Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 6 de Septiembre de 2023, expediente CIV 083760/2019/CA001

• Fecha de Resolución: 6 de Septiembre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala I

Poder Judicial de la Nación CÁMARA CIVIL - SALA I

ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Ar-

gentina, a los seis días del mes de septiembre de dos mil veintitrés, reuni-

dos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “MUZLERA ALEJANDRO IGNACIO C/

ARCOS 2646 S.A. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” (Expte. n°

83760/19), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dr. J.P.R. y Dra. P.M.G..

Sobre la cuestión propuesta el Dr. R. dijo:

1. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda entablada por A.I.M. y, en consecuencia, resolvió con-

   denar a “ARCOS 2646 S.A.” a abonar al actor -dentro del plazo de diez días-, la suma de sesenta y dos mil dólares estadounidenses (U$S 62.000),

   con más sus intereses, que mandó liquidar de conformidad con lo dispuesto en el considerando VII). Las costas, las impuso a la demandada vencida.

   Contra dicho pronunciamiento se alzan ambas partes. El actor y la demandada expresaron sus agravios en formato digital, los que fueron respondidos por la misma vía.

   En punto a la aplicación de la ley con relación al tiempo, con acierto en la sentencia se dispuso que en función de que la parte actora de-

   manda el pago de la cláusula penal moratoria prevista en la cláusula octava del contrato, con base en el supuesto incumplimiento por parte de la de-

   mandada de los plazos allí acordados, circunstancia ésta que habría tenido lugar con posterioridad al 1° de agosto de 2015, fecha en que entró a regir la ley de fondo vigente (art. 1 de la ley 27.077, que modificó lo establecido por el art. 7 de la ley 26.994), la cuestión relativa a la procedencia del pre-

   sente reclamo debe regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación.

   Fecha de firma: 06/09/2023

   Alta en sistema: 07/09/2023

   Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA

   Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA

   34277663#382629105#20230906115605141

   Por una cuestión de orden lógico, corresponde comenzar por el tratamiento del primer agravio de la parte accionada, dada la incidencia que ello tiene en el resto de los planteos de ambas partes.

2. Antes de centrar el análisis en el tema individualizado “ut-

   supra”, me parece atinado realizar un resumen de los fundamentos de la sentencia apelada en los temas implicados en las quejas, para luego resumir las posturas asumidas en esta segunda instancia por los apelantes y depa-

   rarles tratamiento.

   Recordó el juez de la anterior instancia en primer lugar, que se encuentra reconocido por ambas partes en sus escritos introductorios que con fecha 2 de agosto de 2013 celebraron un boleto de compraventa de cosa futura cuyo objeto era la transmisión en propiedad de unidades fun-

   cionales a construirse, como así también que la demandada vendedora se obligó a finalizar la construcción dentro del plazo de 48 meses desde la fir-

   ma del acta de inicio de obra y a entregar la posesión y a escriturar dentro de los 30 días corridos de inscripta la afectación del edificio al régimen de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.- Además, fueron contestes en señalar que con fecha 16 de diciem-

   bre de 2016 la vendedora efectuó una oferta de adenda mediante la cual se modificaron algunas cláusulas del contrato original. Allí se fijó con certeza el precio de las unidades adquiridas ($ 4.694.897,11), se determinó el saldo de precio que restaba abonar al actor ($ 774.329,17) y, en lo que aquí prin-

   cipalmente importa, se estableció que la entrega de la posesión y el otorga-

   miento de la escritura traslativa de dominio debía llevarse a cabo con ante-

   rioridad al 31 de diciembre de 2017.

   También contempló que, por último, que quedaron reconoci-

   dos algunos hitos relevantes para la solución de la controversia: el efectivo pago del saldo de precio por parte del comprador y que la escritura traslati-

   va de dominio se celebró el 7 de noviembre de 2018.

   Después de describir el boleto y la adenda a los que más ade-

   lante me refiero, a la hora de desarrollar la calificación jurídica, precisó que Fecha de firma: 06/09/2023

   Alta en sistema: 07/09/2023

   Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA

   Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CAMARA

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   no cabe dudas que la obligación de entregar la posesión y escriturar antes del 31 de diciembre de 2017, asumida por la vendedora/deudora, constituye una obligación de resultado, en los términos del art. 774, inciso c) del Có-

   digo Civil y Comercial, por lo que queda fuera de cuestión la mayor o me-

   nor diligencia que haya puesto la deudora tendiente a lograr la finalidad prometida; el cumplimiento de la obligación requería inexorablemente al-

   canzar el resultado en cuestión (otorgamiento de la escritura traslativa del dominio de las unidades vendidas y, en el caso, la simultanea entrega de la posesión) (conf. CNCiv., Sala “A”, “R., F.L.c.M.S.A. y otros s/

   daños y perjuicios”, del 11/09/2018, publicado en LA LEY AR/JUR/

   53396/2018).

