Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 24 de Abril de 2023, expediente CIV 020847/2020/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala M |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M
ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de 24 abril del año dos mil veintitrés, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. M.I.B., C.A.C.C. y G.D.G.Z., a fin de pronunciarse en los autos “P., J.C. c/ Consorcio Prop. Paraguay 647/49/51 s/ daños y perjuicios”, expediente n°20.847/2020, la Dra. B. dijo:
I.J.C.P. promovió demanda contra el Consorcio de Propietarios Edificio Paraguay 647/49/51 por la que persigue la reparación de los daños ocasionados a su unidad funcional, ubicada en la planta baja (UF n° 3).
Relató que los daños que refiere se hicieron visibles en el año 2013 y se fueron incrementando con el transcurso del tiempo. Incluso uno de los copropietarios que es arquitecto realizó un peritaje en el departamento. Primero, se divisaron en el muro divisorio humedades y luego se generaron filtraciones, que causaron moho, hongos y olores, a tal punto que saturaban el ambiente y dificultaban la respiración, dejando a la unidad en un estado impropio para ser habitado.
Realizó los reclamos al consorcio por carta documento y el asunto se trató en distintas asambleas. Incluso, en la que se llevó a cabo el 21 de julio de 2015
se decidió que debía procederse a la reparación de la unidad n°3, dejando para otro momento el reclamo por los daños y perjuicios. Pero, el 2 de mayo de 2016, reunidos en otra asamblea, los copropietarios decidieron no llevar a cabo los arreglos e ir a juicio.
Frente a tal negativa, para evitar consecuencias mayores, P. decidió encarar las reparaciones por sus propios medios, tarea que fue imposible porque no tenía certeza sobre la causa de las filtraciones, humedades y el resto de los daños. Por tal motivo, solicitó como medida de prueba anticipada la realización de un peritaje que Fecha de firma: 24/04/2023
Alta en sistema: 25/04/2023
Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA
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dio cuenta que el daño se originó en el muro medianero, de propiedad del consorcio,
cuya reparación es previa a cualquier otra que requiera la unidad. Seguidamente procedió a enumerar todos los trabajos que son indispensables para reparar el daño.
Sobre la base del informe pericial realizado en el incidente de prueba anticipada (expte. n°44.126/2017), P. solicitó el pago los gastos de reparación, la pérdida del valor locativo y otros acápites (expensas, AySA, Edesur,
ABL).
Al presentarse, el consorcio negó la atribución de responsabilidad y adujo que el daño obedeció a deficiencias en el cerramiento antirreglamentario construido por el pretensor, quien realizó una canaleta de desagüe defectuosa, por cuanto la pendiente filtra agua hacia el interior de la unidad que, al taparse, causó los deterioros por los que demanda. También destacó que el zócalo de material construido,
descripto por el experto en el expte. N°44.126/2017, impide el escurrimiento hacia la rejilla y forma una pileta con cada lluvia. Añadió que sobre el techado agregado, se acumulan todo tipo de residuos, ya sea de origen climático o arrojado de los pisos superiores, incluyendo los que al acumularse en el techo que existía en el cuarto piso sin canaleta receptora en el borde de salida, caían también sobre el techado de la planta baja por efecto del escurrimiento del agua que, al acumularse en la canaleta de ésta,
obturaban la bajada vertical al piso y producían el desborde. A su entender, todo ello causó los daños descriptos por el actor. La situación se agravó porque por ese entonces la unidad se encontraba desocupada y abandonada por más de cinco años. Por tanto, el anegamiento -afirma- fue provocado por la propia desidia del actor.
Producida la prueba, la jueza interviniente admitió la demanda.
En su minuciosa sentencia, luego de transcribir distintos párrafos del informe pericial como así también el resto de las pruebas, despejó una por una las posibles causas de los deterioros. Así, concluyó en que éstos no se produjeron por alguna deficiencia del muro Fecha de firma: 24/04/2023
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divisorio con el inmueble de Paraguay 657 por el alegado deterioro de sus cañerías de desagüe toda vez que al demolerse este último, no se observaron instalaciones sanitarias embutidas, dando por tierra -así- con la versión original proporcionada por el perito designado en el expediente sobre prueba anticipada. Tampoco tuvo por probado que las filtraciones provengan de las napas subterráneas del edificio donde se encuentra el departamento del actor o bien de la finca lindera, haciendo mérito en este tópico del informe técnico acompañado junto con la demanda, emitido por el estudio “R.L.&.A.. Arquitectura jurídica” como así también del informe de Abelarde Trade S.A.
