Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 13 de Septiembre de 2023, expediente CIV 016346/2019/CA001

• Fecha de Resolución: 13 de Septiembre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala B

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

PRIETO, M.A. C/ CONS DE PROP LAVALLE 1701/1709 ESQ

RODRIGUEZ S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

, (Expte. n° 16346/2019)

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre de dos mil veintitrés, en reunión para Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S.B., para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “PRIETO, M.A. C/ CONS

DE PROP LAVALLE 1701/1709 ESQ RODRIGUEZ S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

,

(Expte. n° 16346/2019), respecto de la sentencia dictada el 02/11/22, el Tribunal estableció

la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. L.F.M. - Dr. RAMOS FEIJÓO - Dr. ROBERTO

PARRILLI

A la cuestión planteada la Dra. M. dijo:

I. Antecedentes El 21 de marzo de 2019 M.A.P. (en adelante, la “actora”), en su condición de propietaria de un departamento ubicado en el segundo piso del edificio con frente en la calle L. n° 1701 y 1709, esquina a la de R.P. n° 516, 518 y 520, identificado como unidad funcional n° 5 (en adelante, la “Unidad N° 5”), promovió

demanda contra el respectivo consorcio de propietarios del edificio (en adelante, el “Consorcio Demandado”), reclamando que se condene a la comunidad consorcial a: i) la ejecución de ciertos trabajos en su Unidad N° 5, y ii) a una indemnización de daños y perjuicios, a su entender ocasionados por la demora en la realización de las reparaciones reclamadas en primer término.

En el escrito inicial, la actora explicó que en mayo de 2015 la empresa Metrogas S.A. cortó el suministro de gas natural en el edificio previamente individualizado,

por haber detectado varias pérdidas en los caños de alimentación a las diferentes unidades funcionales. Relató que luego de realizarse “numerosas” asambleas de propietarios, la Fecha de firma: 13/09/2023

Alta en sistema: 14/09/2023

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administración entonces vigente comenzó trabajos tendientes a sustituir totalmente los caños de distribución de gas desde la sala de medidores ubicada en el subsuelo del edificio hasta los artefactos ubicados en cada departamento, “con el fin de reconectar el servicio a los artefactos de cocina, termotanque y las estufas existentes”. Destacó que con ese propósito “comenzaron a romper el baño y el lavadero” de su unidad “para luego discontinuar los trabajos sin motivo alguno, quedando” su propiedad “en estado poco menos que inhabitable”. Mencionó haber cursado varias cartas documento al Consorcio Demandado, reclamando no solamente “los trabajos correspondientes a la instalación del gas”, sino también la reparación de su baño de servicio, porque en un primer momento “pretendieron poner un calefón en un baño”, lo cual se encuentra “absolutamente prohibido”. Sostuvo que “hasta la fecha” dichos trabajos “a cargo del Consorcio no se han finalizado”, quedando su departamento “en estado inhabitable a causa de las tareas iniciadas en forma deficiente y luego discontinuadas sin motivo alguno”. Adicionalmente,

sostuvo que “a principios del año 2018 se produjeron filtraciones provenientes del piso superior (Dto. 3° A) que deterioraron seriamente las habitaciones, pasillo interno, vestidor y baño” de su Unidad N° 5; daños cuyo arreglo corresponde al Consorcio Demandado porque “provienen de partes comunes, habida cuenta que las filtraciones del piso superior fueron reparadas por el Consorcio”. Adujo haber intimado a la realización de tales trabajos pendientes, sin obtener “resultado alguno”. Y agregó que “lo mismo ocurre con el estado ruinoso del balcón común de uso exclusivo” de su departamento, “con peligro para terceros (…) reparación que fuera iniciada por el Consorcio Demandado y luego discontinuada sin causa alguna”. Sentado lo anterior, describió y cuantificó los daños que reclama en concepto de “daño moral”, “desvalorización del inmueble”, “lucro cesante” y “daño y tratamiento psicológico”, que a su criterio se derivan de la demora en la ejecución de las referidas obras reclamadas.

