Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 6 de Septiembre de 2023, expediente CIV 093330/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 6 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala E |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E
Rojas, F.L. c/ Fideicomiso Pilarloft's s/Daños y Perjuicios.
, E..
93330/2015, Juzgado Civil N° 59.-
En la ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 6 días del mes de septiembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “Rojas, F.L. c/
Fideicomiso Pilarloft's s/Daños y Perjuicios” (n° 93330/2015), respecto de la sentencia de primera instancia dictada el día 04 de junio de 2021, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden:
Sr. Juez de Cámara Dr. J.B.F., Sra. Jueza de Cámara Dra. M.S. y Sr.
Juez de Cámara Dr. R.L.R..
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
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La sentencia de grado hizo lugar a la demanda interpuesta por el Sr. F.L.R. y condenó a F.P.´s a abonarle la suma de $375.900 más U$S 13.500 y/o su equivalente en moneda nacional, según la cotización del Banco Nación de la República Argentina, tipo de cambio comprador a la fecha del efectivo pago.
Dicho pronunciamiento fue apelado por la demandada, que expresó agravios en fecha 21/04/2022, y fueron contestados por la contraria el 11/05/2022.
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Ante todo, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, cabe señalar que esta acción nació como consecuencia de un incumplimiento contractual, y que como tal, no es un efecto ni una consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, por lo tanto, entiendo que debe aplicarse la ley que regía al momento en que se produjo este hecho, es decir, el incumplimiento (conf. H., P.D., “El derecho transitorio en materia contractual”, La Ley on line, AR/DOC/2137/2015). Desde esta perspectiva, considero que resulta de aplicación al caso la normativa del Código Civil Velezano.
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Es un hecho no controvertido que en fecha 26 de mayo del 2011 se instrumentó por escritura pública el contrato de F.P.´s a fin de llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario que se desarrollaría sobre el 50% del inmueble ubicado sobre las calles L.L., B. y Bolivar, en el partido de P. de la Provincia de Buenos Aires, cuyos datos catastrales son Circ. 1, Sección A, Manzana 194
Fecha de firma: 06/09/2023
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Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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B, Parcela 1°, para construir un complejo de 36 unidades tipo loft (artículo 1° y 2°, foja 6). Asimismo, ambas partes coinciden que en fecha 9 de febrero del 2012 el Sr. F.L.R. presentó su oferta de participación como fiduciante del fideicomiso P., que fue recibida por el Arq. M.R.F. el 03 de marzo del 2012.
Tampoco está controvertido que el 22 de marzo del 2012 el actor suscribió el contrato de cesión del convenio de adhesión al Fideicomiso de Pilarloft´s, a través del cual el Sr. H.G.M. le cedió los derechos que le correspondían como fiduciante adherente al Fideicomiso Pilarloft´s, conforme la adhesión celebrada el 05 de agosto de 2011, correspondiente a la unidad funcional denominada como PB.-N°11 y a la complementaria determinada como UC.-N°33 (cfr. fs. 16/17 y 43/44).
En cambio, disienten respecto de la demora en la entrega de las unidades y la falta de realización de las partes comunes.
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No tengo duda de que en el caso se ha celebrado un contrato de fideicomiso,
comúnmente denominado “inmobiliario”, esto es, que la figura se utiliza para la construcción de un edificio que luego es sometido al régimen de la propiedad horizontal.
Si bien hay varias modalidades o especies, en el caso de autos los fiduciantes debían aportar el dinero necesario para el costo de la construcción, y luego se adjudicarían las unidades construidas (v. Esta Cámara, S.H., expte. 88.605/2014 “Cleimbosky,
M.S. c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/ Daños y perjuicios”, sentencia del 4/05/2016).
El denominado “fideicomiso inmobiliario” no es una especie tipificada del género contractual fideicomiso de la ley 24.441 ni tiene una regulación propia, sino que es una más de sus muchas y variadas aplicaciones. Es una aplicación del negocio fiduciario,
estructurado ad hoc para emprendimientos inmobiliarios, mayormente destinados a viviendas de propiedad horizontal, conjuntos habitacionales, barrios cerrados, clubes de campo, locales comerciales, etc., cuyos “beneficiarios” o adquirentes son generalmente inversores o ahorristas no profesionales o consumidores finales que financian el costo de la tierra y la construcción más un plus de retribución o ganancia para el desarrollador u organizador (conf. Esta Cámara, S.H., autos “P.A. c/ Eidico S.A. s/
Escrituración”, del 27/8/2021; ver K.L., op. cit., pág.420).
