Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala D, 17 de Abril de 2023, expediente CIV 069069/2018/CA001

• Fecha de Resolución: 17 de Abril de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala D

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

Expte. Nº 69.069/2018 - “MANZOLINI, EMILIA VIRGINIA c/

CAFFARELLA, DAMIAN ALBERTO s/ ESCRITURACION”

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “MANZOLINI, EMILIA

VIRGINIA c/ CAFFARELLA, DAMIAN ALBERTO s/

ESCRITURACION”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L.

Caia y G.G.R.. La Vocalía N° 10 no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda, con costas. En con-

secuencia, condenó a D.A.C. y a “T.P.S.” a: i) entregar y escriturar en el plazo de sesenta días a favor de Emilia Virginia Manzolini el inmueble sito en Avda. Regimiento de los Patricios 42/44, 4° Piso A, "T.P." de esta ciudad (que deberá contar con un total de 40m2), bajo apercibimiento de lo dis-

puesto por los arts. 512 y 513 del C.P.C.C., resolviéndose la obliga-

ción en el pago de los daños y perjuicios provenientes de la inejecu-

ción si no fuese posible procederse a tal modo de escrituración; ii) a pagar a Emilia Virginia Manzolini la suma de quince mil trescientos Fecha de firma: 17/04/2023

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

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dólares estadounidenses (U$S 15.300.-) en concepto de cláusula pe-

nal.

Contra dicho pronunciamiento se alzan las partes.

Con fecha 7 de noviembre del 2022, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

I.- Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del con-

flicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN, Fallos 228:279 y 243:563).

Promueve la actora demanda de escrituración, cobro de cláusula penal, daños y perjuicios y obligaciones de hacer contra D.A.-

berto C..

Relata, que el 15/5/12 reservó el inmueble sito en Avda. Regi-

miento de los Patricios 42/44 4° Piso A, "T.P." de esta ciu-

dad, tratándose de la compra de un departamento en construcción que se adquiriría por la suma de U$S 65.000, entregando en el acto de la reserva la suma de U$S 2.000.

Cuenta, que la reserva fue aceptada y el día 22 de mayo de 2012

suscribió con el demandado un boleto de compraventa abonando la suma de U$S 20.000, a cuenta de precio y como principio de ejecu-

ción, tal como fuera pactado en la reserva y en dicho boleto. Que, el saldo se abonó en 40 cuotas iguales, mensuales y consecutivas de dó-

lares estadounidenses U$S 1.125, cancelando la primera el 27/6/12.

Alega, que conforme la cláusula quinta del referido boleto la posesión de la unidad se preveía dentro del mes de Julio/agosto de 2014, teniendo a favor una prórroga de 4 meses. Que, en virtud de la cláusula séptima la escritura traslativa de dominio se otorgaría en for-

ma inmediata con la conclusión de los trámites de registración y apro-

Fecha de firma: 17/04/2023

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

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bación de los planos de obra y de subdivisión en propiedad horizontal del edificio. Que, en la cláusula décima las partes pactaron la mora automática para todas las obligaciones que surgen del contrato, la que se produciría de pleno derecho sin necesidad de interpelación alguna.

Que, en la cláusula décimo primera se establecieron las sanciones en caso de incumplimiento de alguna de las partes a opción de la cumpli-

dora, habiendo su parte optado por exigir el cumplimiento con más la cláusula penal del 1% mensual sobre el precio de U$S 65.000 es decir U$S 650 mensuales.

Sostiene, que cumplió con el pago de los montos pactados no obstante lo cual el demandado no hizo lo propio con la escrituración,

ni la entrega de la posesión.

Afirma, que al edificio aún le falta más de un 30% de la obra para poder entregar las unidades.

Refiere, que en la fecha estimada de entrega el accionado no cumplió con su obligación por lo que las partes firmaron un convenio por el cual i) ratificaron la venta y el precio, dejando constancia que ha sido abonado en su totalidad; ii) que la fecha acordada de entrega estaba acordada para diciembre de 2014; C. reconoce el retra-

so y se obliga a entregar la unidad con 5m2 más; iii) se pacta nueva fecha de entrega para diciembre de 2017 y, iv)en caso de incumpli-

miento se aplicarían las sanciones establecidas en el boleto es decir el 1% mensual.

Invoca, que a partir de diciembre de 2017 el accionado incurrió

en mora, no obstante lo cual el 12/6/18 lo intimó mediante carta docu-

mento a que entregue la posesión sin ningún resultado.

