Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 27 de Diciembre de 2022, expediente CIV 046456/2021/CA001
| Fecha de Resolución | 27 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
46456/2021
POLIOTTI, C.A. c/ DE CASSIA DACUSQUI,
A. Y OTROS s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE
CONTRATO
Buenos Aires, de diciembre de 2022.- MC
VISTOS
Y CONSIDERANDO:
I.Contra la sentencia de fecha 13.09.2022
mediante la cual la Sra. Jueza a quo admitió la demanda de desalojo por las causales de vencimiento de contrato y falta de pago, se alza la parte coaccionada F.R.V., quien fundó su recurso de apelación con el memorial del 29.03.2022, cuyo traslado contestó la actora con la pieza de fecha 26.05.2022.
En fecha 19.12.2022 dictaminó la Sra.
Defensora de Menores de Cámara.
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Se agravia el codemandado mencionado,
sosteniendo que se admitió la demanda aplicando un plazo mínimo al legal de tres años, siendo que el contrato de locación se inició el día 01.04.2019 y finalizó el 01.04.2022, es decir,
ya incoada la presente demanda, sin hallarse vencido el plazo. En cuanto a la falta de pago de los arriendos adujo que al momento del inicio de la presente acción (01.07.2021) nada adeudaba por alquileres, puesto que debió efectuar reparaciones en el inmueble locado, alegando la compensación del arts. 1203 y 1204 del CCyCN.,
punto sobre el cual aduce que en la instancia de grado se le desestimó la prueba pertinente y no Fecha de firma: 27/12/2022
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pudo apelar dicho decisorio. Se agravia también de la imposición de las costas.
A su turno, la parte actora al contestar el traslado de ley, negó que su contraparte haya realizado reparación alguna en el inmueble locado, pues no ha acompañado ninguna constancia al expediente, siendo que adeuda al momento del conteste, más de treinta períodos mensuales de alquileres. Sobre el vencimiento del plazo de locación, aduce que, incluso tomando el plazo contractual de tres años, el contrato que los unía, se hallaría vencido desde el día 31.03.2022. Solicita el rechazo de los agravios en los términos del art. 265 del CPCC., por carecer de crítica concreta y razonada del fallo apelado.
A su turno, la Sra. Defensora de Menores de Cámara, adujo que deben admitirse los agravios del demandado, remarcando que desalojar a niños sin resolver previamente su situación de vivienda constituye lisa y llanamente, la vulneración de sus derechos fundamentales.
Solicita se haga lugar al recurso impetrado por la parte demandada, revocándose la sentencia recaída en autos y, en caso contrario, se remitan las actuaciones a la Defensoría de Menores de Primera Instancia, conforme el dictamen de fs. 61, todo a fin de resolver la situación habitacional de su representada Taiana (nacida el 15.03.2016).
En principio, dado que el memorial del demandado satisface las exigencias mínimas del Fecha de firma: 27/12/2022
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art. 265 del CPCC., así como el criterio de amplia flexibilidad, más acorde con la garantía constitucional de la defensa en juicio, no se admitirá la deserción peticionada por la actora y se procederá a dar tratamiento al recurso impetrado por el recurrente.
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Ante todo, se impone recordar que el Tribunal no se encuentra obligado a seguir a las partes en todos sus argumentos sino sólo en aquellos que considera conducentes al esclarecimiento del litigio. Es decir no tiene el deber de tratar todas y cada una de sus argumentaciones, sino tan solo las que estime que poseen relevancia para sustentar la decisión (Fallos: 258:304; 262:222; 310:267, entre otros). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino las que considere apropiadas para resolver el caso (art. 386, in fine, CPCCN; CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201;
144:611).
Por lo tanto, no se seguirán a los recurrentes en todas y cada una de sus argumentaciones, sino que se abordará las cuestiones que se considera sustanciales y conducentes para decidir el conflicto.
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La sentencia dictada en autos no ha acogido la impugnación impetrada por el codemandado respecto de la falta de vencimiento de contrato ni de la falta de pago de los arriendos por compensación.
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Acerca del vencimiento del plazo contractual, adujeron las partes que se suscribieron distintos contratos por plazo trimestrales.
El demandado sostuvo que el contrato estipulado el 01.04.2019 que se suscribió por tres meses, en rigor y por aplicación del mínimo legal, recién operó su vencimiento el día 01.04.2022, es decir, conforme el plazo trianual que fija la nueva ley de locación Nº 27.551.
Corresponde señalar sobre el punto que la ley 27.551, del 30.06.2020, modificó el art.
1198 del CCyCN., estableciendo en su artículo 3º, como plazo mínimo, el de tres años, sin embargo, claramente señala en el art. 23, que las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
Con tal circunstancia, si se considera que los contendientes están contestes en cuanto a que el contrato que los unía fue estipulado el 01.04.2019, va de suyo que la nueva ley precedentemente reseñada, no deviene aplicable al caso en estudio.
En esta línea de ideas, como se dijo en el párrafo que precede, si bien en el contrato de locación del 01.04.2019, se estipuló por el plazo de tres meses, sin embargo, le resultaba aplicable el mínimo legal del art. 1198 del CCyCN, de dos años, lo que lleva a colegir que Fecha de firma: 27/12/2022
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su vencimiento operó, sin más, el día 31.03.2021, circunstancia que lleva a considerar que no le asiste razón al demandado, en cuanto a que al momento de deducirse la presente demanda,
el plazo contractual no se hallaba vigente, pues surge sin hesitación que este desalojo se articuló el día 01.07.2021.
Estas consideraciones llevan al Tribunal llevan a concluir que la promoción de la acción se realizó cuando el plazo mínimo legal se hallaba cumplido, por lo que la sentencia por la causal de vencimiento del plazo contractual,
debe confirmarse.
Respecto a la causal de falta de pago de los arriendos, el apelante adujo la compensación en los términos de los arts. 1203 y 1204 del CCyCN,
sin efectuar mayores precisiones al respecto en el memorial, al igual que en la oportunidad de contestar demanda (fs.19/20), que solo aseveró
sobre el punto, el derecho de retención por compensación por la suma de $ 80.000 por la colocación de aire acondicionado, arreglos en baño y pintura.
Tocante a esta situación ninguna prueba arrimó a la causa, más allá de sus alegaciones de la denegación de ciertos medios probatorios,
que en rigor de verdad hacía más al tipo de proceso impreso al juicio por el juez de la causa, que el apelante no cuestionó, que a la denegatoria misma de las supuestas pruebas que tampoco precisó.
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Por lo demás, conviene recordar que aún si se considerase que le asiste razón al apelante en cuanto al precio de la locación de $ 17.500
mensuales, si se atiende que no se desvirtuó la posición de la actora en tanto se adeudaban cánones locativos desde abril del 2020 a la fecha de la interposición de la demanda (01.07.2021), fácil es concluir que la suma por la que habría intentado la defensa del art. 1203
del CCyCN. –por $ 80.000- no resultaría óbice para desvirtuar el criterio que tuvo por operada la causal de falta de pago de los arriendos estipulados en el contrato del 01.04.2019, en tanto superarían holgadamente dichas sumas de dinero.
Con este escenario, resulta incontrastable que el apelante no se acreditó la integralidad de los...
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