La paradoja de los alquileres: precios altos y rentabilidad baja

En la Argentina actual se da una paradoja en el rubro de los alquileres, un tema que por estos días está en boca de muchos, porque ya tiene media sanción en Senadores un proyecto de ley que intenta regular el mercado. Esa paradoja es que para los propietarios la renta está en los valores más bajos de la historia, mientras que para los inquilinos pagar el alquiler cada vez se hace más cuesta arriba. Esto es producto de una distorsión que sólo puede darse en un país que ha trastocado los valores relativos de sus bienes.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, dice que es obvio que la renta anual hoy no tiene nada de especulativa, ya que está en términos históricos en sus niveles más bajos. "En la década de los ochenta y noventa la renta estaba en el orden del 10 y 12%; eso cayó y hoy está en el 4%. Ésta es la renta bruta, que contiene los gastos y la amortización del departamento; la renta neta está entre 2 y 2,5%", explica el especialista.

¿Qué es entonces lo que avala el alquiler para el propietario? Según Rozados, que no sólo es el alquiler lo que le ingresa, sino la revalorización del inmueble más la renta. "Sirve como inversión en la medida que es revalorización más renta. La revalorizacion tiene que ver con el valor del mercado del inmueble: en el último año el precio promedio de un usado aumentó 5% en la Capital Federal y los que están en obra y a estrenar se incrementaron 10% en promedio", señala.

Miguel Ángel Boggiano, fundador de cartafinanciera.com, comenta que la renta que está teniendo un departamento después de impuestos y mantenimiento, está entre 2 y 3%. "Esto mismo, en Estados Unidos está entre 5 y 6%. Siempre hablando de departamentos estándares de real estate residencial. Claramente, el real estate comercial, industrial y de oficinas tiene hoy un rinde mayor, pero para acceder a ese tipo de inversiones se necesitan montos mucho más altos que los que tiene un inversor chico o mediano", analiza el economista.

Boggiano observa que parte de la explicación de la paradoja de los alquileres tiene que ver con el atraso cambiario, que ha hecho que el metro de construcción se haya vuelto muy caro y eso afecte el precio de las propiedades. ¿Por qué? Porque empieza la competencia entre construir o comprar algo que ya está construido. Entonces, eso hace que el valor de lo construido suba.

"Hay otro problema, además, que tiene que ver con que el argentino no tiene prácticamente alternativas de inversión, e incluso en la época del...