Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 9 de Marzo de 2023, expediente CIV 038160/2019/CA001

• Fecha de Resolución: 9 de Marzo de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala A

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

PINZÓN, G.O. C/ MIKAELIAN, L.J. S/

DAÑOS Y PERJUICIOS

Expte. n.° 38.160/2019

Juzgado Civil n.° 64

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 09 días del mes de marzo del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14 de la acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,

para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “P., G.O.c.M., L.J. s/

daños y perjuicios”, respecto de la sentencia dictada el día 24 de mayo del 2022, se establece la siguiente cuestión a resolver:

¿SE AJUSTA A DERECHO LA

SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: RICARDO LI ROSI – SEBASTIÁN PICASSO –

CARLOS A. CALVO COSTA.

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL

DR. RICARDO LI ROSI DIJO:

1. La sentencia dictada el día 24 de mayo del 2022 hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por G.O.P. y, en consecuencia, condenó a L.J.M. a abonarle al accionante la suma de Pesos setecientos veintisiete mil ochocientos setenta con noventa centavos ($ 727.870,90), con más los intereses y las costas del proceso.-

   Contra el mentado pronunciamiento se alzaron las quejas del demandado (f. 216) y del accionante (f. 219).

   Colocados los autos en la Secretaría de esta Sala en los términos del artículo 259 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación –

   Fecha de firma: 09/03/2023

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   33683122#359793324#20230307151914856

   ver proveído del día 30 de septiembre del 2022-, el demandante fundó su recurso mediante la presentación incorporada al sistema digital el día 6 de octubre del 2022. Corrido el traslado de ley (art.

   265 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación), las quejas fueron replicados por el emplazado el día 17 de octubre del 2022.-

   Por su lado, el día 23 de octubre del 2022,

   fundó su recurso el demandado. Corrido el pertinente traslado, los agravios fueron contestados por el actor a fs. 263/266 –foliatura conforme al sistema digital-.-

2. Antes de ingresar en el estudio del caso,

   estimo oportuno efectuar un breve relato de los hechos que motivaron el inicio de estas actuaciones.-

   En su escrito inaugural, el accionante relató

   que, el día 11 de mayo del 2018, tras mucho esfuerzo, sacrificio y trabajo, logró comprar el departamento ubicado en la calle San Blas 2760/2762, Piso 9 UF 36, inmueble que fue construido y vendido por el demandado. Detalló que se trata de un monoambiente, de 40 mts. y 57 dm. cuadrados y que le fue entregado con paredes recién pintadas y en excelente estado. Que, siendo un departamento a estrenar,

   supuso que no presentaría ningún tipo de inconveniente en materia edilicia y que, aunque el edificio tenía dos o tres años de antigüedad,

   su unidad aún no había sido vendida hasta la fecha de compra.-

   Continuó relatando que, al poco tiempo de haberse instalado en el departamento, comenzó a notar deterioros y fallas referidas a la construcción. Que el vicio no se limitó solo a su departamento, sino que se extendió al edificio en su conjunto. Precisó

   manchas de humedad en el pasillo contiguo a su vivienda,

   especialmente cerca de las ventanas y la rejilla de ventilación, y puntualizó que su departamento es el último del edificio y que, arriba de aquel, se localiza la terraza descubierta.-

   Apuntó que, al tratarse de un departamento a estrenar, denunció este problema al demandado, quien -según refiere- le negó rotundamente que tales manchas de humedad pudieran provenir de filtraciones sino que, en realidad, se debían a la falta de ventilación de la unidad. Postuló que, durante los meses de Fecha de firma: 09/03/2023

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   33683122#359793324#20230307151914856

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

   junio, julio y agosto de 2018, sucedieron varias lluvias que provocaron que las manchas fueran más grandes. Agregó que, como consecuencia de ello, el revoque de la pared lindera hacia la calle Terrada estaba “blando”, listo para comenzar a desmoronarse, por lo que el vendedor le envió a un albañil que trabajaba para él, quién coincidió con que la humedad de la pared medianera provenía de filtraciones de agua de lluvia pero que, pese a ello, el accionado negó

   el origen de las filtraciones. A raíz de la negativa del Sr. M., el 29 de agosto del 2018 remitió carta documento n° CD928120731

   describiendo los vicios esgrimidos e intimando al demandado a verificar y reparar tales daños. Dijo que este último le respondió la misiva el 31 de agosto del mismo año negando, en forma categórica,

   los endilgados vicios o defectos de construcción.-

   Siguió manifestando que, ante el deterioro de las paredes interiores de su departamento recién comprado, y la persistente negativa del demandado a admitir la existencia de filtraciones y/o proceder a su reparación, requirió los servicios de un arquitecto a fin de que evaluara el problema. Que el profesional designado elaboró un informe técnico con fecha 17.12.2018,

   verificando la existencia de daños en la pared medianera, en el cielorraso del baño y en el cielorraso del balcón. Detalló que la pared medianera que da a la calle T. carece de aislación hidrófuga, lo cual permite que el agua de lluvia penetre o filtre por la pared,

   cubriéndola de humedad y provocando el deterioro del revoque a punto tal que, con solo apoyar la mano, se produce su hundimiento.

   Por otro lado, respecto a la terraza y balcón, adujo que tampoco se encontraban con el debido sellado en la parte externa, provocando un serio riesgo de desmoronamiento.-

   Transcribió la Cláusula Tercera, Apartado II, de la escritura traslativa de dominio, a partir de la cual el demandado se obligó a “responder por evicción y vicios redhibitorios y se obliga al saneamiento conforme a derecho” y remarcó que, en el caso en particular, se está en presencia de una eventual falencia en la construcción de un edificio y el ocultamiento de dichas falencias para poder venderlo.-

   Fecha de firma: 09/03/2023

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   33683122#359793324#20230307151914856

   Concluyó su demanda asegurando que, de haber notado las manchas de humedad en el techo del baño, el balcón y la pared medianera, jamás hubiese adquirido el departamento.-

   Fundó en derecho y ofreció prueba.-

   A fs. 39/40, y por su propio derecho, se presentó L.J.M.. Contestó la demanda entablada en su contra y formuló una negativa categórica de los hechos relatados por el accionante. En particular, negó ser legítimo demandado ya que no fue constructor, ni contratista, ni director de obra, sino que simplemente vendió los departamentos a raíz de su actividad normal y habitual. Desconoció los deterioros y fallas referidas y dio su versión de los hechos.-

   Refirió que la firma Mikaelian Propiedades comercializó la venta de los departamentos de la obra en cuestión y que él desempeñó el rol de comitente en la construcción del edificio.

   Agregó que el actor acudió a él y que, en un gesto de buena voluntad,

   a sabiendas de que su inmobiliaria comercializó la venta de las unidades, envió a un albañil a inspeccionar el departamento del actor,

   arrojando como resultado la realización de algunos arreglos, aunque el Sr. P. no habría permitido el ingreso del profesional a tales efectos.-

   Solicitó, en los términos del artículo 94 del Código Procesal, y en su carácter de constructor, la citación de C.G.J..-

   Fundó en derecho, ofreció prueba y peticionó el rechazo de la acción con expresa imposición de costas al accionante.-

   Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, y agregados los correspondientes alegatos, el Sr. Juez de la instancia anterior consideró que el departamento que P. le compró a M. en mayo de 2018 presentaba ciertos vicios ocultos que el actor no conoció ni pudo conocer y que, de haberlo hecho, no lo hubiera adquirido. En consecuencia, condenó al accionado a abonar al demandante la suma de Pesos setecientos Fecha de firma: 09/03/2023

   Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: J.H., SECRETARIO DE CAMARA

   33683122#359793324#20230307151914856

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A

   veintisiete mil ochocientos setenta con noventa centavos ($

   727.870,90).-

3. Hecha esta breve reseña, y previo a tratar las restantes quejas vertidas por los recurrentes, resulta necesario recordar que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino tan solo aquéllos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. art. 386, Cód. Procesal y véase Sala F en causa libre Nº 172.752 del 25/4/96; CS, en RED 18-780, sum. 29; CNCiv.,

   sala D en RED, 20-B-1040, sum. 74; C.. Civil y Com., sala I,

   ED, 115-677 -LA LEY, 1985-B, 263-; CNCom., sala C en RED,

   20-B-1040, sum. 73; SC Buenos Aires en ED, 105-173, entre otras).-

   Es en este marco que ahondaremos en la cuestión de fondo del caso sub examine.-

4. A modo de inicio, apuntaré que el art.

   265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. En este sentido, el contenido de la impugnación, se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas...