Sentencia de Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala III) - Santa Fe, 28 de Febrero de 2020

• Presidente: 193/20
• Fecha de Resolución: 28 de Febrero de 2020
• Emisor: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial (Sala III) - Santa Fe

Registrado bajo el Tomo: 022 | Folio N°: 280 | Resolución N°: 022

En la ciudad de Santa Fe, a los 28 días del mes de Febrero del año dos mil veinte se reúnen en acuerdo ordinario los señores jueces de la S. Tercera de la Cámara de Apelación en lo C.il y Comercial, R.H.D., S.J.B. y C.E.D., para resolver el recurso de apelación interpuesto por el actor a fs. 141 de estos caratulados: "MÜLLER, S.M. C/ PANUNCIO, R.D. S/ DEMANDA ORDINARIA" (Cuij N° 21-01973079-1) contra la sentencia pronunciada en fecha 27/08/19 (fs. 140 y vta.) por el señor Juez de Primera Instancia de Distrito en lo C.il y Comercial de la Octava Nominación, que fuera concedido por la providencia de fecha 12/09/19 (fs. 145) que franquea válidamente la instancia de grado. Dispuesto el orden de votación en coincidencia con el de estudio de la causa, resulta primero D., segundo B. y tercero Dellamónica.

Acto seguido el Tribunal se plantea las siguientes cuestiones:

Primera ¿es justa la sentencia?

Segunda ¿qué pronunciamiento corresponde?

A la primera cuestión el juez D. dice:

1. - Que mediante la sentencia impugnada, a cuya relación de la causa por razones de brevedad cabe remitirse, el juez de grado resolvió rechazar la demanda con costas. Para así decidir, consideró: (i) que la cuestión discutida en autos es de puro derecho; (ii) que en el marco de un contrato bilateral una de las partes no puede exigir su cumplimiento si no cumple u ofrece cumplir con sus prestaciones; (iii) que la parte actora reconoció que no ha cumplido y si bien adjudica la responsabilidad a la parte demandada por haber advertido la existencia de un embargo previo la suscripción del boleto, pese a haber ésta manifestado que el inmueble se encontraba libre de gravámenes, ello no puede transformarse en la justificación del incumplimiento del comprador, sobre todo cuando jurídicamente es posible adquirir un inmueble embargado; (iv) que en el marco de una compraventa inmobiliaria al comprador le cabe un mínimo deber de diligencia consistente en recabar los informes dominiales a fin de corroborar registralmente la inexistencia de gravámenes, de allí la finalidad esencial de la publicidad registral; (v) que la existencia de un embargo no puede transformarse en justificación del incumplimiento del comprador, por lo que procede rechazar la demanda, incluso en lo que refiere al reclamo de la multa dado que mal puede reclamarse la cláusula penal no habiendo cumplimiento íntegro de su parte.

