Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 2 de Noviembre de 2023, expediente CIV 045367/2019/CA001

• Fecha de Resolución: 2 de Noviembre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala B

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

SAAIED, M.J.S. Y OTRO C/ INVERSIONES Y GESTIÓN

QUÁNTICA S.A. Y OTRO S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO

, (Expte. n°

45367/2019)

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, en reunión para Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S.B., para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “SAAIED, M.J.S.

Y OTRO C/ INVERSIONES Y GESTIÓN QUÁNTICA S.A. Y OTRO S/ COBRO DE

SUMAS DE DINERO

, (Expte. n° 45367/2019), respecto de la sentencia dictada el 21/06/22, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. L.F.M. - Dr. RAMOS FEIJÓO - Dr. ROBERTO

PARRILLI

A la cuestión planteada la Dra. M. dijo:

I.A.M.J.S.S. y L.C.S. entablaron demanda contra Fiduciaria WTM S.A. e Inversiones y Gestión Quántica S.A. “por resolución de contrato, escrituración” y “cobro de sumas de dinero”.

En la presentación inicial del 26/06/19, la apoderada de los accionantes relató que el 23/12/14 sus mandantes suscribieron con las accionadas un contrato de fideicomiso (en adelante, el “Contrato de Fideicomiso”), con el objeto de llevar adelante un proyecto inmobiliario (en adelante, el “Proyecto”). Explicó que M.J.S.S. y L.C.S. asumieron la condición de fiduciantes (en adelante, los “Fiduciantes”), transfiriendo a la demandada (en adelante, la “Fiduciaria”) la propiedad de ciertos terrenos ubicados en la localidad de Villa Martelli, Partido de V.L.,

Provincia de Buenos Aires, cuyos datos individualizó (en adelante, los “Inmuebles”), en los cuales la co-accionada Inversiones y Gestión Quántica S.A. (en adelante, la “Desarrollista”)

Fecha de firma: 02/11/2023

Alta en sistema: 03/11/2023

Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

33784691#390088055#20231102121625302

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debía llevar adelante la construcción del Proyecto, dentro de ciertos plazos y condiciones.

Luego de haber expuesto lo anterior, la representante de los actores alegó

que “con motivo de incumplimientos y modificaciones en el proyecto originario por parte de la Desarrollista y de la Fiduciaria”, se firmaron dos adendas al Contrato de Fideicomiso; y posteriormente, el 21/12/17, se firmó una tercera adenda y reordenamiento del mencionado convenio “que establece las condiciones definitivas del citado fideicomiso,

reemplazando con el texto de la misma el contrato originario y sus adendas I y II

(en adelante, la “Adenda III”). Dijo que ese mismo 21/12/17 las partes suscribieron simultáneamente otro acuerdo (denominándolo simplemente como el “Acuerdo” y al que me referiré en adelante como el “Acuerdo Complementario”), “por el cual las codemandadas en forma solidaria se comprometieron a compensar a los actores por las demoras en que incurrieron en el cumplimiento del contrato de fideicomiso, estableciendo (…) el importe y las condiciones de pago de dicha compensación, fijándose asimismo nuevos plazos para el cumplimiento del contrato de fideicomiso, y otorgando a los actores la facultad de resolver dicho contrato en caso de mora de la Fiduciaria y D. en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas” en aquella ocasión. Y

explicó que las partes atribuyeron al Acuerdo Complementario “la facultad (…) de prevalecer sobre el contrato de fideicomiso y sus posteriores adendas”.

Sentado lo anterior, la abogada de los reclamantes adujo que “las demandadas incumplieron absolutamente todas las obligaciones contraídas en” el Acuerdo Complementario, “tanto las (…) dinerarias relacionadas con la compensación a los actores” por las “demoras en el cumplimiento del Contrato de Fideicomiso y sus Adendas I y II”, así como las “relacionadas con los nuevos plazos pactados para el cumplimiento del Contrato de Fideicomiso”. Y agregó que “pese a las intimaciones cursadas” a las accionadas “los incumplimientos subsisten, por lo que los actores han decidido hacer uso de la facultad resolutoria que les confiere” el Acuerdo Complementario, “considerando resuelto el Contrato de Fideicomiso y sus Adendas, lo que los habilita a reclamar la restitución de los inmuebles transferidos mediante la escrituración de los mismos a su nombre a costa de las accionadas, y el cobro de todas las sumas adeudadas por las mismas”.

A mayor abundamiento, describió los diferentes tipos de cuotas de compensación que en el Acuerdo Complementario las demandadas se habrían comprometido a abonar a los actores, denominadas “Cuotas Anticipo” y “Cuotas Mensuales”; a la vez que puntualizó las condiciones de pago acordadas y los respectivos incumplimientos atribuidos a las emplazadas, para luego liquidar, sobre aquella base, las Fecha de firma: 02/11/2023

Alta en sistema: 03/11/2023

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Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

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sumas dinerarias reclamadas por los mencionados conceptos.

