Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 29 de Agosto de 2018, expediente CIV 059177/2014/CA001

• Fecha de Resolución: 29 de Agosto de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Expediente Nº 59.177/2014. “Quelas, G.M. c/ HabitatFides SRL y otros s/ Daños y Perjuicios”.

Juzgado N º 6.-

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de agosto de 2018, hallándose reunidos los Señores Vocales integrantes de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos “Quelas, G.M. c/ HabitatFides SRL y otros s/ Daños y Perjuicios”y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. A. dijo:

1. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos a fs. 329 por la actora y fs. 325 por la parte demandada contra la sentencia de primera instancia dictada a fs. 312/320 aclarada a fs. 328.

Antecedentes

En la especie, G.M.Q., promovió la presente demanda contra Habitat Fides SRL-Fiduciaria de F.S. 5565 y M.K.P. S.A. por resolución de contrato, cobro e indemnización de daños y perjuicios por la suma de U$S 140.400, con más intereses y costas.

Sostuvo que el 02/12/2011 suscribió con la fiduciaria demandada un boleto de compraventa mediante el cual le vendió la unidad funcional del 1° y 2° piso (dúplex)

que identificara provisoriamente con la letra “C” del edificio a construir ubicado en la calle S. 5565 de CABA.

Que en dicho acto pagó el total del precio de la operación (U$S 108.000) y abonó a la firma “Korn Propiedades SA” -intermediaria- la cantidad de $ 13.659 en concepto de “Asesoramiento Inmobiliario”.

Refirió que pese al compromiso asumido, la vendedora no entregó la posesión del bien en el tiempo acordado encontrándose detenida la construcción a la fecha de articular la presente demanda.

Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 18/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #23905875#201326882#20180829112907524 Consecuencia de ello, exteriorizó mediante sendas cartas documento la voluntad resolutoria, derivada del pacto comisorio contractualmente establecido.

Aclaró no haber sido parte del F.S. 5565, ni revestir calidad de fiduciante, adherente, beneficiaria ni de fideicomisaria.

Reclamó, respecto a la primera, la resolución contractual y en forma conjunta con la firma inmobiliaria interviniente, los daños y perjuicios que -sostiene- le ocasionan los hechos que describe.

A su turno, M.K.P.S.A. contestó la acción entablada negando los hechos expuestos no reconocidos expresamente. Alegó no haber intervenido directa ni simultáneamente en los hechos que vinculan a G.Q. y/o Habitat Fides SRL y/o F.S. 5565, articulando -en su mérito- la falta de legitimación pasiva.

Señaló que su actividad tiene como único objeto social la intermediación o acercamiento entre las partes (compradora y vendedora) para que se concrete la venta del inmueble, en el caso, una unidad funcional “provisoria” en construcción, o como actualmente se denomina “venta desde el pozo”, habiendo concluido su participación con la celebración del boleto de compraventa celebrado el día 02 de diciembre de 2011.

Expuso -además- que son aquellas, quienes asumieron desde ese momento no sólo sus propias responsabilidades sino también los derechos que podrían ejercer en caso de incumplimiento. De manera que no puede viabilizarse en su contra la acción intentada.

Por su parte, Habitat Fides SRL, tras efectuar la negativa genérica que estatuye el art. 356 del CPCC reconoció que, en su carácter de fiduciaria del fideicomiso, encaró la construcción de un edificio en la calle S. 5565 de la Ciudad de Buenos Aires, lo que pudo hacer con el aporte de los fiduciantes sin inconvenientes hasta fines del año 2012.

Sostuvo que la devaluación del peso, caso fortuito de imposible previsión (atento las promesas oficiales) le obligó a readecuar sus costos, circunstancia que sumada a un allanamiento judicial producido con motivo del crimen de una menor, provocó la paralización temporal de la obra.

Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 18/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #23905875#201326882#20180829112907524 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Expuso que ello en modo alguno puede ameritar la resolución contractual.

Sustenta lo expuesto en el interés de continuar la obra dispuesta por los fiduciantes por medio del aporte adicional de fondos que contribuirían a su total terminación. De allí que cumpliéndose así con el débito contractual que (entiende), no es otro que la entrega de la unidad funcional a la actora, pidió se rechazara la acción instaurada.

Diferida la decisión de la excepción de falta de legitimación para la oportunidad del dictado de la sentencia y llevada a cabo la audiencia que estatuye el art. 360 del CPCC, se abrió el expediente a prueba produciéndose las que dan cuenta las presentes actuaciones.

