MENDEZ OLGA NOEMI c/ DELLA TORRE FEDERICO MIGUEL Y LOPEZ CONSTANCIA MARICEL Y OTRO s/ESCRITURACION

• Número de expediente: CIV 043657/2007
• Fecha: 30 Diciembre 2019
• Número de registro: 252554821

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. M. De los Santos, M.I.B. y G.I., a fin de pronunciarse en los autos “M., O.N.

c/Della torre, F.M. y otro s/escrituración”, expediente n° 43.657/2007, la Dra. De los Santos dijo:

1. La sentencia de fs. 350/355 hizo lugar a la demanda promovida por O.M. contra F.D.T. y M.L., a quienes condenó a escriturar a favor de la actora la unidad funcional número tres del inmueble sito en Díaz Vélez 2231/2233/2235, de la localidad de Olivos, Partido de V.L.,

   Provincia de Buenos Aires. A tal fin fijó el plazo de 120 días para el cumplimiento de la obligación de escriturar, bajo apercibimiento de hacerlo el magistrado en nombre de los accionados. Asimismo,

   morigeró la cláusula penal pactada en el contrato, compensando el crédito de la compradora por cómputo de la cláusula penal con el saldo de precio por la venta del inmueble, impuso las costas del juicio a la parte demandada y difirió las regulaciones de honorarios.

   El pronunciamiento fue apelado sólo por los demandados a fs. 356, quienes fundaron el recurso a fs. 364/368.

   Dichos fundamentos fueron respondidos por la parte actora a fs. 370/372.

2. Plataforma fáctica:

   El codemandado D.T., adquirente del bien que es objeto de autos en la subasta realizada a principios de 2002 en autos “Dugour, I.A.c.A. de Mer, M.S. s/

   ejecución hipotecaria”, en trámite por ante el Juzgado del fuero nro.

   90, lo vendió junto con su cónyuge a la actora por boleto de fecha 21/12/2004 (v. fs. 5/6). El referido boleto de compraventa fue Fecha de firma: 30/12/2019

   Alta en sistema: 27/02/2020

   Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA 1

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)

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   suscripto por O.L.D.T., en su calidad de apoderado de los cónyuges en primeras nupcias, F.M.D.T. y C.M.L. de D.T., como vendedores y por O.N.M. como compradora (v. fs. 200/2001).

   Con posterioridad, el 1° de julio de 2005, F.D.T. y C.L. suscribieron con la compradora O.M. un convenio de prórroga del plazo para escriturar, por el que extendieron el término respectivo hasta el 1° de septiembre de 2005,

   donde dejaron sentado además que la escritura traslativa de dominio no pudo realizarse en los plazos estipulados en el boleto “por razones de responsabilidad de la parte vendedora” (v. cláusula tercera de fs. 199).

   El informe pericial caligráfico realizado en autos estableció que las firmas obrantes en el convenio de prórroga correspondían a los accionados D.T. y L. (v. fs. 161/170),

   aspecto central para resolver sobre una acción que nace del contrato de compraventa, ratificado por las partes en el aludido convenio de prórroga.

   En cuanto al expediente conexo por ejecución hipotecaria, de sus constancias reconstruidas por haberse extraviado las actuaciones, resulta que se había aprobado el remate, se habría depositado el saldo de precio, pues con fecha 10/6/2002 se dispuso proceder a la tradición del bien subastado al adquirente en subasta, el 2/12/2004 se había ordenado la inscripción de la subasta respecto del inmueble de autos y se dispuso el levantamiento de los embargos a los fines de la inscripción respectiva. También que con fecha 17/12/2004

   se tuvo por designado al escribano propuesto para la protocolización de las actuaciones y se dispuso la cancelación de la hipoteca,

   ordenándose el préstamo del expediente al escribano interviniente, el que finalmente se entregó en préstamo a un autorizado por el comprador en subasta, aquí codemandado. Así es que recién el Fecha de firma: 30/12/2019

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   Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA 2

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)

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   10/4/2013, varios años después de iniciado el presente juicio de escrituración, se tuvo por reconstruida la ejecución hipotecaria, sin que exista constancia de haberse inscripto la subasta.

   Asimismo interesa señalar que del informe registral agregado a fs. 219/222, requerido por el Sr. Juez “a quo” como medida para mejor proveer (v. fs. 208), resulta que con fecha 14/2/2006 se tomó nota de la cancelación de la hipoteca ordenada en la ejecución hipotecaria y del levantamiento de los embargos.