   A fs. 154/160 expresa agravios la parte actora recurrente. Manifiesta, en síntesis: (i) que la demandada opone la defensa contenida en el artículo 1204 del C.igo C.il (CC) aún sin haber cumplimentado con la carga previa de intimar; (ii) que el sentenciante, apartándose de lo esgrimido por las partes, aplica erróneamente el artículo 1201 CC que regula la excepción de incumplimiento contractual, cuando la defensa interpuesta consistía en la regulada en el 1204 CC, soslayando que el actor ha probado haber cumplido con los pagos periódicos en tiempo y forma, y ofrecido el cumplimiento del pago del saldo del precio al momento de la escrituración cuando cursara su intimación, depositando luego judicialmente la suma de $17.500 en cuenta judicial abierta para el Juzgado de trámite; (iii) que al momento de requerir el cumplimiento a la demandada, el actor ni siquiera se encontraba en mora, por lo que debieron aplicarse los artículos 510, 1418, 1419 y 1425 CC que rigen en caso específico del contrato de compraventa; (iv) que a la demandada le está vedada la articulación de la excepción de incumplimiento contractual -con sustento en el hecho de que el actor no realizó el pago de la última cuota convenida-, por encontrarse en mora, ser responsable del accionar del actor y no haber actuado de buena fe; (v) que el sentenciante no contempló la inacción de la demandada, quien no formuló reclamo alguno al actor, no respondió la intimación que se le cursara, no compareció a la instancia de mediación ni a la audiencia de producción de pruebas; (vi) que la excepción de incumplimiento contractual y la excepción de incumplimiento parcial o defectuoso difieren, puesto que en la segunda el accionado excepcionante es quien debe probar el incumplimiento parcial, y ello no ha ocurrido en autos siendo nula la actividad probatoria de la accionada; (vii) que se encuentra debidamente acreditado en autos que la demandada tenía conocimiento de la imposibilidad que sobre ella recaía para otorgar la escritura, asimismo sobre su cónyuge por encontrarse éste inhibido; (viii) que el juez de grado ha despreciado los principios de buena fe contractual y seguridad en los negocios que la excepción de incumplimiento contractual busca tutelar; (ix) que para la viabilidad de la exceptio non adimpleti contractus se requiere que el incumplimiento revista gravedad e importancia afectando el contenido esencial del contrato, pues de lo contrario habría notoria desproporción entre el incumplimiento del excepcionante y la causa generadora de ella; (x) que para que se declare legítimo el incumplimiento del contrato por parte de la demandada debió reconvenir o exigir el cumplimiento debiendo demostrar el yerro en el incumplimiento que se le atribuye; (xi) que la sentencia premia al contratante de mala fe, incumplidor; (xii) que surge claro de las pruebas producidas que al momento de firmar el boleto de compraventa el inmueble se encontraba embargado y el esposo de la demandada, quien debía suscribir la escritura traslativa de dominio prestando su consentimiento, se encontraba inhibido por haberse decretado su quiebra; y el juez de grado, en lugar de manifestarse en relación con la mala fe de la accionada, puso de resalto que el actor no requirió informes antes de comprar; (xiii) que el a quo justifica el obrar de mala fe de la demandada sosteniendo que el comprador podría haber adquirido el inmueble embargado de todas formas, cuando el inicio de estas actuaciones se debió justamente a que la demandada se negó a firmar la escritura traslativa de dominio, sin dar posibilidad al actor de tomar a cargo el embargo que pesaba sobre el inmueble; (xiv) que el juez omitió considerar que de las declaraciones testimoniales emerge que la demandada no acompañó la documental necesaria para confeccionar la escritura y que su esposo no podría suscribirla; (xv) que el juez se limitó a afirmar que se trata de una cuestión de puro derecho sin contemplar ninguno de los elementos probatorios arrimados; (xvi) que se omitió el hecho de que la demandada no haya comparecido a absolver posiciones y que se requirió que se hagan efectivos los apercibimientos de ley teniéndola por absuelta; (xvii) que el juez tampoco reparó en que la obligación de escriturar es una obligación de resultado en la que el vendedor promete transferir el dominio, lo que implica que la culpa se presume y que es el obligado quien debe probar la existencia de la eximente de responsabilidad; (xviii) que no se hizo lugar a la aplicación de multa a la demandada cuando ello resultaba viable; (xix) que la condena en costas deberá ser revocada, ante el acogimiento de los agravios expuestos.

   A fs. 163-165 contesta agravios la demandada. En resumen, expresa: (i) que al responder la demanda se hizo referencia al incumplimiento del pago de la cuarta cuota por parte del actor, lo que importó la pretensión tácita de la defensa que finalmente receptara la sentencia; (ii) que no es cierto que la quejosa haya cumplido con los pagos y menos aún que haya ofrecido cancelar el saldo pendiente; (iii) que el vencimiento de la mentada cuota era anterior a la fecha límite para escriturar, por lo que la aplicación de la precitada excepción era absolutamente procedente y legítima; (iv) que la actora debió proponer en la demanda cumplir su obligación pendiente y no en la misiva previa a la demanda; (v) que la decisión del juez de grado es ajustada a derecho, pues nadie puede invocar buena fe cuando, en el caso de una compraventa inmobiliaria, el actor debió haber verificado que el bien se encontraba libre de gravámenes y asimismo resulta acertado que el embargo bien pudo ser tomado a cargo por el accionante; (vi) que la sanción punitiva pretendida es injustificada pues la falta de celebración de la escritura se debió a que el actor estando vencido el término acordado, había incumplido con el pago; (vii) que cabiendo la confirmación de la sentencia, las costas deben recaer exclusivamente sobre el actor conforme al artículo 251 CPCC.

2. - Ingresando al examen de la apelación procede recordar ante todo el criterio -sentado en reiteradas oportunidades por la Corte Suprema de Justicia de la Nación-, según el cual así como los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las constancias de la causa, sino sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones (CSJN, Fallos: 311:571) y para la correcta solución del litigio (Fallos: 311:836), tampoco están obligados a tratar todas las cuestiones propuestas por las partes ni analizar los argumentos utilizados que a su juicio no sean decisivos (Fallos: 301:970; 311:1191). Por considerarlo innecesario e incluso inconveniente para el más apropiado desarrollo del razonamiento y de la argumentación que darán sustento a la decisión, no se hará seguidamente -sobre la base de tal criterio- un análisis de los agravios en el estricto orden impuesto en la pieza recursiva y abordando pormenorizadamente cada uno de ellos.

   2.1.- Una cuestión previa que debe evaluarse es la relativa a la consistencia entre el boleto de compraventa originante de la invocada obligación de escriturar y la pretensión canalizada en autos frente a la accionada.

   Cabe detenerse en este aspecto en cuanto de la lectura del referido boleto (v. fs. 3 y vta. de las Medidas Preparatorias, CUIJ 21-01971442-7; reservados como documental), surge que la parte vendedora del inmueble no estaba integrada sólo por la accionada en autos, sino también por R.F.P.. Y el dato guarda relevancia...