Propiedades: algunas bajaron más de US$40.000 pero no se venden, ¿por qué?

El precio de venta de los departamentos sigue bajando a precios de 2011 en CABA

En 2001, David Genesove y Christopher Mayer publicaron un paper sumamente interesante para los que nos dedicamos a la compraventa de inmuebles. El título es: "Aversión a la pérdida y el comportamiento del vendedor: evidencia del mercado inmobiliario". El paper , que es mencionado muy al pasar en el famoso libro " Pensar rápido, pensar despacio " de Daniel Kahneman (psicólogo y premio Nobel de Economía 2002), muestra mediante evidencia empírica, por qué los precios no bajan de forma abrupta y lleva más tiempo vender un inmueble en momentos recesivos. Pareciera contraintuitivo que en momentos donde los precios bajan se venden menos propiedades y lleva más tiempo venderlas, pero es algo generalizado y la aversión a la pérdida podría explicarlo.

¿Qué es la aversión a la perdida y cómo puede ayudarnos a entender el comportamiento del mercado inmobiliario en épocas recesivas?

Los psicólogos Daniel Kahneman y Amos Tversky desarrollaron la teoría prospectiva estudiando, a través de experimentos, la manera en que la gente toma decisiones bajo incertidumbre. Uno de los comportamientos que observaron es que la gente, en general, siente las pérdidas (emocionalmente) con mucha más intensidad que las ganancias . Una pérdida lastima más que el placer que da una ganancia de la misma magnitud económica. Estas pérdidas y ganancias son evaluadas en relación con un punto de referencia.

Para demostrar este efecto, los autores del paper, compararon el comportamiento de vendedores que adquirieron inmuebles similares a distintos precios. Quienes enfrentan una sensación de pérdida, deciden poner un precio entre un 25% y un 35% por encima de valores de cierre y del precio adquirido eventualmente. Consecuentemente, demoran más en vender su casa y muchos no logran venderla.

El precio al que se adquirió el inmueble funciona como el ancla o referencia, por lo que el precio que se encuentre debajo del mismo será considerado una dolorosa pérdida . A diferencia de la teoría económica racional donde el precio al que se adquiere el inmueble es irrelevante al momento de vender, la teoría prospectiva muestra que sí lo es para aquellos que tienen aversión a la pérdida.

Durante un boom , los inmuebles se venden rápido y muy cerca (a veces por encima) del precio de publicación. En épocas recesivas, sin embargo, los inmuebles suelen permanecer publicados por períodos más largos con precios muy por...