Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 27 de Septiembre de 2023, expediente CIV 047236/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 27 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
RIGUEIRA, A.R. Y OTRO c/ SECOLARE, GUILLERMO
HECTOR s/ESCRITURACIÓN
Expediente n° 47.236/2018
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 36
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 27 días del mes de septiembre del 2023, hallándose reunidas las Señoras Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de entender en los recursos de apelación interpuestos por las partes en los autos caratulados “RIGUEIRA,
A.R. Y OTRO c/ SECOLARE, G.H. s ESCRITURACIÓN”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo a estudio, la señora Jueza Dra. S.P.B. dijo:
I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos por la parte actora (21 de octubre del 2022) y por el demandado (27
de octubre del 2022), contra la sentencia de primera instancia (19 de octubre del 2022). Oportunamente, los fundaron (1 de febrero del 2023 y 13 de febrero del 2023, respectivamente). Los agravios del accionado recibieron réplica (7 de marzo del 2023). Finalmente, se llamó autos para sentencia (28 de abril del 2023
).
II- La sentencia El juez de grado receptó la demanda promovida por los señores A.R.R. y A.C.M. contra el señor G.H.S.. En consecuencia, condenó a este último a otorgar a favor de los primeros la escritura traslativa de dominio respecto del inmueble sito en Pasaje F.F.X., primer piso, depto. “A”, N.C.: Circ. XV,
S.. 93, M.. 67, P.. 16, matrícula FR 15-61884 y su cochera cubierta en Planta Baja, inscripto en el Registro de Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y designar escribano dentro de los treinta días, bajo apercibimiento, en caso de incumplimiento, de proceder conforme lo dispuesto por el artículo 512 del Código Procesal Civil y Comercial y facultar a los actores a nombrar escribano.
Asimismo, tuvo por compensado el saldo de precio con la cláusula penal establecida en sus considerandos.
Rechazó la reconvención promovida por el señor S..
Impuso las costas al vencido en virtud de lo normado por el artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial.
Por último, difirió la regulación para una vez que exista valor determinado en autos (19 de octubre del 2022).
III- Los agravios Fecha de firma: 27/09/2023
Alta en sistema: 28/09/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
El demandado sostiene que la sentencia es arbitraria, parcial y desacertada, por no ajustarse a los antecedentes fácticos y jurídicos del caso.
Cuestiona que el juez a quo considere que hubo mora de su parte en el cumplimiento de la obligación de escriturar. Apunta que el contrato debe interpretarse de buena fe, como así también que la obligación referida es compleja y requiere de la cooperación de ambas partes.
Señala que se efectuó una lectura e interpretación incorrecta de la cláusula séptima del boleto de compraventa. Argumenta que el plazo de escrituración estipulado no puede comenzar a transcurrir hasta que él no designe al N..
Expone que, una vez aprobados los planos y reunidos todos los documentos pertinentes para escriturar, designó al escribano -doctor Ernesto M.
V. Marino- e intentó coordinar con los emplazantes la celebración del acto,
incluso, luego de iniciar el proceso de mediación prejudicial obligatorio. Precisa que le fue imposible, debido a que permanentemente los compradores se escudaban en reclamos secundarios o presuntos incumplimientos.
Aduce que el comportamiento obstructivo de los actores se evidencia en el contenido de las cartas documento acompañadas a la causa.
Entiende que, posiblemente, la real intención al promover la demanda fue evitar afrontar el saldo de precio adeudado o procurar una ventaja económica.
Resalta que las fotocopias que dan cuenta de la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración y la contestación del Registro de Propiedad Inmueble demuestran que las operaciones de compraventa con otros compradores del mismo edificio se concretaron sin inconvenientes.
Asevera que emplazó e intimó a los legitimados activos correcta y fehacientemente en su domicilio constituido para escriturar a través del escribano,
designado el 3 de agosto del 2018, pero guardaron silencio.
Opina que pretenden enriquecerse sin causa al evitar pagar el saldo de precio adeudado.
Concluye que la validez del emplazamiento efectuado por su parte no puede desvirtuarse por el mero hecho de ser posterior al inicio de estas actuaciones y por suponer que el plazo para escriturar ya estaba vencido o por la circunstancia de que la misiva fuera suscripta por el mismo escribano interviniente y no por él. Considera que ello constituye un excesivo rigor formal.
Por último, refuta la efectividad de la carta documento enviada por los reclamantes para constituirlo en mora, toda vez que, según alega, fue remitida a un domicilio extracontractual.
En consecuencia, persigue se revoque la sentencia, se rechace la acción por ser de objeto abstracto, como así también se admita la excepción y la reconvención planteadas.
