Orden público en el contrato de locación en el Código Civil y Comercial

• Autor: Rodrigo Pellejero

Pellejero, Orden público en el contrato de locación en el Código Civil y Comercial

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Orden público en el contrato de locación

en el Código Civil y Comercial*

Por Rodrigo Pellejero

1. Introducción

Las normas referidas a la locación urbana han experimentado un cambio que

tiende a un mayor espacio de autonomía de la voluntad. El orden público generalizado

para todas las normas referidas a locaciones urbanas ha sido reemplazado, desde la

vigencia del Código Civil y Comercial por uno más flexible, que depende del objeto

locado y del sector de contratos de que se trate.

2. El orden público en la ley de locaciones urbanas

La ley 23.091 de locaciones urbanas, que fuera derogada para unificar la materia

locativa en el Código Civil y Comercial, realizaba una declaración genérica acerca del

carácter de orden público de sus normas, sin distinguir el destino locativo ni el sector

contractual de que se trate. En efecto, en su art. 29, declaraba: “las disposiciones que

se establecen en la presente ley son de orden público”.

Así, hasta la mencionada derogación por el nuevo Código Civil y Comercial, con-

vivía un sistema específico para las locaciones de inmuebles urbanos con unas pocas

y específicas normas de orden público, junto con la regulación general del contrato de

locación que efectuaba el Código Civil, regido por el principio de la autonomía de la

voluntad, en el que se presuponía el carácter supletorio de sus normas.

La declaración genérica de orden público que efectuaba la ley de locaciones ur-

banas, no distinguía el destino habitacional o comercial del inmueble, considerándose

indisponibles todas las normas relativas por ejemplo al precio, plazos o forma.

En este sentido se destaca el precedente de la Corte Suprema de Mendoza1 con

voto de la doctora Aída Kemelmajer de Carlucci en el que se declaró que la renuncia

a la facultad de resolver anticipadamente un contrato comercial (art. 8, ley 23.091) era

inválida, atento el carácter de orden público de la norma. En comentario a este impor-

tante precedente2, se ha puesto de manifiesto una cierta tendencia en el derecho com-

parado a una morigeración del orden público para dar lugar a una mayor autonomía

de las partes. Esta tendencia parece haberse hecho realidad en nuestro derecho

desde la vigencia del Código Civil y Comercial, que derogó la ley 23.091.

* Bibliografía recomendada.

1 CS Mendoza, 10/6/03, “Triunfo Coop. de Seguros Ltda”, LL, 2004-A-137.

2 Esborraz, David F. - Fresneda Saieg, Mónica - Hernández, Carlos A., Reflexiones sobre el

orden público en materia locativa, “Obligaciones y Contratos. Doctrinas Esenciales”, t. V, p. 773.