Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 20 de Diciembre de 2018, expediente CIV 010263/2015/CA001
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2018 |
| Emisor | Camara Civil - Sala A |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
10263/2015
.M. International School S. A. c/ Centro Comercial M.C.S.A. s/ Escrituración
Expte. n.° 10.263/2015
Juzgado Civil n.° 22
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “.M. International School S. A. c/ Centro Comercial M.C.S.A. s/ Escrituración”,
respecto de la sentencia de fs. 336/345 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA
SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores:
SEBASTIÁN PICASSO - RICARDO LI ROSI – H.M..
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.
SEBASTIÁN PICASSO DIJO:
-
La sentencia de fs. 336/345 rechazó la demanda de escrituración promovida por N.M. International School S. A.
(en adelante, N.M.) contra Centro Comercial M.C.S.A.(.en adelante, Centro Comercial), con costas a cargo de la actora. Asimismo, hizo lugar a la reconvención interpuesta por Centro Comercial contra la actora, y tuvo por resuelto el contrato de fecha 20/9/1993 referido a la compra del terreno con frente a la calle El Salvador 3952 de esta ciudad, con costas a cargo de la reconvenida.
Finalmente, la anterior sentenciante rechazó
las reconvenciones de daños y perjuicios y de desalojo interpuestas por Centro Comercial contra N.M., con costas a la demandada reconviniente.
Fecha de firma: 20/12/2018
Alta en sistema: 02/05/2019
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
El pronunciamiento fue apelado por ambos litigantes. La demandada reconviniente se queja a fs. 366/368 por la desestimación del resarcimiento de los daños y perjuicios por lo que consideró
una ocupación indebida del inmueble en cuestión por parte de la demandante reconvenida, y también por el rechazo de la pretensión de desalojo. Esta presentación mereció la réplica de su contraria a fs. 424/429.
Por su parte, N.M. se queja a fs.
399/422. Pide la nulidad de la sentencia y que se deje sin efecto aquel pronunciamiento. Alega, en lo medular, que siempre ofreció cumplir con la obligación a su cargo, pero que el pago no pudo concretarse debido a que la demandada reconviniente había incumplido con un cargo impuesto por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por otro lado, explica que la resolución es jurídicamente imposible, puesto que resultaría una contradicción pretender la resolución de un contrato que vincula a ambas partes litigantes sobre un mismo inmueble. Agrega, además, que al haberse fijado en el contrato el modo de proceder ante un posible incumplimiento, ello equivale a la renuncia al pacto comisorio. Estas quejas fueron contestadas por Centro Comercial a fs. 432/436.
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Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal).
Adicionalmente creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite (y por consiguiente, la constitución de la relación contractual invocada en la demanda, y de las obligaciones cuyo cumplimiento se persigue) han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente –en atención a que no estamos ante cuestiones regidas por normas imperativas- el caso debe juzgarse a la luz de la legislación anterior, que mantiene ultractividad en este supuesto (art.
7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 148; R., P., Le droit transitoire, D., París, 2008, p. 390 y ss.).
Sin perjuicio de ello, incluso en los aspectos que continúan siendo regidos por la legislación derogada las disposiciones del Fecha de firma: 20/12/2018
Alta en sistema: 02/05/2019
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan además la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, “.,
J.M.c.B., C.R. y otros s/ Daños y perjuicios”; ídem,
30/3/2016, “., C.E.c.D.P., V.G. y otro s/ Daños y perjuicios”, expte. n.° 11.725/2013; 11/10/2016, “., J.O.c.A., A.B. y otro s/ Nulidad de acto jurídico” y “A., A.B. y otro c/
R., J.O. s/ Restitución de bienes”, exptes. n.° 47.289/2001 y 38.328/2003;
ídem, CAC y C, Azul, sala II, 15/11/2016, “., R.A.c.F.M., y otra s/ Desalojo”, LL 2017-B, 109, RCCyC 2017 (abril), 180; G.,
J.M., “La responsabilidad civil y el derecho transitorio”, LL 16/11/2015,
3).
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Como ya tuve oportunidad de exponerlo en otros antecedentes de esta sala (20/11/2014, “Centro Comercial Miguel Cané
S. A. c/ N.M. International School S. A. s/ Cumplimiento de contrato”,
expte. n.° 10.921/2011 y “Centro Comercial M.C.S.A. c/ N.M. International School S. A. s/ Cobro de alquileres”, expte. n.° 106.039/2008),
Centro Comercial adquirió de la entonces Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires el inmueble sito en la calle Honduras 3.953/57 y El Salvador 3.952/58,
entre M. y S., de esta Ciudad (escritura n.° 84 del 19/3/1993, pasada ante el escribano J.M.A.B.. En garantía del pago del saldo de precio, la compradora gravó el inmueble con un derecho real de hipoteca en primer grado de privilegio a favor de la vendedora. En la cláusula III de esta última escritura, la compradora asumió la obligación de desarrollar actividades de expendio minorista y, para el caso de que procediese a la venta del predio, debía hacer saber la restricción impuesta al nuevo comprador. Se previó también una sanción para el supuesto de incumplimiento del cargo (fs. 9/20 de estos autos).
Así las cosas, el día 20/9/1993 Centro Comercial celebró un acuerdo con N.M. (fs. 25/33 de estos autos), por el cual esta última fue autorizada a construir en parte del terreno -por su cuenta y cargo- un edificio destinado al funcionamiento de un establecimiento escolar (cláusula 11ª). Una superficie de 1.200 metros cuadrados fue destinada para desarrollar una actividad comercial de expendio minorista de todos los productos considerados por la Administración como indispensables para la canasta familiar (cláusula 2ª).
Fecha de firma: 20/12/2018
Alta en sistema: 02/05/2019
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.M., JUEZ DE CAMARA
En la cláusula 12ª de ese convenio se estipuló: “Aún cuando durante el lapso contractual la parte del inmueble destinada al edificio escolar y anexos permanezca bajo la titularidad dominal de MC, queda entendido que el establecimiento educativo es propiedad única y exclusiva de IS así como su dirección, nombre y todos los demás componentes del instituto educacional, cuya propiedad, explotación, operación, resultado y fondo de comercio son y serán por su cuenta y cargo exclusivo y de su exclusiva propiedad”. Y Centro Comercial se comprometió a transferir el dominio de la fracción de terreno afectada a N.M. con fecha 31/8/2003 (cláusula 13ª).
Como esta última iba a construir un edificio en un terreno ajeno, se pactó,
adicionalmente, que Centro Comercial aumentaría su capital social al doble y emitiría acciones (clase “B”), las que serían suscriptas e integradas por N.M. (cláusulas 14ª y 15ª). Asimismo, la actora reconvenida se comprometió a abonar la suma de U$S 12.000 mensuales “A partir de la fecha y...
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