento es auténtico con fecha cierta, y por tanto hábil para reclamar el desalojo. Invocan el art. 1.035 del Código Civil. Afirman que la actora actuó de mala fe, al pretender encubrir un delito bajo una figura aparente de legalidad como el contrato de tenencia precaria, cuando ellos -reiteran- son poseedores de buena fe, publica pacífica e ininterrumpida, lo que surge de las construcciones realizadas en el inmueble de la litis, los servicios públicos pagados, los servicios de televisión por cable, y el contundente relato testimonial brindado por la testigo F.M.T. el 15/11/2018. Finalmente, se agravian de la sentencia en virtud de que no contempló la edad del Sr. G. -un hombre de casi 90 años-, así como que dos de los demandados tienen hijos menores de edad. Cita jurisprudencia que considera aplicable al caso, y concluye solicitando se revoque la sentencia en crisis. Por presentación de fecha 30/09/2021 la actora contesta los agravios de los demandados, oponiéndose al progreso del recurso, por los motivos que allí esgrime, a los que nos remitimos por razones de brevedad. Radicada la causa por ante este tribunal, por decreto de fecha 06/12/2021 se ordena correr vista a la Defensoría de la Niñez, Adolescencia y Capacidad Restringida, que por turno corresponda, para que adopte las medidas pertinentes, en virtud de la representación complementaria que incumbe al Ministerio Público. En fecha 28/03/2022 se llaman autos para sentencia.

II.- Adelantamos, que el recurso interpuesto por el demandado será objeto de rechazo, toda vez que los fundamentos expuestos en esta instancia resultan insuficientes para revocar la sentencia de grado. En primer lugar, recordamos que los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas, que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver F.Y., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág. 825; F.A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620). Asimismo, y en sentido análogo, tampoco es obligación de los juzgadores ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estimemos apropiadas para resolver el conflicto. Cabe recordar que la acción de desalojo es una acción de naturaleza personal, que se confiere a todo aquél que invoque un título del cual derive el derecho de usar y gozar de un inmueble contra todo el que se encuentre en su tenencia actual sin derecho alguno para ello (cfr. A., Roland, Derecho Procesal Civil y Comercial, Santa Fe, ed. R.C., 1999, t. II, p. 366; M.Q., E. y V.L., E, Locación de cosas, Bs. As, ed. La Ley, 1999, p. 291; K., H., Proceso de desalojo, Bs As, ed. Astrea, 2001, p. 78/9; G.Z., L. y R.J., M., El Juicio de desalojo, ed. Mediterránea, vol. 3, Córdoba, 2009, p. 62 y 66; De Santo Víctor, Juicio de desalojo, ed. Universidad, buenos aires, 2009, p.115; Palacio, Derecho Procesal Civil, t. VII, p. 90; A., Juicio de desalojo, p. 230; R., J.O., El juicio de Desalojo, 5ta. Ed. Nova Tesis, 2002, p. 92); proceso que se asienta sobre una serie de causales tipificadas, de modo tal que los hechos tienden a configurarla, para después por vía de ésta pretender el desahucio (cf. F.“.. Procesal...” tomo IV, p.402). Mediante el ejercicio de esta acción se pretende recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título, sea por tener una obligación exigible de restituirlo, o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión (Palacio Lino E. “Der. Procesal Civil”, T.V., p. 77 y sgtes.). Por esta razón, la doctrina enfatiza que la acción de desalojo no se confiere solo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, usufructuario, locatario etc.) contra todo aquel que esté en la tenencia de él, ya sea sin derecho originario o regularmente conferido; por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia o intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que por su precariedad engendre la obligación de restituir (conf. S.A.J.-.L., Comodato y Desalojo- Pág. 271 y sgtes.). Nuestro ordenamiento procesal local, conforme el art. 414, expresamente prevé que la acción de desalojo procederá contra los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible. Así, la ley prevé que en esta vía únicamente se debatan cuestiones inherentes al uso y goce de la cosa; cuyo trámite es excepcionalmente abreviado y es concedido por el ordenamiento jurídico contra aquel cuya obligación de restituir sea exigible; el debate por esencia es restringido, no siendo en consecuencia el marco apropiado para reclamar la desocupación de un inmueble si quién lo ocupa alega y prima facie demuestra derechos posesorios sobre el mismo; por ello, su objeto ha de circunscribirse a la desocupación de la propiedad a favor de quién tiene un derecho sobre ella, contra quién lo retenga sin derecho. De otra parte, cabe señalar que resulta sustancialmente diferente la situación cuando el accionante esgrime la calidad de propietario del inmueble cuyo desalojo solicita, de cuando el ejercicio de la acción se funda en una relación de naturaleza contractual, como sería el caso de haber otorgado un préstamo de uso o comodato, como acontece en la especie. La distinción resulta trascendental, dado que cuando el titular de dominio de un inmueble promueve juicio de desalojo invocando su calidad de propietario, es criterio reiterado de la Corte Suprema de Justicia Provincial que para demostrar su legitimación activa debe acompañar el título, pero además debe acreditar la posesión de la cosa, esto es, que alguna vez se le hizo tradición del inmueble (CSJT, sentencia Nº 690 del 03/10/1996, en autos “P.S.v.L.A. s/ Desalojo”; ídem sentencias Nº 171 del 13/3/2006, en “V.M.F.v.W.R.R. y otra s/ Desalojo”, Nº 819 del 23/10/1998, en “Coop. de Vivienda Crédito y Consumo La Perla del Sud vs. J.M.L.R. y otro s/ Desalojo por tenencia precaria”; Nº 567 del 23/6/2008, en "R.R.G.O. y otra vs. M.N.S. y otros s/ Especiales fuero de atracción"; Nº 570 del 09/8/2010, en "Finca San Antonio S.R.L. vs. C.D. s/ Desalojo", entre otros). Por el contrario, cuando la acción es ejercida invocando la existencia de una relación contractual entre las partes no resulta un impedimento decisivo para la procedencia de la acción el hecho de que la actora no haya acreditado haber recibido por tradición la cosa. Ello es así, por cuanto la calidad de propietario no necesita ser invocada para accionar por desalojo cuando se lo hace sobre la base de un contrato (cfr. CNApelCivil, Sala I, sentencia del 20/3/1999, en autos “N.S. c. Salwin S.R.L.”, en LL 1999-F, 406 - DJ 2000-1, 655). En tales casos, el accionante debe acreditar la existencia de la relación contractual que le otorga el derecho a demandar la restitución del inmueble, antes que su derecho de propiedad sobre el mismo. Ahora bien, del análisis de la causa se observa que la actora en la medida preparatoria adjuntó contrato de tenencia precaria de uso gratuito entre su parte -identificada como propietaria- y los demandados sobre el inmueble objeto de este proceso (fs. 15 medida preparatoria). Citados a reconocer firmas (fs. 16), los demandados el 14/11/2014 comparecieron y reconocieron que las firmas insertas pertenecen a sus puños y letras respectivamente, así como su contenido (fs. 18/20). En consecuencia, en el caso debe estarse a las normas que regulan la figura del préstamo de uso o comodato, tal como fue encuadrado por la sentenciante. Por esta razón, resulta preciso señalar, el comodato o préstamo de uso es el contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla (cfr. art. 1533 del CCCN, anterior art. 2.255 del CC). Al igual que la locación, puede recaer sobre cosa propia o ajena, de modo que el comodante puede o no ser el propietario o titular de otro derecho...