Propiedades: las 20 máximas que hay que saber antes de invertir en el sector

Las ventas de propiedades se reactivaron y todo indica que se viene un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario

La percepción de una "brisa" de cola en el mercado inmobiliario fue un punto en el que coincidieron los más de 25 speakers que participaron del Summit de Real Estate, el evento anual que desde hace ocho años organiza LA NACION y que, sin duda, se convirtió en una cita imperdible para quienes buscan respuestas sobre hacia dónde va el mercado inmobiliario y las inversiones en el sector.

En esta edición, el desafío fue responder si realmente se descuenta un cambio de ciclo, una pregunta complicada en un contexto de volatilidad cambiaria si se tiene en cuenta que las propiedades se venden en dólares y que la incertidumbre de los años electorales termina dilatando los procesos de inversión. Sin embargo, los más de 200 empresarios que asistieron coincidieron en 20 máximas , claves para entender lo que viene en la industria del ladrillo.

1-Hay un cambio de ciclo

Se habla de una recuperación lenta pero firme, con más consultas, operaciones y precios convalidados entre la oferta y la demanda. En otras palabras , los propietarios dejaron de resistir la baja de precios y aceptaron un sinceramiento de los valores de venta lo que terminó generando movimiento en el mercado . La sensación generalizada es que los precios tocaron su piso.

El octavo capítulo del Summit convocó a más de 200 profesionales del sector inmobiliario

2-No hay margen para contraofertas agresivas

Las negociaciones se achicaron y, según Diego Cazes, director de L.J. Ramos, los regateos de entre 15% y 20% forman parte del pasado. Hoy no superan el 7%. "Con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra", completó. Hoy, con la misma plata que hace unos años accedías a un dos ambientes podés comprar un tres, detalló Leandro Molina, director de Zonaprop y resaltó que dependiendo del barrio, si es una unidad de un proyecto o un usado "con US$175.000 se accede a un tres ambientes".

3-Es un buen momento para comprar una propiedad

La afirmación parte de una premisa clave: los precios tocaron piso. En datos, Molina que maneja la plataforma con más de 700.000 avisos publicados, detalló que los valores de venta bajaron un 23,9% desde 2019. "Hoy vemos un ascenso de los precios de venta, por primera vez en 52 meses. En el mes de julio se registró una suba del 0,1%", detalló.

"Estamos reafirmando que el ladrillo sigue siendo refugio de valor para el argentino", aportó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. Martín Boquete, socio de Toribio Achával coincidió en la suba pero aclaró que ese aumento es "leve". Al mismo tiempo, cuestionó que los argentinos " estamos acostumbrados a mirar la coyuntura para tomar decisiones pero la verdad es que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda que los inmuebles duran 100 años y que son para toda la vida".

"Hoy hay precios de oportunidad, los valores tuvieron una baja y solo pueden subir porque hay expectativa de cambio ", agregó el desarrollador Gabriel Mayo, de G&D, quien recordó cuando en 1984 su padre le compró un tres ambientes por US$17.000.

Los brokers inmobiliarios anticiparon el mercado que viene en el Summit de LN Propiedades

Leandro Soldati, socio de la inmobiliaria homónima reconoció que a los "dueños les cuesta aceptar la baja de precio porque les queda grabado el valor nominal sin darse cuenta que puede ejecutar mayores compras. Por eso, los procesos de suba son rápidos, todos nos subimos a la bonanza y los de baja son lentos" , explicó. Coincidió Miguel Ludmer, director de Interwin e hizo énfasis en la paradoja del mercado con lo bueno y lo malo que tiene: "Por un lado no hay un banco presionando, razón por la que la gente trata de asociar el valor de la compra a lo que pagó o empatarlo, y un gran porcentaje incluso prefiere postergar la venta. Es decir, el ajuste es por ritmo y no por precio", detalló.

En definitiva, los referentes coincidieron en que la Argentina "está regalada". "Si uno mira los datos históricos para proyectar donde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos -en moneda constante- que en la actualidad", comparó Soldati.

4-Comprar en pozo aún es "barato" en dólares

Si bien durante el último año, el costo de construcción se mantuvo estable, aún está un 10 por ciento por debajo del promedio de la década. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó su piso histórico de los últimos 20 años, pero igual sigue siendo una inversión atractiva . El desarrollador Gerardo Azcuy estimó en el panel que compartió con desarrolladores que la renta que deja una obra de inicio a fin ronda el 40 por ciento. Su colega Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio coincidió y detalló que ese número da entre 10 y 12 por ciento anual. "El ladrillo es más resiliente que otros activos como el financiero que pueden rendir más en algún momento y en otro no", analizó.

La realidad, coinciden los desarrolladores, es que uno comienza un proyecto en una Argentina y siempre lo terminá en otra: "si arrancás con un buen ciclo normalmente lo terminás en uno malo. El actual es de baja o sea solo puede subir", reflexionó Mayo.

5- El ladrillo...