Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala M, 5 de Mayo de 2015, expediente CIV 079244/2010

• Fecha de Resolución: 5 de Mayo de 2015
• Emisor: Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de mayo del año dos mil quince, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D..

E.M.D. de V., M. De los Santos y F.P.S., a fin de pronunciarse en los autos “Semchysyn, R.N. c/Juárez, A.G. s/daños y perjuicios”, expediente n°79244/2010 del Juzgado Civil n°63, la Dra. D. de V. dijo:

La sentencia dictada por el Dr. P.J.T. hizo lugar a la demanda entablada por R.N.S. contra A.G.J. y lo condenó a pagar la suma de $150.600, con más sus intereses.

1. El 22 de agosto de 2008 se celebró un contrato de locación, por el cual el demandado alquiló un local comercial por un plazo de 36 meses con vigencia desde el 1° de septiembre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2011. En la cláusula quinta del referido contrato se dispuso que el locatario realizaría las reformas necesarias para adaptar el local para el funcionamiento de un lavadero de automóviles, obligándose a devolverlo en su estado original, en buen estado de funcionamiento de todas sus instalaciones y artefactos, y en óptimas condiciones de higiene y limpieza.

   Así las cosas sólo abonó los arriendos de septiembre y octubre de 2008, por lo que se promovió juicio de desalojo y ejecución de alquileres, recuperándose la tenencia del local el 29 de septiembre de 2009. En ese momento se constataron daños en toda su estructura interior y exterior, encontrándose afectados pisos, paredes, techos, sótano, terraza, fachada, todo en estado general de deterioro y descuido. Se reclamó daño material (frente fachada, planta baja, sótano, terraza) y lucro cesante.

   Fecha de firma: 05/05/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA 1 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M Sólo apeló el demandado quien expresó agravios a fs. 291/300, los que fueron contestados a fs.306.

   Se quejó porque el juzgador tuvo como único basamento el contrato de locación, sin tomar en cuenta que el locatario debió aceptar cláusulas impuestas casi como un contrato de adhesión; que si bien no se dejó constancia de las pésimas condiciones del inmueble ya que las tratativas eran verbales, se debería haber partido del principio de buena fe contractual no sólo a favor de la locadora sino de ambas partes. Por otra parte no pudo usar el local para el destino contratado olvidando el sentenciante las normas de los arts. 1514 y 1515 del C.. Civil.

   Refutó el argumento de la falta de reclamo suyo por la necesidad de reparaciones que hizo presumir al sentenciante que mediaba su aceptación. No se trata de juzgar por presunciones -dijo-

   sino de verificar la prueba producida en autos y además, se ha invertido el principio de carga de la prueba, al no exigir acreditación de la existencia de daños y perjuicios para establecer la reparación. La locadora no probó el estado del inmueble al tiempo del contrato, solo aportó un plano municipal del año 1988, es decir de 20 años antes del comienzo de la locación del local para instalar el lavadero de autos.

   Los testigos S. y R. no fueron tomados en cuenta acerca del estado de conservación, que hizo decir al último que nunca pudo comenzar a funcionar como lavadero, aspecto corroborado por la misma inmobiliaria que intermedió sobre el sótano inundado por las napas de agua.

   También se agravió por la condena a dejar el inmueble en las mismas condiciones originarias, no habiendo la actora probado cuáles eran, máxime cuando en el acta de restitución lo recibió de conformidad e inmediatamente lo enajenó. Se reclamó por el gravamen ocasionado con motivo del reconocimiento y monto del daño material y el lucro cesante sufrido (cuando la propiedad fue Fecha de firma: 05/05/2015 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.P.S., JUEZ DE CAMARA 2 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M vendida a los dos meses). La tasa de intereses y el modo de computarlos también fueron objeto de agravios, así como el monto de los honorarios regulados.

2. Está admitido el contrato de locación del inmueble de la calle D. 150 de la Ciudad de Buenos Aires, que rigió a partir 1° de septiembre de 2008 por 36 meses y la recepción de la tenencia por el locador, el 29 de septiembre del año siguiente (fs. 34 vta, pto. 4).

   A la entrega, se dejó constancia que se trataba de un local “en perfectas condiciones de habitabilidad”, recibida de conformidad por haberla examinado el locatario detenidamente. El locatario realizaría las reformas necesarias para adaptar el local al rubro elegido (Lavadero de Automóviles) a su costo y cargo, comprometiéndose previo a su devolución a la locadora a volver a su estado original, en buen estado de funcionamiento todas sus instalaciones y artefactos, óptima condiciones de higiene y limpieza (fs.25). Sin embargo, a continuación se señaló que el demandado “no podrá cambiar su destino, ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad sin el consentimiento previo por escrito de la locadora de ser autorizadas las mismas”.

   Se estableció que si la actora tuviera necesidad de ejecutar trabajos para la conservación o mejora, el locatario no podía reclamar indemnización alguna (cláusula 8ª). Pero paralelamente puso en cabeza del demandado las reparaciones referentes al uso del inmueble que fueren necesarias (cláusula 20ª).

   A fs. 35 la locadora enumeró los elementos...