Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala M, 25 de Octubre de 2013, expediente CIV 086932/2005

• Fecha de Resolución: 25 de Octubre de 2013
• Emisor: Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO Nº 216 .- En Buenos Aires, a los 25 días del mes de octubre del año dos mil trece, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. M. De los Santos, E.M.D. de V. y F.P.S., a fin de pronunciarse en los autos “M., A.K. c/Blanco y Constantinidis, E.A. s/escrituración”, expediente n°86932/05, recurso n°622589

del Juzgado Civil n°108, la Dra. De los Santos dijo:

Antecedentes

Que la sentencia de fs. 311/314vta. hizo lugar a la demanda entablada por A.K.M. y condenó

a E.A.B. y C. a llevar a cabo dentro del término de treinta días el acto escriturario respecto del inmueble sito en la calle H. 765/767 unidad funcional n° 31, matrícula 7-

6804/31 de esta ciudad, bajo apercibimiento de proceder conforme lo dispuesto en el art. 512 y concordantes del Código Procesal.

Asimismo, impuso las costas del proceso a la parte demandada.

El inmueble indicado había sido prometido en venta por el demandado por medio del boleto de compraventa celebrado el 8 de abril de 2005, pactándose el precio en la suma de u$s24.300, de los cuales se abonó en ese momento al accionado la de u$s7.300. En dicho acto se pactó además que la escritura se realizaría dentro de los veinte días hábiles de celebrado el boleto. Agrega que si bien se convino en ese instrumento que la compraventa se realizaría en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen a la fecha de la escrituración, el inmueble se encontraba hipotecado y embargado.

Concluye señalando que pese a sus reclamos e intimaciones, el emplazado no cumplió con la escrituración del inmueble.

En el pronunciamiento de grado, la sentenciante dispuso “en aras de conseguir la mejor solución para las partes” que la parte actora asuma la hipoteca que recaía sobre el bien por la suma de u$s22.000 y así compense las cantidad adeudada para lograr la escrituración del inmueble, acreditando en el expediente el efectivo cumplimiento de la obligación. Asimismo dispuso que la demandada inicie las acciones tendientes a liberar el inmueble de la hipoteca que pesa sobre éste.

2. Los agravios.

   La sentencia fue apelada por el curador de la sucesión del demandado (declarada vacante), quien expresó agravios a fs. 325/329. Se quejó de la solución adoptada por la magistrada de grado, por entender que viola el principio de congruencia, en tanto resuelve cuestiones que no han sido reclamadas por la actora en la demanda. Señala en tal sentido que los únicos reclamos introducidos por la accionante fueron el de escrituración y el de imposición de la multa acordada en el boleto de compraventa. Indica que se allanó al primero de ellos y no así al segundo, dado que la parte actora no sufrió daño o privación alguna que justificara la imposición de la multa, pues había adquirido la posesión del inmueble desde la firma del boleto.

   Con fundamento en que esos eran los términos en los que quedó trabada la litis en las actuaciones, cuestiona que la magistrada “a quo” haya considerado ampliada la demanda en virtud de las conversaciones mantenidas por las partes y el preacuerdo esbozado en la audiencia convocada en los términos del art. 36 del C.P.C.C., que finalmente no pudo ser homologado por no mediar la necesaria conformidad del Procurador General de la CABA.

   Finalmente se agravió la accionada de que se le hayan impuesto las costas del proceso.

3. La congruencia de la decisión.

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   Corresponde puntualizar que en su escrito inicial, la actora reclamó al accionado, E.B. y Constatinidis -ya fallecido y representado aquí por el curador de la sucesión vacante-, la escrituración de la unidad funcional n° 31 del piso 4°,

   con entrada exclusiva por el número 765 de la calle H. entre F.V. (ex Canalejas) y Avda. D.V.. Asimismo pretendía el pago de la multa establecida en la cláusula sexta del boleto de compraventa. Al enunciar los hechos explicitó que el accionado, “a sabiendas de que el inmueble estaba hipotecado y embargado lo prometió en venta a la suscripta…”, cuando del boleto de compraventa resulta que vendía el bien “libre de todo gravamen” (v.

   cláusula cuarta del contrato de compraventa de fs. 15, que obra reservado en Secretaría).

   Durante el trámite de estos autos, al fracasar la conciliación propuesta por la juzgadora de grado, la actora pidió el dictado de sentencia en las actuaciones y allí reiteró que se condenara al demandado a otorgar el acto escriturario objeto de la litis y ofreció

   asumir ella el pago de la hipoteca, para compensar ese crédito con el saldo de precio pendiente de pago. De dicha petición se dio traslado a la parte demandada, quien respondió a fs. 301/302, ofreciendo plantear la prescripción liberatoria de la acción ejecutiva hipotecaria en atención a la inacción del acreedor y oponiéndose expresamente a la compensación ofrecida por la actora con fundamento en que el saldo de precio (u$s17.000) debía ser abonado en la moneda pactada,

   vale decir, dólares estadounidenses.

   La señora J. “a quo” dictó sentencia disponiendo la compensación con el pago de la hipoteca de u$s22.000, pero supeditándola al “efectivo cumplimiento de la obligación” (v. fs. 314). También difirió la determinación de la suma que corresponda abonar por multa al demandado para la etapa de 3

   ejecución de sentencia, en función de las prestaciones pendientes de cumplimiento.

   La parte demandada se quejó de la solución adoptada fundada en que viola la exigencia de congruencia que imponen los arts. 34 inc. 4º y 163 inc. 6º CPCC, cuestionamiento que,

   adelanto, no considero procedente por cuanto la decisión apelada resuelve con ajuste a las particularidades del caso y los límites objetivos, subjetivos y fácticos de la pretensión la cuestión planteada en autos.

   En efecto, la demandada apelante parece soslayar en sus agravios que la congruencia debe ser verificada respecto de los tres elementos de la pretensión: los sujetos, el objeto y la “causa petendi”, debiendo entenderse por esta última ese sector de la realidad dentro del cual se juzga el caso. En ese sentido, resulta innegable que la hipoteca que pesaba sobre el bien y que constituyó el óbice para la escrituración y el pago del saldo de precio, formó parte del debate, no sólo por tratarse de obligaciones recíprocas e interdependientes, sino porque la cuestión fue planteada en la litis desde el escrito de demanda. Por consiguiente, si en la demanda se pretendía la escrituración del bien adquirido por boleto el 8/4/2005 y la actora invocó la mala...