Por otro lado, puntualizó que las accionadas incumplieron con su deber de “ingresar ante la autoridad de aplicación los planos aprobados por los actores dentro de los 3 meses de la fecha pactada” en el Acuerdo Complementario; y como el cumplimiento de dicha obligación resultaba “ineludible” y “previo” requisito para que pudieran ejecutarse las demás obligaciones vinculadas con los otros plazos que se habrían convenido entre las partes -de aprobación de planos, inicio de obra, entrega de la posesión de las unidades, finalización de obra y escrituración de las unidades funcionales-, adujo que “resulta obvio” que los aludidos restantes vencimientos operaron sin que las demandadas observaran “las obligaciones que les competían”.

Luego transcribió: la carta documento intimatoria que sus mandantes le habrían enviado a las demandadas el 18/02/19, y la tardía respuesta que el 13/03/19 habría dado la Fiduciaria, con una “mera negativa genérica” de los incumplimientos que se le atribuyeron, “carente de toda eficacia legal y contractual”.

Por último, y con base en todo lo anterior, requirió: i) “se declare resuelto el Contrato de Fideicomiso y sus Adendas” ii) “se condene a la codemandada F. a transferir el dominio de los Inmuebles a los actores (…)” y a pagar “todos los gastos” que se deriven de aquella obligación de hacer, iii) “se fije una multa de U$S 500 por cada día de mora en el cumplimiento de la obligación de escriturar, a cargo de ambas demandadas (…)”, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula 5.3 del Acuerdo Complementario, iv) “se condene a las demandadas al pago de todas las sumas adeudadas (…)” con más “el IVA”

y “los intereses moratorios a la tasa activa que percibe el Banco de la Nación Argentina en sus operaciones de descuento a 30 días, y los intereses punitorios, equivalentes a 1,5

vez la tasa de los moratorios, ambas capitalizables cada 6 meses, desde la fecha de mora en cada caso hasta el íntegro pago

, v) se “condene a las demandadas al pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de sus obligaciones de hacer y de la privación de la posesión y usufructo” de los Inmuebles, y v) “las costas del juicio”.

El presidente de la Fiduciaria, en oportunidad de contestar la demanda,

reconoció el vínculo contractual delimitado por los diversos instrumentos mencionados en la demanda, pero negó que haya existido, de parte de su mandate, incumplimiento a las obligaciones contraídas.

Manifestó que “para comenzar a desarrollar el emprendimiento” en cuestión “debía previamente obtenerse la habilitación municipal correspondiente”.

Fecha de firma: 02/11/2023

Alta en sistema: 03/11/2023

Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

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Aseguró que los planos fueron ingresados a la Municipalidad el 13/10/15, pero dijo que era de “pleno conocimiento de los actores (…) que el primer paso para lograr la autorización de la Municipalidad (…) era la unificación de las partidas que debía ser realizada en el Registro de la Propiedad Inmueble (…)”, dado que los Inmuebles “no estaban unificados y, por lo tanto, no se podía comenzar a desarrollarse emprendimiento alguno sobre ellos”.

Sostuvo que recién el 15/06/16 “se pudo obtener” la aludida unificación de los Inmuebles.

Y adujo que, en tal contexto “y entendiendo los aquí actores (…) que los lotes no se encontraban, al momento del aporte de los mismos, con las características adecuadas para poder desarrollar el emprendimiento inmobiliario, es que decidieron, junto con los aquí

demandados, suscribir la Adenda III y reordenamiento del Contrato de Fideicomiso,

conjuntamente” con el Acuerdo Complementario, que tuvo como “fin compensar las demoras en la aprobación del proyecto por parte de la autoridad de aplicación”, aun cuando la Fiduciaria no tenía “responsabilidad alguna por la demora administrativa por parte de la Municipalidad”.

Adicionalmente, afirmó que, “siete días después de la firma” del Acuerdo Complementario, “surgió la posibilidad de ampliar la superficie a construir”, motivo por el cual “con fecha 28/12/17 (…) la Fiduciaria (…) ingresó” por ante la Municipalidad “una presentación con un aumento de la superficie vendible, que por supuesto había sido acordada con el Sr. S.. Sostuvo que esta situación demoró los trámites frente a la referida autoridad de control estatal, que recién emitió “el visado final” el 12/06/19.

Continuó su relato afirmando que “la propia actora (…) reconoce que ha percibido” pagos “hasta el mes de diciembre de 2018”; y arguyó que tal “circunstancia aconteció de esta manera debido a la crisis económica que resulta de conocimiento de todos los...