A. SA c/ B., J. E. Y OTRO s/EJECUCION DE ALQUILERES

• Número de expediente: CIV 023593/2016/CA001
• Fecha: 19 Octubre 2018
• Número de registro: 219137573

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G

1. S.A. c/ B., J.E. y otro s/ ejecución de alquileres Juzgado 58 - S. G - Expte. 23593/2016/CA1

Buenos Aires, de octubre de 2018. RV

VISTOS

Y CONSIDERANDO:

1. La sentencia de trance y remate dictada a fs. 128/130

   admitió parcialmente las excepciones de falta de legitimación pasiva e inhabilidad de título que dedujo la “fiadora” coejecutada, por lo que declaró

   la nulidad de la cláusula XVII del contrato de locación, que extendió

   anticipadamente la “fianza” por ella otorgada, aún después de finalizado el contrato o desocupada la unidad arrendada, desestimando así la ejecución promovida a su respecto por la totalidad de los cánones locativos reclamados, devengados una vez vencido el plazo de la locación, así como en relación a la deuda por expensas correspondientes a los períodos posteriores a la conclusión de la relación locativa, con costas en un 80% a cargo de la ejecutante y en el 20% restante a la excepcionante.

   Sin embargo, admitió íntegramente la acción promovida contra el locatario, que no opuso excepción alguna, imponiéndole las costas del proceso, a la vez que redujo la tasa de interés prevista en la cláusula IV

   del contrato hasta el 24% anual, desestimó la multa reclamada con sustento en la cláusula V de dicho instrumento y rechazó también la “recomposición del valor locativo” que la parte actora requirió.

   Disconforme con tal pronunciamiento, interpuso recurso de apelación la accionante, quien fundó sus quejas a través del memorial presentado a fs. 133/137, contestado por la “fiadora” a fs. 139/140, por considerar que resultan improcedentes las excepciones por ella deducidas,

   que corresponde aplicar una tasa anual de interés del 36% y que deben asimismo imponerse a la excepcionante las costas del juicio, o en su defecto, distribuírselas en el orden causado, para el caso de confirmarse la admisión de las defensas opuestas.

2. Contrariamente a lo postulado por la recurrente, la Sra.

   juez a-quo no fundó la resolución apelada en una norma que no fuera invocada por la “fiadora” coejecutada, ya que al oponer las defensas a la Fecha de firma: 19/10/2018

   Alta en sistema: 23/10/2018

   Firmado por: C.A.B.M.I.B. (EN DISIDENCIA PARCIAL)- C.A.C.C.

   28292646#219137573#20181018081546593

   postre parcialmente admitidas, así como el planteo de nulidad que también prosperó, en el apartado IV) del escrito de fs. 79/83, ésta hizo expresa referencia al artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación, en el entendimiento que dicha norma receptó el régimen que preveía anteriormente el artículo 1582 bis del Código Civil, por cierto vigente al tiempo en que se verificó el incumplimiento.

   Por lo demás, aun cuando asiste razón a la ejecutante en el sentido que la figura de “principal pagador” asumida por la coejecutada en la cláusula XVII del contrato, torna a su respecto aplicables las disposiciones relativas a los codeudores solidarios, de modo que su obligación deja de ser accesoria y comprende la asunción del riesgo de responder por la ocupación del locatario luego del vencimiento del contrato, el criterio jurisprudencial que en función de tales premisas admitió sin más la ejecución contra los “fiadores” por los cánones posteriores a la finalización del vínculo locativo, se circunscribió a los supuestos de arrendamientos devengados con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 25.628 (conf. CNCiv., esta S., R. 130.562 del 13/08/1993, R. 327.398 del 13/07/2001 y R. 372.360 del 25/04/2003, entre otros), que incorporó al Código Civil el antes citado artículo 1582 bis e impuso así un límite temporal a la responsabilidad de aquéllos.

   Dicha norma, que casi textualmente reproduce el artículo 1225 del actual Código Civil y Comercial de la Nación, dispone el cese automático de las obligaciones del fiador una vez vencido el término de la locación, con excepción de su responsabilidad por la falta de restitución del inmueble arrendado, que se ha entendido vinculada con los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento, así como con la cláusula penal que se hubiera fijado para tal hipótesis, siempre que el locador sea diligente y demande el desalojo en un plazo razonable, siguiendo con presteza todas las instancias judiciales requeridas para obtener el lanzamiento (conf.

   L.C., J.E. en Belluscio-Zannoni, “Código Civil comentado”, t.

   9, pág. 1415 y sgte., núms. 2 y 3).

   En este contexto, se advierte que en la resolución apelada no se ha hecho mérito de la conducta de la locadora posterior al vencimiento Fecha de firma: 19/10/2018

   Alta en sistema: 23/10/2018

   Firmado por: C.A.B.M.I.B. (EN DISIDENCIA PARCIAL)- C.A.C.C.

   28292646#219137573#20181018081546593

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA G

   del plazo contractual acordado, que resulta determinante para juzgar los alcances de la responsabilidad de la “fiadora”, así como la eventual configuración de la excepción prevista en la última parte del primer párrafo del artículo 1582 bis del Código Civil (conf. CNCiv., esta S., 15/12/2017,

   P., J.M. c/ De las Carreras, M.M. s/ ejecución de alquileres

   ), pues sólo si aquélla instaba la inmediata restitución del inmueble, podía conservar tal garantía y reclamar a la “fiadora” los perjuicios causados por la falta de entrega del bien arrendado,

   comprensivos de importes similares a los precios del alquiler del contrato,

   por todo el tiempo de la ocupación...