Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 22 de Septiembre de 2023, expediente CIV 096013/2021/CA001
| Fecha de Resolución | 22 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
96013/2021
SAMAR SA c/ KAYU FOOD SAS Y OTROS s/EJECUCION DE
ALQUILERES
Buenos Aires, de septiembre de 2023.- EA
Y VISTOS
Y CONSIDERANDO:
-
Vienen estos autos a conocimiento de este Tribunal en virtud de los recursos de apelación interpuestos por la ejecutante el 7/5/2023 y por la codemandada "Kayu Food SAS" el 10/5/2023,
contra la sentencia del 28/4/2023 que rechazó las excepciones de inhabilidad de título y caducidad de la fianza, y mandó llevar adelante la ejecución promovida hasta hacerse el acreedor íntegro pago del capital, intereses que por todo concepto fijó en un 60%
anual, multa y costas. Asimismo, desestimó la solicitud de la emplazada de disminuir el importe de la cláusula penal pactada.
Mientras la sociedad accionante critica en su escrito del 22/5/2023 la reducción de la tasa de interés convenida contractualmente; la locataria, por su parte, se queja el 31/5/2023 del rechazo de la morigeración de la multa por ocupación indebida y de la defensa de inhabilidad de título opuesta por su parte. Ambas expresiones de agravios fueron replicadas, respectivamente, en las presentaciones digitalizadas el 6/9/2023 y el 12/7/2023.
-
En primer lugar, es del caso señalar, que los jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todos los planteamientos, ni evaluar la totalidad de los elementos probatorios agregados al expediente sino que sólo deben hacer mérito de aquéllos que crean conducentes y de la articulaciones que juzguen valederas para la resolución de la litis. (CSJN Fallos 258: 304; 262:222; 272:
225; 278:271 y 291: 390 y otros más).
-
Determinado ello, por una cuestión de estricto orden metodológico, abordaremos en primer término los cuestionamientos formulados por "Kayu Food SAS" contra la desestimación de la excepción de inhabilidad de título.
Fecha de firma: 22/09/2023
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
No está discutido a esta altura, -tal como fuera consignado en el pronunciamiento de grado y no fuera materia de agravios-, que el contrato de locación celebrado entre las partes venció el 31 de octubre de 2021, ni que la inquilina se mantuvo en la ocupación del inmueble con posterioridad a esa fecha, hasta el 1/11
2022, fecha en la que restituyó el inmueble, conforme lo denunciado en el expediente conexo sobre desalojo (n°95670/2021).
La apelante se queja del progreso de la ejecución por los períodos reclamados con posterioridad al vencimiento de la relación locativa, por cuanto postula que el contrato solo habilita el procedimiento para el cobro de alquileres y no para la percepción de eventuales daños y perjuicios por ocupación indebida, como se pretende en autos, lo que tiene un trámite procesal diferente. En definitiva, insiste en que el título presentado es totalmente inhábil, y así solicita se declare (v. aquí).
Sabido es que la excepción de inhabilidad de título, es viable en el caso de que se cuestione la idoneidad jurídica de aquél,
sea porque no figura entre los mencionados por la ley, porque no reúne los requisitos a que ésta condiciona su fuerza ejecutiva (existencia de cantidad líquida, exigible, etc.) o porque el ejecutante o el ejecutado carecen de legitimación procesal en razón de no ser las personas que figuran en el título como acreedor o deudor (conf.
Palacio, L.E."Derecho Procesal Civil", t.VII, p.424 y ccdtes.; F.,
E.M. "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
Anotado, Comentado y Concordado", t.III, p.685; Fenochietto -
Arazi, "Código Procesal Civil y Comercial Anotado, Concordado y Comentado", t.II, p.743; CNCiv. Sala "A", r.nro.46.627 del 10/5/89,
y 64371 del 2/2/90).
Ahora bien, se anticipa que las quejas contra la desestimación de la presente excepción deben ser rechazadas sin más por no haber sido negada la deuda reclamada, conforme lo dispone el art. 544, inc. 4°, in fine del CPCC.
Al respecto, corresponde subrayar que la negativa de la deuda no debe constituir un simple formalismo vacío de contenido,
pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalizarían la Fecha de firma: 22/09/2023
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
sumariedad característica del proceso ejecutivo, por lo que debe estar de la enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho que la motivan (conf. Highton, Elena
I.-Areán, B.A., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, T° 10, pág. 278,
Ed. H..
En el presente, no se advierte que se haya negado la deuda reclamada, sino que por el contrario en el pto. I de la expresión de agravios del 31/5/2023, la propia incidentista reconoció -a efectos de fundar su petición de morigeración de la penalidad que se analizará a continuación- que durante la ocupación se continuaron devengando alquileres al último canon contractual con más el interés fijado.
Sin perjuicio de ello, a mayor abundamiento, cabe señalar que la ley acuerda acción ejecutiva por el cobro de alquileres de un inmueble, en atención a la naturaleza del crédito y con prescindencia del hecho de que el plazo fijado contractualmente haya finiquitado (art. 523 inc. 6 y 525 inc. 2 C. Procesal; art. 1208 del CCCN) (cfr. CNCiv., S.M., ".J.J. Y Otro C/ T. P. J. s/ejecución de alquileres", 31/10/2013).
Así, la pretensión ejecutiva emerge de la propia naturaleza del crédito. Los alquileres son exigibles por medio de la vía ejecutiva mientras no se restituya la cosa dada en locación, pues,
según lo dispuesto por el art. 1622 del Código Civil (actual 1218,
CCCN) el vencimiento del plazo contractual no determina la extinción automática del contrato (Highton –A., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los Códigos Provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial, T 9, p. 450).
En efecto, el art. 1218 del CCCN expresamente prevé
que si el contrato tenía una fecha de expiración y la locación continuó, se infiere que locador y locatario han prorrogado sus efectos, es decir, subsisten las obligaciones originarias hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato. En suma, no Fecha de firma: 22/09/2023
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
obstante la conclusión del término fijado, la relación locativa subsiste y, por ende, también el carácter de locatario de quien continúa en el uso y goce de la cosa y su obligación de pagar el canon locativo.
Por lo expuesto, dado que el crédito reclamado por la accionante constituye un título hábil para ser demandado por esta vía ejecutiva, cabe confirmar este aspecto del pronunciamiento apelado.
-
Zanjada dicha cuestión, corresponde dar tratamiento a la queja esbozada por la coejecutada contra la denegatoria de la anterior sentenciante de reducir el importe de la cláusula penal.
La recurrente postula en su presentación del 31/5/2023
que la solución propuesta conlleva a convalidar un interés de 300%
mensual (3600% anual), el que tacha de abusivo, y considera que constituye una absoluta desproporción de las prestaciones de las partes.
Añade que durante la ocupación hasta la entrega del bien se continúan abonando los alquileres a razón del valor del último mes y ello se ajusta mediante el interés reconocido del 60% anual, a lo que se suma la cláusula penal, en virtud de lo cual alega que el fallo en crisis causa un daño a su parte cuya reparación solicita,
reajustándose la multa a valores equitativos.
La ejecutante, por su parte, contesta el pertinente traslado el 12/7/2023, solicitando se confirme lo decidido en la anterior instancia por cuanto a su entender la penalidad pactada resulta razonable y ajustada a derecho. Ello, en resumidas cuentas, en base a las circunstancias que detalla, tales como que el contrato es de índole comercial, y ponderando la conducta obstruccionista de la demandada que la obligó a demandar y a padecer la privación de uso de su propiedad...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba