Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 26 de Septiembre de 2023, expediente CIV 079960/2016/CA008
| Fecha de Resolución | 26 de Septiembre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de Septiembre del año dos mil veintitrés,
reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “E., A. N. Y OTRO C/ SICOM S.A. Y OTROS S/
DAÑOS Y PERJUICIOS” (EXPTE. N° 79.960/2016), respecto de la sentencia dictada, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, arrojó como resultado que el orden de votación debía realizarse de la siguiente manera: señoras juezas de Cámara doctoras B.A.V. y G.M.S.,
señor juez de Cámara doctor M.L.C..
A la cuestión propuesta, la Dra. B.A.V. dijo:
1.1.- Contra la sentencia definitiva de primera instancia se alza la parte actora y expresa sus agravios que merecieron sendas respuestas.
1.2.-La demanda entablada en autos por F. G. y A. N. E.,
persigue la reparación de los daños y perjuicios sufridos por vicios de construcción en dos unidades funcionales del edificio sito en la Avda. S.O. 1270 (piso 2º, D.. 1º, y piso 5° u.f. 504) de C.A.B.A., adquiridos en los años 2012 y 2013 respectivamente.
Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
La acción dirigida contra la empresa constructora “Sicom S.A.”, la inmobiliaria “Covello Propiedades” y el arquitecto G. E.
F. fue rechazada con imposición de costas.
1.3.- Los apelantes critican la interpretación de los hechos y la ponderación de las pruebas producidas en su derredor por el sentenciante de grado, y reclaman la revocación del fallo en crisis.
Explican que adquirieron departamentos a estrenar que presentaron deficiente calidad constructiva (“medio pelo”) (sic),
ponen de resalto la importancia de ciertas constancias documentales, el tenor de la declaración del testigo K., y el resultado del informe pericial producido.
Impugnan lo decidido en el marco de la legitimación pasiva decretada respecto de Covello Propiedades, citan las pruebas por las que consideran demostrada su participación en la operatoria y los incumplimientos en que incurrieron; observan además que se omitió considerar la participación de M. Á. G. y de H. D., así como todo análisis respecto a la “temporalidad” de los daños acaecidos.
Por último y a todo evento, sobre las costas causídicas afirman que contaban con razones fundadas para accionar, extremo que solicitan sea ponderado debidamente.
1.4.- En el marco de las Acordadas 13/20 y 14/20, 16/20 y 25/20 de la CSJN, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
2.1.- El Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 01/08/2015, contempla de manera expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley, pues su art. 7° dispone que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.
Dicha norma debe ser interpretada de manera coherente sobre la base de la “irretroactividad” de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas, el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, las relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, y las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (esta Sala, “Letwiniuk, O.c.B., J. s/ Ds. y Ps.”, E.. N° 14.222/2013, del 30/4/2021; ídem, “M., M.c.F., G. s/ Ds. y Ps.”, E.. N° 51.716/2.012, del 03/3/2020; ídem, “De Marco, S. c/ Ford Arg. s/ Ds. y Ps.”,
E.. N° 56.867/2.010, del 05/4/2.018, entre muchos otros).
De conformidad con lo dispuesto por nuestro más Alto Tribunal sobre el art. 7° del CCyCom., la interpretación de las normas del código velezano debe realizarse de manera armónica en lo posible con el nuevo régimen (in re “O., S.M. c/
Prevención ART”, 10/8/2017, Fallos 240:1038), y será este el camino a seguir en el presente caso.
Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
2.2.- En otro orden anticipo que seguiré a los accionantes recurrentes en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301;
272-225, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611),
las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
En otras palabras, se considerarán los hechos que A.A. llama "jurídicamente relevantes" (Proceso y Derecho Procesal, A., Madrid, 1960, pág. 971, párrafo 1527),
o "singularmente trascendentes" como los denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil", en Estudios sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).
3.1.- Abordaré primero la debatida legitimación de “Demaría 4700 Operaciones Inmobiliarias” que en el mercado opera bajo el nombre de fantasía de “Covello Propiedades”.
Al respecto y por las razones que comienzo a desarrollar,
propondré confirmar lo ya decidido en la instancia de grado.
3.2.- En efecto, recuerdo ante todo que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las “personas habilitadas por la ley” para asumir tales calidades, con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso. La Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
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falta de legitimación se advierte si no media “coincidencia” entre quienes actúan en juicio y aquellos habilitados especialmente por la ley para pretender o contradecir respecto de la materia en litigio (esta Sala in re “R., F.c.D.D., R. y otro s/
Daños y Perjuicios”, Expte. N° 71035/2008, del 20/9/2019; ídem,
L., M.M. y otro c/ D., M. y otro s/ Ds. y Ps.
, E.. N° 20.349/2.012, del 21/9/2018, entre muchos otros).
Al constituir la sentencia una unidad lógico - jurídica, la legitimación sustancial de las partes, activa y pasiva, constituye un presupuesto preliminar y necesario para la declaración del derecho y, en caso de no resultar manifiesta, su examen se impone al momento del dictado de la sentencia definitiva, incluso cuando no haya sido opuesta como defensa, lo que resulta un deber del juez (cfr. F., C., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado..., Ed. Astrea, t. I, pág.587).
3.3.- En cuanto a tal codemandada el juez de grado estimó
insuficiente las pruebas aportadas, así –verbigracia- la factura fechada el día 15/03/12 por U$S3.967 emitida a nombre de S. F.
G., y las “impresiones” del resultado de una búsqueda en la web.
Observo que, efectivamente, el documento aportado carece de toda vinculación con la operación base del reclamo de autos, no especifica que se trate de una “comisión por intermediación inmobiliaria” del departamento objeto de las compras de autos,
sino que sólo se consigna “honorarios por asesoramiento”.
Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
El hecho que esta codemandada contara en su base de datos con el inmueble en cuestión, no alcanza para tener por demostrada su intervención en la concreción del negocio; como bien razona el juez de grado, pudo haber operado durante un período específico y haberse efectuado la compra en otro, tampoco garantiza la exclusividad de la comercialización, o inclusive pudo haberse constatado con “Covello” los datos del inmueble y luego realizarse la compra directamente con la vendedora sin su intervención.
4.1.- En torno a la queja concerniente con el fondo del asunto que se fundamenta en los alegados vicios de la construcción, también cabe su desestimación.
4.2.- En efecto, para ello comienzo por señalar que en el caso de autos las partes celebraron un contrato de fideicomiso comúnmente denominado inmobiliario (“F.S.O., figura que se utiliza para la construcción edificios que luego se someten al régimen de la propiedad horizontal. Aunque existen varias modalidades o especies, en el caso de autos los fiduciantes debían aportar el dinero necesario para el costo de la construcción y luego se adjudicarían las unidades construidas (CNCiv., Sala H, “Cleimbosky, M.S. c/ Fiduciaria Buenos Aires S.A. s/ Ds. y Ps.”, E.. N° 88.605/2014, del 4/05/2016).
El denominado fideicomiso inmobiliario no es una especie tipificada del género contractual fideicomiso de la ley 24.441 ni Fecha de firma: 26/09/2023
Alta en sistema: 27/09/2023
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Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
tiene una regulación propia, sino que es una más de sus muchas y variadas aplicaciones; es una aplicación del negocio fiduciario estructurado ad hoc para emprendimientos inmobiliarios,
mayormente destinados a viviendas de propiedad horizontal,
conjuntos habitacionales, barrios cerrados, clubes de campo,
locales comerciales, etc., cuyos “beneficiarios” o adquirentes son generalmente inversores o ahorristas no profesionales o consumidores finales que financian...
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