Qué pasa con los contratos firmados, cómo rescindir el que está vigente y las claves para hacer los nuevos

Las claves sobre los contratos firmados en los últimos tres años y cómo deben ser los nuevos a partir del DNU de Javier Milei

El presidente Javier Milei anunció su megadecreto con un paquete de medidas que nunca nadie antes se había animado a tomar. Entre ellas, la derogación de la "nefasta" ley de alquileres (tal como se la califica en el decreto), algo de lo que tanto se ha hablado y especulado pero nunca se había avanzado en su finalización.

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres 27.551 que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023 a través de la ley 27.737, vigente desde el 18 de octubre de este año.

Milei anunció un decreto para desregular la economía argentina que elimina numerosas leyes y normas, entre ellas la ley de alquileres

Después de haber pasado por extensos debates en comisiones en mayo de 2022 sin lograr nada, finalmente este año el Congreso retomó el tema de la derogación o modificación a la norma vigente entre agosto y octubre, tanto en la Cámara de Diputados como en la de Senadores. Y se logró hacer cambios a la norma a mediados de octubre pasado.

Desde siempre, el líder de La Libertad Avanza estuvo a favor de la derogación porque para él los cambios eran una "pérdida de tiempo" ya que consideraba que la ley tal como estaba no va a avanzar ni resuelve el problema de fondo en el mercado inmobiliario entre inquilinos y propietarios.

Ya lo había adelantado al ganar las elecciones. En su primera entrevista como presidente electo afirmó que a esa norma hay que "derogarla y entender que es un contrato entre partes. Lo único que ha hecho la ley de alquileres es generar daño . Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger". Y cumplió. Se publicó en el Boletín Oficial el megadecreto que se titula "Bases para la reconstrucción de la economía argentina" que incluye la derogación de la ley de alquileres 27.551, que se sancionó en julio de 2020 y se modificó el pasado octubre de 2023 con la 27.737.

Aunque Javier Milei dijo que su decreto rige desde hoy, esto no es así . El DNU no especifica cuándo entra en vigencia y, por ende, cuando no se estipula fecha se le aplica la regla general, que establece que los decretos presidenciales, como las leyes , si no determinan plazo entran en vigencia después del octavo día de su publicación .

La regla del octavo día surge del Código Civil y Comercial (antes Código Civil), que en su artículo 5 dice: " Vigencia. Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen ". La ley que estableció el régimen de los decretos sostiene que tienen "plena vigencia de conformidad a los establecido en el artículo 2° del Código Civil.

Por lo que, a partir de la oficialización del decreto, los contratos de locación vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones introducidas en el mencionado DNU .

Es decir que, inquilinos y propietarios estarán por un largo tiempo repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley 2020 , quienes tienen contratos bajo la ley con cambios de 2023 y quienes firmen contratos a partir de la oficialización del DNU bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial.

Cómo son los contratos firmados desde el 2020 hasta octubre de 2023

La ley de alquileres que comenzó a regir en julio de 2020 introdujo los siguientes puntos sobre los contratos de locación:

El plazo mínimo de contratos pasó de dos años...