Luego, examinó la incidencia que tuvieron tanto la construcción antirreglamentaria construida en el cuarto piso, como la levantada en el patio del actor.
La primera, consistió en el techado de una terraza de propiedad común y uso exclusivo que, al tiempo del peritaje, había sido removido. Al respecto, en el incidente de prueba anticipada, el perito C.E. señaló que “al mirar hacia arriba puede verse un techo a la altura del 4° piso, con un alero en voladizo que genera un escurrimiento libre de agua de dicho techo al patio de PB”. Añadió que “ubicados en una unidad del 7° hacia el contrafrente, puede verse el techo de chapas construido a la altura del 4° piso, el cual muestra gran cantidad de basura acumulada, y se corrobora la falta de una canaleta de desagüe pluvial, tal como lo dictaminan las reglas del arte y las reglamentaciones vigentes, generando un escurrimiento libre sobre la UF n° 3”.
En ese contexto, con apoyo en la descripción efectuada por el experto y en su opinión técnica, la a quo concluyó que el caudal de agua recibido en exceso, proveniente del techo construido en la unidad del 4° piso, junto con la acumulación de residuos -naturales o arrojados- ocasionaron el anegamiento existente en el techo de la unidad del pretensor, provocando de este modo los daños, que fueron principalmente causados de arriba hacia abajo, es decir, al patio de PB. Tuvo asimismo por acreditado que los daños que experimentó la UF n° 3 del demandante en sus paredes Fecha de firma: 24/04/2023
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e instalación eléctrica inferior de tomacorrientes a lo largo del pasillo de distribución,
último despacho y ligeramente el primero, son producto del vencimiento por el paso del tiempo de las capas aisladoras hidrófugas horizontales en todos los muros apoyados sobre terreno natural.
También descartó que la construcción antirreglamentaria efectuada por P. hubiera tenido incidencia en el resultado, por cuanto el perito señaló que aunque el cerramiento no hubiera existido, el anegamiento se hubiera producido de igual modo, no ya en la canaleta instalada en el techo, sino en la rejilla de patio (resp. Punto 9 del cuestionario pericial propuesto por el actor).
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Ambas partes apelaron el pronunciamiento. El consorcio se queja por la atribución de responsabilidad y porque se admitió el rubro “lucro cesante”.
El actor, en tanto, cuestiona la cuantía tanto del daño emergente como del lucro cesante y se agravia por el rechazo del daño moral.
En rigor, al examinar las distintas partidas por las que prosperó el reclamo, la colega de grado, siguiendo la línea argumental del peritaje no impugnado por las partes, no hizo recaer sobre el consorcio aquellos daños que, según el experto,
fueron producidos por la inclusión del techo corredizo de la UF n° 3. Es decir, solo valoró aquellos deterioros causados por el envejecimiento de las capas aisladoras hidrófugas horizontales, que incluso han causado daños también a otra unidad ubicada en la planta baja. Ponderó, por otra parte, el mal estado de los desagotes pluviales del edificio y con cita del dictamen del experto a la respuesta n° 9 del cuestionario del actor,
antes referido.
Tal como ha sostenido reiteradamente la Sala, el reclamo entre un consorcista y el consorcio de propietarios, y existiendo un Reglamento de Copropiedad (del cual derivan obligaciones para ambas partes), la responsabilidad del consorcio debe Fecha de firma: 24/04/2023
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enmarcarse en el ámbito contractual. 1 Dicha responsabilidad, además, es objetiva ante el incumplimiento de un deber de resultado por parte del consorcio, que consistía en el caso de autos -por sobre todas las cosas- en mantener las partes comunes del edificio en buen estado de conservación y, ante cualquier perjuicio que se evidencie en dichos bienes comunes, realizar las reparaciones pertinentes, lo que no se ha advertido en el sub lite. Por ende, tratándose de un deber contractual, en su calidad de deudor el consorcio debía probar que el incumplimiento de ese deber de fines no le era imputable;
en particular, debía acreditar la existencia de una causa ajena que le permitiera probar la configuración de una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento de su parte en los términos de los arts. 513, 514 y 888 del Código Civil, aplicable al caso (art. 7 CCC).
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En la especie, el recurrente...
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