La “ratificación” en las transmisiones inmobiliarias con defectos de representación

• Autor: Marcelo E. Urbaneja

Urbaneja, La “ratificación” en las transmisiones inmobiliarias con defectos…

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La “ratificación” en las transmisiones inmobiliarias

con defectos de representación*

Por Marcelo E. Urbaneja

1. Introducción. Generalidades

Dentro del tema de la representación en general, hay un instituto que, siendo

su contracara, se vincula directamente con ella: la ratificación. Huelga destacar que

la importancia del tema en la transmisión inmobiliaria se aprecia cuando, realizado el

correspondiente estudio de títulos, se advierte en el actual o en alguno de sus ante-

cedentes la insuficiencia o la ausencia de representación en algunas de las transmi-

siones.

Analizaremos, entonces, estos defectos, pero circunscribiéndonos al ámbito de

las representaciones voluntarias en escrituras públicas que sirven de título a dere-

chos reales sobre inmuebles. Acotamos que nos referimos al caso en el cual se in-

voca una representación inexistente o insuficiente, pero no al caso de representa-

ción suficiente en el que se han incumplido las normas sobre protocolización1 u otros

requisitos, impuestos por el art. 1003 del Cód. Civil. Tampoco abarcamos las llama-

das intervenciones “para otro”, que se vinculan con temas como la gestión de nego-

cios y la estipulación a favor de terceros2.

2. Naturaleza y concepto

Su carácter de acto jurídico unilateral surge de diversas normas y notas del

Código Civil. En primer lugar, y diferenciándola de la confirmación, en la nota al art.

1059 Vélez Sársfield la describe como “la expresión técnica por la cual una persona

aprueba los actos que otra ha hecho a su nombre sin haber recibido el mandato co-

rrespondiente”. Es, como dice Salvat, un acto por el cual una persona aprueba lo

que otra ha hecho en su nombre sin tener su representación3.

De diversas disposiciones (arts. 733, 1161, 1931, 2304 y 2398, referidas a dis-

tintos institutos) se desprende que la ratificación existe con el concurso de una sola

voluntad, la del “dueño del negocio”. Esto confirma el carácter de acto jurídico unila-

teral (art. 946), al punto que aún la oposición de quien actuó como representante

sería irrelevante para la eficacia de la ratificación.

* Bibliografía recomendada.

1 Entendiéndola como la inserción o transcripción y la anexión o incorporación al protocolo (Pe-

losi, Carlos A., El documento notarial, Bs. As., Astrea, 2006, p. 203).

2 Etchegaray, Natalio P., Boleto de compraventa, 3ª ed., Bs. As., Astrea, 2006, p. 122 y siguien-

tes. Sobre la naturaleza jurídica de esa actuación, del mismo autor, Compra de inmuebles para terce-

ras personas, “Revista Notarial”, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, n° 944, ene-

ro-abril 2003, p. 151 y siguientes.

3 Salvat, Raymundo M., Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, t. I, 2ª

ed., actualizada por Arturo Acuña Anzorena, Bs. As., Tea, 1957, p. 235.