Por su parte, los actores critican la suma por la que prospera la cláusula penal y persiguen se eleve. Alegan que se demostró la inconducta del demandado.
Puntualizan que teniendo en cuenta el tiempo desde que se constituyó en Fecha de firma: 27/09/2023 legitimado pasivo -21 de febrero de 2018- hasta concretarse el mora al Alta en sistema: 28/09/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
cumplimiento de la obligación de dar y conforme lo convenido en la cláusula sexta del contrato de compraventa que establece que la multa por cada día de demora equivale a u$s 100 por día, arrojaría un monto mayor al fijado.
IV- Ley aplicable Entrado en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación desde el 1 de agosto del año 2015 (art. 7, ley n° 26.994, conf. art. 1, ley n° 27.077), este litigo se regirá por sus normas, en tanto el contrato es posterior a esa fecha -el 25 de agosto de 2017-.
V- Existencia de la mora del vendedor 1. Uno de los agravios del demandado es que él no se encontraba en mora, aspecto en el cual critica a la sentencia. Debate que los 180 días para cumplir, contenido en la cláusula séptima del boleto, deban calcularse desde su firma. Expone en su recurso que el plazo de escrituración estipulado para “dentro de los 180 días corridos ante escribanía designada por la parte vendedora” no podría comenzar a correr antes que él designe al Notario. Es por ello que considera que no es aplicable en estos obrados la mora automática prevista en el art. 886 del Código Civil y Comercial de la Nación. Opina que por ser un plazo indeterminado, supuesto previsto en el artículo 887 de igual ordenamiento, cabe apartarse de esa regla. Reflexiona que ello es de especial aplicación en estas actuaciones, en tanto para este tipo de emprendimientos de adquisición de obra nueva, la aprobación definitiva de planos está sujeta a los tiempos y requerimientos de los organismos de aplicación y control.
Como ha mencionado la sentencia atacada y no se encuentra controvertido, los señores A.R.R. y Analía Celeste Martínez, con fecha 25 de agosto de 2017, suscribieron un boleto de compraventa -como compradores- con el señor G.H.S. -en su carácter de vendedor-, sobre el bien sito en la calle F.F. n° XXXX, C.,
identificado catastralmente como Circunscripción XV, Sección 93, Manzana 67,
Parcela 16, inscripto el dominio bajo la matrícula FR 15-61884. Adquirieron, según consta en ese documento, específicamente, la Unidad Funcional 1 y su cochera cubierta en PB (fs. 26/28, cláusula primera).
Se pactó un precio total de dólares 156.000, de los cuales entregaron en esa ocasión la suma de dólares 146.000. Se pactó que el saldo de dólares 10.000
se abonaría al escriturar (cláusula segunda del boleto, fs. 26/28). Asimismo,
recibieron la posesión del inmueble en ese acto. Acorde la cláusula séptima del boleto, la escritura traslativa se confeccionaría dentro de los 180 días corridos,
ante la escribanía designada por la vendedora (ídem.).
Como se ha relatado, entre los litigantes se concertó una promesa de contrato, instrumentada mediante boleto, por el cual se obligaron a celebrar el contrato definitivo mediante la escritura correspondiente.
Fecha de firma: 27/09/2023
Alta en sistema: 28/09/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Al suscribir ese compromiso, cada parte debe concretar las diligencias pertinentes y las obligaciones asumidas para concluir lo acordado. Es que el boleto de compraventa, aun cuando no es título suficiente para adquirir el dominio de un inmueble, constituye una convención válida que genera diversas obligaciones para las partes (entrega de la cosa, pago del precio, entre otras). En tal instrumento, se convienen los requisitos que habilitan el cumplimiento de esa obligación, así como el plazo -a veces tácito o incierto-, los efectos de la mora,
una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etc. Todo esto, en principio,
se halla sujeto a la libertad de los contratantes quienes acuerdan con la convicción de estar celebrando el contrato definitivo mismo (esta Sala, “C.,
A.M. y otros c/ S.S. y A y otros s/Cumplimiento de contrato”, sent.
del 8-VI-2022).
Es así que la comprensión de la voluntad de los intervinientes, debe hacerse con un criterio de recíproca lealtad de conducta y confianza, resultando inadmisible todo ejercicio que contravenga -en cada caso concreto- las consideraciones que cada una se encuentra obligada a adoptar respecto de la otra (arts. 961, 962 y conc., CPCC).
-
En el caso de autos, los actores pretenden la escrituración del bien, el pago de una multa y la sanción por daño...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba