Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 26 de Febrero de 2021, expediente CIV 063250/2017/CA001
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
Peracho, M.C.C./ Cons De P. Yatay 120/122 Capital S/Daños y Perjuicios
Expte. N° 63250/2017. J.. N° 18
En Buenos Aires, a días del mes de febrero del año 2021,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la S. “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Peracho, M.C.C./ Cons De P. Yatay 120/122 Capital S/Daños y Perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 447/65),
que hizo lugar a la demanda por la cual la actora, propietaria de un local, reclamó los daños y perjuicios derivados de humedad y filtraciones, expresan agravios partes, quienes han respondido los respectivos traslados.
El consorcio demandado se agravia de que se haya admitido la demanda, a pesar de que la actora fue declarada negligente en la producción del peritaje del ingeniero. Señala que la a quo se basó en indicios. Agrega que de las liquidaciones de expensas surge que el consorcio siempre se ocupó de realizar los arreglos necesarios; que la testigo N. vio el local a mediados de 2015 (antes del reclamo);
que lo informado por el Ing Alascio no es exacto; que el testigo Cruz,
a cargo de los arreglos, declaró que no había pérdida de agua; que así
también declaró el testigo T., miembro del Consejo de Administración; que fue mal interpretada una asamblea de 2017. En subsidio, cuestiona el monto de la indemnización. Dice que la juez se apoyó en una factura que no pudo controlar y, con respecto al lucro cesante, expresa que no son correctas las fechas admitidas. También cuestiona lo resuelto sobre las costas por el desistimiento parcial, y sobre el momento a partir del cual deben correr los intereses.
Fecha de firma: 26/02/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
A su vez, la actora se agravia del monto fijado en concepto de lucro cesante, pues entiende que no se contempló el período comprendido entre julio de 2017 a enero de 2018, cuando vendió el local. Además, dice que el valor locativo advertido por el perito tasador es superior al admitido. En segundo lugar, cuestiona la fecha a partir de la cual deben correr los intereses. Entiende que deben correr desde que se produjo cada perjuicio, en lugar de la fecha de inicio de la demanda. Por último, se queja del rechazo del reclamo de daño moral, para lo cual cita doctrina y jurisprudencia.
I Responsabilidad En cuanto al marco jurídico, si se trata de humedades o filtraciones en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, se ha juzgado que el consorcio responde siempre que la causa adecuada del daño esté en las partes comunes, pero no si está en las privativas (CNCiv., S.F., 12/7/77, ED 78-378; sala H, D.,
G. c/ Consorcio de propietarios Av. del L.G.. S.M. 4560, 24/10/2011; C., B.c.. de P.. E..
S.... s/ daños y perjuicios", 13/03/2015; entre muchos otros);
LAQUIS, “Responsabilidad civil del consorcio” en Termas de responsabilidad civil, p. 303).
En mi opinión, aún de haber duda, el consorcio debe hacerse cargo de los arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de P.iedad Horizontal regule como privativo (art. 2040, Código Civil y Comercial), y por otro lado, si no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros,
y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos.
Es así que, como dije en otros casos y como señala Highton, la presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un Fecha de firma: 26/02/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
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consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas. Es beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos ("Responsabilidad civil y propiedad horizontal", p.
19).
El consorcio no sólo estaba obligado a reparar las deficiencias existentes en una parte común, sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación en la medida que resulten acreditados. En el caso, cabe entonces apreciar si resultan plenamente aplicables las reglas expuestas.
En su escrito de demanda, la actora, entonces propietaria de la unidad funcional N° 51 del consorcio, el cual es un local ubicado en Yatay 120/122, Planta Baja, de esta Ciudad, cuya explotación comercial destina a terceros mediante locación; afirmó que el inmueble se encontraba en perfecto estado de conservación e higiene hasta el último semestre del año 2015, cuando se produjeron daños derivados de filtraciones provenientes de caños de descarga cloacal.
Reclama algunos gastos efectuados y el lucro cesante por no haber podido alquilar el local.
En cambio, el consorcio demandado niega la situación. Dice que no hubo pérdida de agua, que solo había una vieja mancha en el techo que requería pintura, y que todos los arreglos fueron realizados en el momento oportuno.
La juez de primera instancia admitió el reclamo. Consideró que,
efectivamente, hubo desperfectos que originaron pérdida de agua que afectó al local de la actora, y que el consorcio demoró el arreglo.
Fecha de firma: 26/02/2021
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Para llegar a esta conclusión tuvo en cuenta informe el técnico realizado por el ingeniero Alascio el 14 de octubre de 2016 (fs. 9/14),
quien se constituyó en el inmueble de la accionante, del cual surge que se trata de un local comercial situado en la planta baja de un edificio con aproximadamente quince pisos de altura, comprobándose en el interior del local: 1) filtraciones: en el centro del cielorraso aflora un caño de descarga cloacal que sirve a la totalidad de los pisos superiores, observándose a su alrededor, una mancha producida por filtraciones, con compromiso de pintura y revestimiento de yeso, la cual aparentemente se encuentra activa, advirtiéndose manchas de agua en el solado; 2) rotura de cañerías: la cañería cloacal continúa con un tramo vertical apoyado en la pared divisoria con otra unidad funcional, trayecto en el que existen pérdidas producidas por corrosión del material consistentes en hilos de óxido que deslizan por él, brotando agua a una altura de alrededor de 2,20 mts.; hacia arriba se aprecia una fisura longitudinal, indicándose el reemplazo del caño (pues una reparación puntual no garantiza que las pérdidas sean eliminadas definitivamente; 3) desperfectos en la instalación eléctrica la cual presenta un corto circuito, no permitiendo la iluminación...
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