Pide se condene al accionado i) a la escrituración del bien le-

vantando los impedimentos que pudieran existir; ii) a entregar el de-

partamento en las condiciones establecidas en el boleto con un total 40.m2; iii) a abonar la cláusula penal fijada en el boleto de U$S 650

desde el 1/1/18 hasta la escrituración; iv) abonar los daños y perjui-

Fecha de firma: 17/04/2023

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

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cios que resulten de la presente acción en caso de imposibilidad mate-

rial o legal o incumplimiento;

A fs. 50 se presenta D.A.C. a contestar de-

manda. Opone excepción de falta de legitimación pasiva por cuanto dice no ser titular dominial del inmueble y/u obra y/o unidad funcio-

nal del piso 4º A del edificio Torre Patricios ubicado en Av. Regi-

miento de los Patricios 42/44.

Reconoce, que con fecha 22 de mayo de 2012 suscribió con la actora el boleto de compraventa agregado en autos, pero alega que lo realizó como autorizado del titular dominial del inmueble objeto de autos en virtud de la autorización para la venta y cobranza otorgada por “T.P.S., en su carácter de propietaria del bien don-

de posteriormente se construiría el edificio referenciado.

Refiere, que la titularidad del dominio del lote en cuestión le constaba a la actora desde el momento de la firma del boleto y le fue ratificada en distintas oportunidades.

Sostiene, que tanto el inicio de la obra como las solicitudes co-

rrespondientes por ante el GCBA a fin de obtener la documentación correspondiente fueron iniciados en tiempo y forma propias de la ges-

tión. Que, si bien es cierto que la obra se demoró en la entrega de la posesión de la unidad funcional, también lo es que la parte comprado-

ra y vendedora tuvieron la consideración (atento la forma de pago del inmueble y de varias reuniones mantenidas con los propietarios por la demora en la escrituración), en no instar y requerir puntual e indefec-

tiblemente cada deuda a su parte por las razones antes expuestas, y siempre acordaron verbalmente el desarrollo de la obra y su entrega.

Manifiesta, que la parte vendedora no ha incurrido en mora de ninguna naturaleza acorde los términos y condiciones particulares de cada una de las cláusulas del instrumento que vincula a las partes con-

tratantes, infiriendo de ellas que es necesario, para el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio, la conclusión de los trámites de re-

Fecha de firma: 17/04/2023

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

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gistración y aprobación de los planos de subdivisión de propiedad ho-

rizontal del edificio.

Afirma, que se ha establecido un plazo suspensivo de la obliga-

ción del vendedor. Que, la parte vendedora ha cumplimentado con su obligación de iniciar todos y cada uno de los trámites de registración por ante el GCBA a los fines necesarios para la división en propiedad horizontal del bien, lo que no se pudo realizar por los continuos cam-

bios en el tracto de las actuaciones emprendidas por el GCBA y la mudanza de la D.G.R.O.C. y la Mesa General de Entradas que han producido numerosos inconvenientes y retrasos en los despachos.

Sostiene, con relación a la multa perseguida, que si bien el 29

de septiembre de 2016 se suscribió un acuerdo con la actora por la de-

mora en la entrega del bien, lo cierto es que se pactó que por la mora en la entrega antes de diciembre de 2017 se le asignarán sin cargo a su unidad funcional 5 M2 más, o sea que su U.F. debe tener 40 M2 por el precio que ella pago 35, quedando de esta manera resarcida por los daños ocasionados por la demora hasta diciembre de 2017.

Impugna lo reclamado por cláusula penal.

A fs. 177 se ordenó la citación en los términos del artículo 94

del CPCC de “T.P.S.” quien se presenta a fs. 205 y soli-

cita el rechazo de la demanda.

Adhiere a la presentación efectuada por C., solicitando se lo tenga íntegramente por reproducido.

Reconoce ser la titular de dominio del solar objeto de autos y haberse contactado con la inmobiliaria que gira en plaza con el nom-

bre de “Inmobiliaria Caffarella” toda vez que la misma comercializa propiedades y se encuentra en la zona, otorgándole las autorizaciones de venta, comercialización y administración del proyecto de construc-

ción y todo lo necesario para ella.

Señala, que conjuntamente con las tratativas comerciales en fe-

brero de 2012 comenzaron con todas las gestiones administrativas Fecha de firma: 17/04/2023

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

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ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a...