   En esta línea, descaró que las modificaciones introducidas por el 271/2014 alcancen para configurar el caso fortuito o la imposibilidad so-

   brevenida invocada por la accionada y luego de tener por acreditado la con-

   figuración del incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar la posesión y escriturar las unidades dentro del plazo pactado antes del 31/12/2017, al interpretar reputó que de la lectura de la cláusula se advierte una evidente contradicción en lo relativo al alcance de la multa, ya que en la primera parte se indica que esta resultará aplicable “En caso de incum-

   plimiento por parte de LA VENDEDORA con los plazos estipulados en la Cláusula SEGUNDA…”, mientras que en el última se señala que la multa de U$S 500 Dólares Estadounidenses regiría “…por cada día de atraso res-

   pecto al plazo de terminación previsto en la Cláusula Segunda…”.

   Hizo notar que la citada cláusula 2.1 -modificada por la aden-

   da- estableció dos plazos distintos: el plazo de finalización de las tareas constructivas (fijado en 48 meses desde la firma del acta de inicio de obra)

   y el plazo de entrega de posesión y escrituración (pactado en 30 días corri-

   dos desde la inscripción de la afectación del inmueble al régimen de Pro-

   piedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble, y antes del 31

   de diciembre de 2017).

   Fecha de firma: 06/09/2023

   Alta en sistema: 07/09/2023

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   Ante la imposibilidad de determinar con certeza la voluntad real de los contratantes en lo relativo a si la cláusula penal se activaba ante el incumplimiento de cualesquiera de dichos plazos o solo ante la mora in-

   currida respecto del término de conclusión de las obras, considero que debe estarse a la primera de dichas interpretaciones.

   Para decidir como lo hizo, tuvo en cuenta que el involucrado es un contrato de consumo con cláusulas predispuestas por la vendedora,

   por lo que en caso de duda la hermenéutica de la convención no puede apartarse de lo dispuesto por el art. 37 de la ley 24.240 y el art. 987 del Có-

   digo Civil y Comercial, que establecen la interpretación más favorable para el consumidor en caso de duda sobre el alcance de la obligación y que las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido contrario a la parte predisponente.

   Consideró también que la interpretación contraria, tornarían abusiva la cláusula en cuestión, como así también las 8.1 y 8.2, ya que por un lado se estaría imponiendo una multa de U$S 500 a la parte compradora por negarse a recibir o escriturar las unidades, mientras que no se estable-

   cería una sanción correlativa a la vendedora por incumplir la misma obliga-

   ción (art. 37, inciso a) y b) de la ley 24.240).

   La parte demandada se agravia en primer lugar porque en el pronunciamiento recurrido se considera que la multa prevista en la cláusula 8.3. del Boleto y Adenda era aplicable, no solo a la terminación de la obra,

   sino también al plazo para escriturar.

   Argumenta que la simple lectura razonada y lógica de las cláu-

   sulas 8.3. y 2 del Boleto y de la Adenda evidencian que el único incumpli-

   miento al que se le podría aplicar la multa diaria es el plazo de terminación de las obras y no a otro. Básicamente, porque la cláusula habla del “plazo de terminación” y la única obligación que tiene un plazo de terminación es la de realizar la obra. El otorgamiento de una escritura, lógicamente, no puede tener un plazo de terminación.

   Fecha de firma: 06/09/2023

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   Explica que, si las partes hubieren pretendido aplicar una pe-

   nalidad diaria por la demora en la escrituración, la cláusula no hubiera he-

   cho expresa referencia al plazo de terminación, sino que hubieran optado por una redacción más genérica que pudiere abarcar tanto la obligación de realizar la obra como la de escriturar.

   Para abonar su postura señala que en las obras de pozo, la ma-

   yor preocupación de los adquirentes es que las tareas constructivas finali-

   cen en el plazo estipulado, que las unidades estén en condiciones de entre-

   garse (ya sea para habitar o para invertir/renta) y por eso la mayor cobertu-

   ra requerida usualmente por los adquirentes se vincula con la terminación de los trabajos y posesión, y no necesariamente con la escrituración, hito éste que se sabe que puede demorar mucho más porque depende en gran medida de...