En ocasión de contestar la demanda, el representante del Consorcio Demandado negó los hechos relatados en la demanda y solicitó el rechazo de la acción en todas sus partes, argumentando, fundamentalmente, que “todo daño o lesión derivada del corte de suministro de gas del edificio ocurrido en el año 2015 es atribuible pura y exclusivamente a la actora; puesto que ella ha sido la única responsable de obstaculizar sistemáticamente cualquier tipo de solución o reparación”. Precisó que frente al corte de gas todos los vecinos “se sometieron al incordio de una refacción en sus viviendas; todos contribuyeron con expensas extraordinarias; todos menos la actora”. Y adujo que las obras iniciadas en la Unidad N° 5 “no fueron suspendidas sin motivo alguno”, sino que fue P. quien “se negó a que accedan los operarios a su unidad (…) y ello derivó en un continuo y sostenido estado de indefinición por parte de la actora”, de modo que “toda afección sufrida por la demandante debe ser asumida por la misma Sra. M.A.P.,

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puesto que resulta injusto achacar las consecuencias de sus actos a terceros

.

El Sr. Juez de grado, en la sentencia del 2/11/22, comenzó por encuadrar jurídicamente al caso en la regulación que el Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCyCN”) incluye en cuanto a la propiedad horizontal, porque “tanto los incumplimientos achacados” al Consorcio Demandado “como la constitución en mora pretendida por la accionante habrían acaecido con posterioridad al 1° de agosto de 2015”, fecha de entrada en vigencia del citado cuerpo legal. El a quo analizó luego el material de conocimiento con el que se cuenta y concluyó que “no ha mediado mora del demandado en el cumplimiento de su obligación de realizar las reparaciones a su cargo,

ya que la falta de concreción de tales arreglos encontró su causa en la ausencia de colaboración de la acreedora de dicha obligación, es decir, la parte actora, quien a raíz de su injustificada actitud de no permitir el ingreso de los contratistas a su departamento,

quedó constituida en mora creditoris”; de modo que “ante la ausencia de mora del deudor, el daño moratorio reclamado por la accionante resulta improcedente”. Con base en la mentada conclusión, el magistrado resolvió rechazar la demanda en su totalidad,

imponiendo las costas a la actora, en su condición de vencida.

2. Los recursos Contra el pronunciamiento de primera instancia expresó agravios la accionante, mediante presentación del 09/02/23, replicada el 28/02/23.

   La Sra. P. pretende que se revierta el rechazo de su demanda. Comienza tachando la sentencia de “parcial, fragmentada e incompleta”, porque “el a quo rechaza solo la pretensión por el daño moratorio (…) pero increíble y arbitrariamente nada dice respecto de la obligación de hacer también reclamada, lo que constituye una palmaria incongruencia (…)”. Critica que el magistrado haya omitido valorar el informe pericial del arquitecto designado de oficio, que detalla los daños cuya reparación corresponde al Consorcio Demandado, que “claramente no fueron originados, provocados, ni fabricados”

   por ella. Destaca que los aludidos daños fueron “reconocidos por la propia demandada”.

   Niega que de su parte haya existido mora, falta de colaboración o una actitud obstruccionista, y alega que “el acreedor no está obligado a recibir una prestación que no reúna” los requisitos de “identidad, integridad, puntualizad y localización”, de modo que,

   la falta de observancia de alguno de

   los mencionados requisitos impuestos por el art.

   867 del CCyCN “denota un cumplimiento imperfecto que justifica el rechazo del acreedor y la consiguiente posibilidad de iniciar las acciones judiciales pertinentes para obtener el cumplimiento forzado de la obligación, como se ha hecho luego de tanto batallar en Fecha de firma: 13/09/2023

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   vano”. En esa línea de pensamiento, aduce que “al no contarse con un ofrecimiento real,

   concreto, exacto y ejecutable que tornare injustificada la conducta reclamatoria de esta actora, corresponderá admitir”, además de la obligación de hacer exigida en primer término, “los daños moratorios pretendidos en autos (…) con más sus intereses y costas”.

3. Aclaraciones preliminares Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno señalar que el señalado encuadre jurídico del caso, a la luz del CCyCN, no ha sido materia de queja,

   llegando firme a esta Alzada.

   Y por otro lado, dejo aclarado que luego de estudiar todas y cada una de las argumentaciones de las partes y las pruebas producidas, en mi voto destacaré sólo aquellas que sean conducentes, apropiadas y posean relevancia para resolver el caso (cfr. C.S.J.N.,

   Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 274:113; 280:3201; 144:611, entre otros; art.

   386, última parte, del C.P.C.C.N).

4. Estudio de los agravios De manera preliminar, entiendo que vale la pena mencionar que, según se desprende del expediente conexo n° 70663/19, la actora ha implementado en su Unidad N°

   5 un sistema eléctrico para suplantar la falta de suministro de gas que, de acuerdo a lo referenciado en los antecedentes del caso, afectó a todo el edificio en el 2015. De modo que, aunque el departamento en cuestión carezca de servicio de gas, tiene...