Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA I, 2 de Diciembre de 2014, expediente CIV 020027/2011

• Fecha de Resolución: 2 de Diciembre de 2014
• Emisor: SALA I

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I Expte. N° 20.027/2011 J. 68 “O., G.A. c/T., P.E. s/ cobro de sumas de dinero”

ACUERDO N° En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 2 días del mes de diciembre del año dos mil catorce, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “I” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en los autos: “O., G.A. c/T., P.E. s/ cobro de sumas de dinero”, respecto de la sentencia corriente a fs. 400/408, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: D.. CASTRO, M. y UBIEDO.

Sobre la cuestión propuesta la DRA. CASTRO dijo:

1. La sentencia de fs. 400/408 rechazó la demanda interpuesta por G.A.O. contra P.E.T., con costas a la parte actora. Apeló esta última quien fundó se recurso con la presentación de fs. 427/435; el correspondiente traslado fue contestado a fs. 437/444.

2. La actora persiguió en autos el reintegro en dólares del depósito que entregó en garantía de las obligaciones que asumió como consecuencia de los contratos de locación celebrados con el demandado en relación a los inmuebles contiguos sitos en la calle Cuenca 654 (galpón) y 652/656 (dos locales) bienes que fueron restituidos a su finalización. Como recién indiqué, el Sr. Juez de la anterior instancia rechazó el reclamo. Para arribar a tal solución partió

   de la consideración de los contratos de locación agregados en los autos “T.P.E. c/ O.G.A. s/ cobro de sumas de dinero” (N°17.643/2005), de los que resulta que las partes pactaron Fecha de firma: 02/12/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI que los bienes se recibían en el estado en que se encontraban conforme a inventario y sin reservas, quedando a cargo del inquilino mantener y reparar todo lo que estuviere deteriorado desde el inicio de la contratación y lo que en el futuro se dañare sin importar la causa, cláusula que según indicó permitía presumir que los inmuebles no fueron entregados en perfectas condiciones, y que tuvo por finalidad por un lado liberar al locador de las obligaciones previstas por el art.

   1514 del Cód. Civil en el sentido de entregar la cosa “en buen estado de reparación y conservación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada”; pero paralelamente, implicó que el inquilino asumiera la obligación de mantener y reparar todo lo que estuviera deteriorado y lo que en el futuro se dañare sin importar la causa.

   Agregó que el contrato previó la retención de los depósitos hasta que se cancelara toda la deuda y que si hubiera daño se le imputaría a cuenta de mayor cantidad. Consideró entonces que las partes habían modificado contractualmente las previsiones de los arts. 1515 y sgtes.

   del C.. Civil –normas de carácter supletorio, y por tanto modificables- poniendo así a cargo del inquilino las reparaciones que normalmente incumben al locador entre las que encontró incluidas tanto las relativas a todo deterioro sobreviniente a la entrega como a la reparación de los defectos, o deterioros de la cosa alquilada presentes al momento de la celebración del contrato. En esas condiciones entendió que el locatario no podía eximirse de responsabilidad amparándose en el estado en que se encontraba el inmueble al momento del inicio de la locación, pues había asumido la obligación expresa “de mantener y/o reparar todo lo que estuviere deteriorado desde el inicio de la contratación, y lo que en el futuro se dañare sin importar la causa”. Sostuvo que las pruebas producidas en autos acreditaban la mayoría de los daños que el demandado detalló

   en la carta documento de fs. 366 y que por lo demás frente a las obligaciones asumidas contractualmente, pesaba sobre el actor Fecha de firma: 02/12/2014 Firmado por: CARMEN UBIEDO- PATRICIA CASTRO- HUGO MOLTENI Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I acreditar su cumplimiento, extremo que -más allá de la negativa de su misiva de fs. 367- no había demostrado; que ello habilitaba al locador a imputar el costo de las reparaciones no efectuadas al depósito en garantía, lo que impedía al locatario reclamar su devolución hasta tanto no cumpliera con la contractualmente asumida -reparaciones-.

   Consideró que la demandada había demostrado la necesidad de los arreglos y que si bien no hubo reparaciones en un sentido estricto -se decidió remodelar el inmueble como galería comercial- tal circunstancia no liberó al locatario demandado de responder por los daños que presentaban los inmuebles al momento de su restitución.

   Indicó que como consecuencia de las disposiciones de la ley 25.561, y concordantes, la obligación de restituir el depósito se había pesificado y que de acuerdo a la doctrina de la C.S.J.N. en Fallos 330: 855 (causa “R.”) y Fallos 330: 5345 (causa “L.”) correspondía desestimar la inconstitucionalidad planteada por el actor; y conforme a lo...