V.C. puntualizar -de modo preliminar- que el Tribunal de apelación no se encuentra obligado a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes,
sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia pasa decidir el caso (CSJN, Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.). En sentido análogo, tampoco Fecha de firma: 06/09/2023
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es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el mismo (CSJN, Fallos: 274:113; 280:320; 144:611).
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Sentado ello, para seguir un orden metodológico, analizaré en primer lugar los agravios relacionados a la demora en la entrega de la unidad funcional PB-11 y su unidad complementaria.
La magistrada de grado estableció que la demandada no cumplió con la entrega de la unidad funcional y su complementaria al Sr. Rojas en el tiempo pactado, que sería entre diciembre del 2012 y marzo del 2013, toda vez que la entrega de la posesión de la unidad se produjo recién el 18 de junio del 2015 (fs. 131). Para así decidir, sostuvo que el plazo suspensivo estipulado en el contrato debía computarse a partir de la firma de éste (26/05/2011), y no desde la fecha en que se obtuvo el permiso provisional de obra –como pretendía la demandada- dado que tal circunstancia no fue prevista contractualmente,
además debía primar la interpretación más favorable al consumidor. Por otro lado,
estableció que los anuncios publicitarios que hizo la accionada en el diario Clarín –de los cuales surge que el plazo de entrega de las unidades era diciembre 2012-, integraban el negocio jurídico concertado, por aplicación del art. 8 de la ley 24.240. Asimismo,
consideró que la emplazada no logró demostrar la existencia de los días de lluvia que hubieran podido afectar la ejecución del emprendimiento.
La demandada se queja de esta decisión. Sostiene, en primer lugar, que la jueza de grado hizo una arbitraria interpretación del contrato de fideicomiso en relación al cómputo del plazo de finalización de la obra. Afirma que éste comienza a correr a partir de la obtención del permiso provisional de obra de fecha 25/11/2011, y no desde la firma del contrato.
Por otro lado, se queja de que la magistrada no haya descontado los días de lluvia al calcular el plazo de finalización de la obra. Sostiene que la información acompañada a fs. 318/321, de la cual surge un promedio de 100 días de lluvias al año en la Ciudad de Buenos Aires, no puede ser desconocida. Además, señala que el clima en toda la zona de AMBA es prácticamente el mismo.
Con estos fundamentos, asevera que no hubo demora alguna en la terminación de la obra. Concluye que el plazo estipulado en el contrato (500 días hábiles libres de lluvias) debería contabilizarse desde el 25 de noviembre de 2011, entendiendo que hay 120 días inhábiles al año (entre fines de semana y feriados varios) a los que debe adicionarse los días de lluvia – agrega que una simple llovizna impide desarrollar la construcción-. En función de ello, y de lo informado a fs. 318/321 (lluvias 100 días al año), señala que por año calendario solo serían hábiles 180 días, por lo que los 500 días Fecha de firma: 06/09/2023
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hábiles y libres de lluvias para realizar la construcción equivalen aproximadamente a 3
años calendario, es decir de noviembre de 2011 a noviembre 2014, fecha en la que estuvo terminada la obra.
Refiere que los avisos publicitarios agregados a fs. 56/57, de cuales surge que la fecha de entrega de las unidades funcionales sería en diciembre 2012, fueron publicados por cuenta y orden de la inmobiliaria T.A.. Asimismo, resalta que las publicaciones acompañadas por el actor fueron publicadas el 21 de abril 2012 y el 16 de junio 2012. En orden a ello, manifiesta que, toda vez que el actor suscribió su adhesión al fideicomiso con fecha 22 de marzo 2012, dichos avisos publicitarios de ningún modo pudieron haber conformado la convicción del actor ni podrían entenderse como parte del negocio jurídico, por ser de fecha posterior a la contratación.
Sentado ello, cabe señalar que la cláusula 10.2 del contrato de fideicomiso,
establece lo siguiente: “El plazo estimado de finalización de las obras es de quinientos (500) días hábiles libres de lluvia”.
Desde ya adelanto que habré de coincidir con la magistrada de grado en cuanto a la fecha de inicio de cómputo del plazo de obra. Lo cierto es que, considerando la calidad de predisponente de la demandada, si pretendía que el plazo empezara a correr a partir de la aprobación provisional de los planos debió haberlo dejado plasmado en el instrumento.
Por lo tanto, no puede ahora intentar corregir -en perjuicio del adherente- lo que no se estableció al momento de concluir el contrato. Una interpretación diferente se contrapondría a los alcances en que se obligó la demandada atendiendo a...
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