A fs. 173 el “F.I.S. 5565” –continuador del demandado Habitat Fides SRL- se presentó y tomó la intervención correspondiente.

Clausurado el período probatorio, se pusieron los autos para alegar, ejerciendo su derecho la totalidad de las partes, quedando el expediente en condiciones de dictar el pronunciamiento definitivo.

3. Sentencia.

   El juez de grado admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por M.K.P.S.A., con costas a la actora. Asimismo, hizo lugar a la demanda iniciada por G.M.Q. contra F.I.S. 5565 –continuador del demandado Habitat Fides SRL- declarando la resolución del contrato de compraventa suscripto (entre las partes) el 02/12/2011. Además condeno a la parte demandada a abonar a la accionante la suma percibida a la firma del boleto, esto es, la cantidad de U$S 108.000, en el plazo de diez días, con más la de U$S 32.400 acorde con lo pactado en su oportunidad (30% de la suma pagada)

   prosperando así la acción por la suma total de U$S 140.400, todo ello con más sus intereses -los que deberán computarse desde la fecha que la actora notificó a la accionada su intención de resolver el contrato (22/5/2014) y hasta su efectivo pago-

   aplicándose la tasa del 7,5% anual directo, acorde con los indicadores publicados por el Banco Central de la República Argentina. Con costas a la perdidosa.

   A fs. 328 se aclaró la sentencia en el sentido que en la parte pertinente de su resolutiva debió expresarse "...FALLO: ...contra S.E.G., en su carácter Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 18/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #23905875#201326882#20180829112907524 de fiduciario del Fideicomiso Inmobiliario Soler 5565 –continuador del demandado Habitat Fides SRL...” (conf. arts. arts.36 inc. 6º y 166 inc. 2º, Cód. Procesal).

   IV- Agravios.

   Se agravia, básicamente, la parte actora en cuanto a la reducción de la tasa de interés dispuesta; momento desde el cual se dispuso calcular los intereses; el rechazo de la acción contraMario Korn Propiedades S.A. y respecto de las costas que le fueron impuestas como consecuencia de ello.

   A su turno objeta la demandada la valoración de la prueba y el encuadre dado por el magistrado al tema debatido. Cuestiona así la interpretación realizada por el juez. Alega el caso fortuito. Objeta la admisión de intereses no pactados. Solicita se revoque la sentencia rechazándose la acción promovida, con costas. Pide asimismo se reduzcan los montos regulados en concepto de honorarios.

   Corridos los respectivos traslados, los recursos fueron contestados a fs.

   376/377; 378/381; y 382/386a cuyos términos me remito en honor a la brevedad.

5. Consideraciones Preliminares.-

   a)Atento la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7° y teniendo en cuenta la fecha en que se desarrollan los hechos ventilados en los obrados, resultan de aplicación las normas del Código Civil de Vélez.

   2. El art. 277 del ritual dispone que el Tribunal no puede fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia, encontrando ello su fundamento no sólo en el principio de congruencia que rige la materia, sino también en la circunstancia que, de no ser así, a la demanda nueva propuesta en apelación, le faltaría el primer grado de jurisdicción.

      En tal sentido resulta oportuno recordar que la Alzada constituye un área de revisión que, por tal razón, carece de poderes para decidir sobre temas no sometidos al juez inferior, pues su función prístina no es la de fallar en primer grado sino la de controlar la decisión de los magistrados de jerarquía inferior (cfr. H. -A., “Código Procesal...”, E.H., Tomo 5, pág. 344/345).

      Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 18/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #23905875#201326882#20180829112907524 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Los fundamentos de la doble instancia, en definitiva, residen en la necesidad de que la decisión del juez de primer grado tenga una fiscalización o control de legalidad por parte de un tribunal superior. Bien se ha apuntado que existe el convencimiento íntimo (también de índole sociológica) de que el doble contralor implica una doble garantía para el justiciable (obra citada, Tomo 4, pág. 771).

   3. La valoración de la expresión de agravios, a los fines de determinar si reúne las exigencias necesarias para mantener el recurso de apelación, no debe llevarse a cabo con injustificado rigor formal que afecte la defensa en juicio. Si así se actúa, cabe descalificar lo resuelto por haberse incurrido en arbitrariedad.

      De ahí que, en la sustanciación del recurso de apelación, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con amplitud, mediante una interpretación que los tenga por cumplidos aun frente a la eventual precariedad de la crítica del fallo apelado.

      Este lineamiento tiende a armonizar el cumplimiento de los recaudos legales, garantizando de tal forma la defensa en juicio. Por ello, ante la duda corresponde considerar como expresión de agravios el...