Sentencia Nº 135 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 03-11-2022

• Número de sentencia: 135
• Fecha: 03 Noviembre 2022
• Materia: CONSORCIO DE PROPIETARIOS LAS MARIAS DEL NEVADO - BARRIO PRIVADO Vs. EYPO S.R.L. S/ COBRO EJECUTIVO

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CONCEPCIÓN Excma. Cámara en Documentos y Locaciones

C.J.C. - Sala I ACTUACIONES N°: 374/20 “2022 - Año de la conmemoración del 40º aniversario de la Gesta de Malvinas” SENT. Nº: 135 - AÑO: 2022. JUICIO: CONSORCIO DE PROPIETARIOS LAS MARÍAS DEL NEVADO - BARRIO PRIVADO c/ EYPO S.R.L. s/ COBRO EJECUTIVO - EXPTE. N° 374/20. Ingresó el 09/03/2022. (Juzgado de Doc. y L.. de la Iª

Nom. - C.J.C.). CONCEPCION, 03 de noviembre de 2022. AUTOS Y VISTOS: Para resolver el recurso de apelación interpuesto por el letrado P.A. en 07/02/2022 contra de la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2021;

y CONSIDERANDO:
En memorial presentado en fecha 18/02/2022 el Dr. P.A., por la representación de la actora invocada en autos, sostiene que en tiempo y forma viene a expresar agravios en contra de la sentencia dictada en 28/12/2021, solicitando se la revoque por los argumentos que esgrime, haciéndose lugar a la demanda, con expresa imposición de costas. Cuestiona que se haya introducido en la sentencia impugnada la cuestión de la causa de la obligación, relativa a la sociedad civil referida en el reglamento de convivencia del barrio cerrado actor, estando vedado en un proceso ejecutivo, conforme lo dispuesto en art. 517 procesal, que transcribe, agregando que en autos no se ha discutido la causa de la obligación, al no existir excepciones válidamente opuestas, por lo que no puede ser arbitrariamente introducida por la simple voluntad del juzgador. Cita jurisprudencia. Señala que no existe sociedad civil con regular funcionamiento, pues el organismo de aplicación provincial no puede admitir la inscripción, registración y funcionamiento de sociedades civiles para la administración de barrios cerrados o privados y que los requisitos esenciales de la sociedad civil son incompatibles con un consorcio de barrio cerrado, pues no tiene fines de lucro. Que no puede aceptarse como cumplido el requisito de negación de la deuda, esencial para la admisión de la inhabilidad de título, por la sola manifestación de la sentencia apelada. Sostiene que agravia gravemente los derechos de su representado que la sentencia considere que al no haberse afectado el consorcio al régimen de propiedad horizontal especial prevista en el CCCN no puede ejecutar a sus consorcistas por las expensas adeudadas, alegando que el art. 2075 CCCN no fija plazo ni sanción para la adecuación al régimen de la propiedad horizontal especial. Se queja de que la sentencia en crisis le niegue a la actora la condición de conjunto inmobiliario. Critica que en la sentencia recurrida se considere que revisten esa condición solamente los adecuados al régimen de propiedad horizontal especial, alegando que esa interpretación se contrapone en contra la letra expresa del CCCN, transcribiendo el art. 2075 de dicho digesto. Reprocha la interpretación inapropiada en la sentencia apelada respecto al precedente citado (“Consorcio de Propietarios La Arboleda Country Club vs, L.L.C. s/ Ejecutiva Expte. nº 1108/19), donde manifiesta que la Corte resuelve en sentido contrario a lo decidido por la A quo. Refiere que nuestro Tribunal Cimero dice en ese fallo que no puede una sociedad civil atribuirse el carácter de consorcio para ejecutar expensas, tal como pretende la sentencia apelada, si su existencia no está acreditada. Indica que en este caso han señalado en la demanda que la sociedad civil referida en el Reglamento de Convivencia no tiene ni existencia ni normal funcionamiento en Personas Jurídicas, lo que se ratifica con el informe de dicha institución. Agrega que el caso “Consorcio de Propietarios Loma Linda Country Club S.C. C/ D.F.M. s/ Cobro Ejecutivo de Expensas - Expte.nº5716/17”, la cuestión litigiosa que resolvió nuestra Corte local es la legitimación de una sociedad civil para cobrarle expensas comunes adeudadas a la demandada, habida cuenta de la existencia de otra persona jurídica a quien el consorcista demandado pagaba expensas en el barrio cerrado. Que el juez resuelve, adecuadamente la cuestión, expresando que ello excede el marco cognoscitivo de un cobro ejecutivo. En autos consta que se ha organizado el Consorcio actor, reuniéndose en Asambleas debidamente acreditadas en autos, eligiendo su Administración. Esta Administración es la que ha intimado de pago al deudor sin obtener respuesta y ha emitido la certificación de deuda para su cobro por la vía judicial ejecutiva. Que esta situación, no discutida en autos no ha sido valorada en la sentencia