3. Los agravios:

   Los demandados se agraviaron del rechazo de la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por C.L.,

   impugnaron la sentencia invocando que ha omitido considerar que el extravío del juicio sucesorio constituye un caso fortuito y fuerza mayor, que les impidió cumplir en término con la obligación de escriturar. Afirmaron también que la sentencia decide “ultra petita”

   pues la actora no pidió la compensación del saldo de precio y sostuvieron que la decisión no se ajusta a las circunstancias del caso sometido a decisión, pues la codemandada no vendió y, sin embargo,

   el fallo le extiende la responsabilidad por el incumplimiento, con lo que insiste en la ausencia de legitimación de L. antes aludida.

4. Sobre la ley aplicable Toda vez que en autos se dedujo una acción que nace de un contrato, la cuestión se ubica en el marco de las leyes supletorias, que constituyen una excepción a la aplicación inmediata del nuevo régimen legal. Como resulta del propio artículo 962 del Código Civil y Comercial vigente, "Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido o de su contexto, resulte su carácter indisponible".

   Al respecto y conforme la doctrina y jurisprudencia elaborada en torno del art. 3 del Código Civil antes vigente, cabe Fecha de firma: 30/12/2019

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   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA 3

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)

   14507679#252554821#20200204113342273

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   concluir que la nueva norma de carácter supletorio no afecta a la situación jurídica pendiente de origen contractual que ha de seguir regida, en todo lo que hace a su constitución, modificación y extinción, como en lo relativo a todas sus consecuencias, anteriores y posteriores, por la ley que estaba en vigencia al tiempo de celebrarse el contrato (conf. M. de Espanés, "La irretroactividad de la ley y el efecto diferido", JA, 1972-819).

   Corresponde entonces analizar las críticas al fallo conforme la normativa del Código Civil derogado.

5. Falta de legitimación pasiva opuesta por la coaccionada L.:

   Como es sabido, la legitimación para obrar consiste en la cualidad que invisten el actor o el demandado y que los habilita legalmente para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso. En el caso, habiendo promovido la actora una pretensión que nace de un contrato y con independencia de la fundabilidad de la aludida pretensión, la legitimación tanto activa como pasiva emana del referido acuerdo de voluntades.

   En el caso, el boleto de compraventa fue suscripto por el apoderado de los cónyuges D.T. y L. como parte “vendedora” (v. fs. 200). Sin embargo, luego se aclara que D.T. vende el inmueble en su carácter de adquirente en subasta judicial (v. fs. 200, cláusula primera) y en la cláusula décimo primera se dejó

   constancia que C.M.L. prestó su consentimiento anticipado a los fines del art. 1277 CC, lo que parece circunscribir los alcances de su participación en el acuerdo negocial.

   Ahora bien, el convenio por el cual se prorrogó el plazo para escriturar fue firmado por los demandados D.T. y L. y, en virtud de dicho acuerdo, ratificaron los términos del boleto, dejaron constancia de que la mora era imputable al vendedor y Fecha de firma: 30/12/2019

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   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA 4

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.I., JUEZ DE CÁMARA (SUBROGANTE)

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   ampliaron el plazo para escriturar. La autenticidad de las firmas estampadas en dicho convenio fue acreditada en autos mediante el informe pericial caligráfico de fs. 161/170 y de los referidos documentos resulta la legitimación activa y pasiva de la acción promovida en autos.

   De los términos de los instrumentos firmados por las partes resulta la legitimación pasiva de la coaccionada L., aun cuando el adquirente en subasta haya sido exclusivamente D.T., como invocan los demandados en su expresión de agravios.

   En efecto, la compraventa de un inmueble constituye un negocio meramente obligacional, por el cual las partes se limitan a asumir obligaciones recíprocas: el vendedor a entregar la cosa vendida y el comprador a pagar el precio, y ambos a concurrir a volcar el negocio en una escritura pública. Entre el tiempo de celebración de este acuerdo y el de cumplimiento puede mediar un lapso que posibilite que quien vende una cosa ajena se vuelva propietario de la misma y, por tanto, que pueda “escriturar”

   válidamente. En síntesis, es posible que el no dueño venda obligacionalmente por boleto, siendo válida esta operación negocial,

   que debe ser interpretada "como un compromiso contraído por el vendedor o vendedores de procurar al comprador la cosa objeto del contrato" (conf. M.I., Revista de Derecho Privado y Comunitario, Compraventa - I, "La compraventa de cosa ajena", pág.

   55; B., G.. "Tratado de derecho Civil, Contratos", t.

1. Ed.

   P.. Buenos Aires, 1997, p. 57 y v. CNCiv., Sala E, 4/10/2000,

   "C., E. c/ Bietti A.", JA 2001-III-98).

   Sin embargo, aun cuando se...