atacada.- Señala que la sentencia en crisis impide en los hechos concretos al Consorcio actor funcionar como tal, pues debe funcionar como sociedad civil, pero esa sociedad civil no existe, como está probado en autos. Menciona que el informe de Personas Jurídicas de Tucumán, -agregado por decreto del 03/09/2021-, dice que no figura registrada como sociedad civil. De esta manera, aduce que se condena al consorcio a no poder cobrar nunca las expensas comunes por vía judicial, pues no cabe exigir que una sociedad civil que no existe pueda actuar en juicio. Que ello resulta notoriamente perjudicial para la subsistencia de un barrio cerrado, preguntándose cómo se cobraran los servicios de vigilancia, cuidado y mantenimiento de los espacios comunes. Delimitada de esta manera la cuestión propuesta, corresponde ingresar a su tratamiento, siendo oportuno precisar que el Tribunal sólo puede conocer en los específicos agravios propuestos al fundar la apelación, en la medida que contengan critica concreta y razonada de los fundamentos de la sentencia recurrida. (art. 717 in fine CPCC; P.J.R., Derecho Procesal Civil, Comercial y Laboral, “Tratado de los Recursos”, p. 152; Palacio, L. y A.V., A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - Explicado y Anotado jurisprudencial y bibliográficamente”, T. 6, pp. 421/422). Asimismo, que el Tribunal no se encuentra obligado a seguir al recurrente en todas y cada una de las cuestiones y argumentaciones que propone a consideración de la Alzada, ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan sólo aquellas conducentes para decidir el caso, y que bastan para dar sustento a un pronunciamiento válido (Cf., por todos, CS Fallos, 258:304; 262: 222; 263:30; y S.C.F., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado", t. I, Astrea, Bs. As. 1971, pp. 277/278). De los antecedentes relevantes del caso, resulta que en 20/10/2020 el letrado P.A. invocando calidad de apoderado del Consorcio de Propietarios Las Marías del Nevado Barrio Privado, -según testimonio de Poder General para Juicios que acompaña-, manifiesta que viene a promover juicio ejecutivo en contra de EYPO SRL por la suma de $50.800 (según modificación efectuada en 06/11/2020) en concepto de expensas comunes adeudadas a su poderdante, con más los intereses moratorios -fijados en el Reglamento de Convivencia y servidumbre predial recíproca vigente instrumentado en escritura nº 199 de fecha 25/04/2013, adjuntada con la demanda-, con más gastos y costas desde la mora hasta el momento del pago. En Escritura Pública nº 33 del 06/03/2020, L.P.d.V.T. se presenta como administradora de la razón social Las Marías del Nevado Barrio Privado y Consorcio de Propietarios Sociedad Civil, conforme Reglamento de Constitución instrumentado en Escritura nº 199 de fecha 25/04/2013 y Acta nº 16 de 07 de octubre de 2019 de designación en el cargo, y en tal carácter otorga Poder general para Juicios y cuestiones administrativas en favor del Dr. P.A.A., para que en nombre y representación de la razón social Las Marías del Nevado Barrio Privado Sociedad Civil, la represente en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales que tenga pendiente o se susciten en adelante. Relata que el Consorcio de Propietarios Las M.d.N.B.P. fue constituido inicialmente como una sociedad civil, integrada por la titular del dominio del inmueble donde se desarrolló el Barrio Privado: La Constructora Del Nevado SRL y M.A.G.M., tal como consta en escritura nº 199 de fecha 25/04/2013 (Título Primero, hoja notarial 00845607); agrega que dicha sociedad estaría integrada por los socios fundadores y todos los propietarios de los lotes de terreno actuales o futuros (art. VI al dorso de esa hoja notarial). Recuerda que al otorgamiento de la escritura pública referida estaba vigente el Código Civil que contemplaba la figura asociativa de la sociedad civil, que no ha sido considerada en el CCCN hoy vigente, que contempla en su Libro IV a los Conjuntos Inmobiliarios. Alega que este es el status jurídico del actor en este proceso, que la existencia y personalidad jurídica propias del Consorcio Las Marías del Nevado Barrio Privado están expresamente contempladas entre otras en el art. 2074 CCCN, que transcribe. Menciona que los conjuntos inmobiliarios se caracterizan por la existencia de partes comunes y partes exclusivas de cada titular de lote, en un estado de indivisión perpetua, con un reglamento que regule los órganos del funcionamiento, limitaciones y restricciones a la convivencia, como la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes entre otros puntos. Afirma que los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del CCCN también están incluidos en las previsiones del art. 2075 párrafo final del CCCN, que ordena su adecuación, aunque sin plazo, habida cuenta la complejidad del tema y de contar con reglamentaciones especiales urbanísticas municipales y catastrales provinciales, al régimen de propiedad horizontal especial. Aduce que un barrio privado o country preexistente a la vigencia del CCCN, no se haya adaptado aun a la figura de la Propiedad horizontal especial, no significa que no existe, o que sus consorcistas no puedan actuar en la vida diaria para atender las necesidades cotidianas de atender espacios comunes. Narra que el demandado es titular de dos lotes, -cuyos datos identificatorios allí se cita- y que el Reglamento de Convivencia y servidumbre predial recíproca...