Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 6 de Agosto de 2020, expediente COM 033414/2015/CA001

Fecha de Resolución 6 de Agosto de 2020
EmisorCamara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de agosto del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. G.A.I. y M.I.B. y, a fin de pronunciarse en los autos “Manufactura Algodonera Argentina S.A. c/Consorcio de P.ietarios Edificio S.D.3. s/ cobro de sumas de dinero”, expediente n° 33.414/2015, la Dra. I. dijo:

  1. La sentencia de fs. 291/294, aclarada a fs.302, hizo lugar parcialmente a la demanda por cobro de medianería, con costas en el orden causado. En su mérito, condenó al Consorcio de P.ietarios del Edificio Santos Dumont 3427/29/31 a pagar a Manufactura Algodonera Argentina S.A. la suma que surja de la liquidación que deberá practicar el perito ingeniero civil, más sus intereses.

    Apeló la actora el pronunciamiento, quien expresó

    agravios a fs.313/317, los que fueron contestados a fs.319/323.

  2. Antecedentes del caso Manufactura Algodonera Argentina S.A., titular del inmueble ubicado en la calle S.D.3., promovió demanda contra el Consorcio de P.ietarios S.D.3. por cobro de medianería. A tal efecto, indicó que en el año 2010 la demandada finalizó la construcción del edificio, para lo cual se apoyó en el muro divisorio del inmueble colindante, que es de su propiedad.

    Al contestar la demanda, el Consorcio señaló que previo a la construcción, existía en su terrero un edificio de antigua data, cuya silueta estaba en condominio con el edificio de la actora. Esta silueta que sobre el eje divisorio tenía el muro y que databa de la década del 50, cerraba lateralmente el edificio preexistente en el terrero, y estaba en condominio por prescripción adquisitiva por lo que no existiría a favor de la actora un crédito por medianería.

    Lo mismo sucede con los cimientos. Por ello, entiende que desde los cimientos hasta donde se apoyaba el edificio existente antes de la obra, el cobro de medianería está prescripto por haberlo adquirido por prescripción adquisitiva. En cambio, reconoce que debe abonar el reclamo por el muro en elevación, aunque discrepa con los valores pretendidos por la actora.

    La defensa de prescripción fue contestada por la actora a fs.94/97. Allí señaló que el muro por debajo del nivel +-0.00 fue recién utilizado Fecha de firma: 06/08/2020

    Alta en sistema: 07/08/2020

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA

    por la demandada cuando erigió la obra nueva. También expresó que en la demanda había declarado que existía un condominio de antigua data y el perfil se encontraba descripto en la liquidación elaborada por el profesional que lo asistió

    para efectuar el reclamo.

    En la sentencia apelada, el Sr. Juez destacó que, de acuerdo a la opinión del perito ingeniero designado de oficio, no existía entre las partes discrepancias en las medidas de la silueta del muro medianero, que llegaba a los 4,70 metros por sobre el plano +- 0,00 de vereda municipal.

    Las diferencias giraban en torno a dos aspectos centrales: a)

    el criterio de valoración de las fundaciones como necesarias para el soporte estructural (zapata de fundación de la pared original) y b) los valores utilizados como edad de amortización de los paños.

    Sobre el primer punto, el pronunciamiento se apartó de las conclusiones del perito oficial y desestimó el reclamo. Sostuvo que el perito no explicó satisfactoriamente la existencia de un “sector 4” en el croquis de fs.183

    como submuración de la pared medianera (-2mts) y que no pudo comprobarlo debido a que no realizó perforaciones en el terreno.

    En relación con los valores de amortización, utilizó los parámetros determinados por la Dra. Highton en el punto XII de su voto como vocal de la Sala F, in re “Cons. C. 996/1000 esq. C.P. 787/791

    c/ Av. C. 972 S.R.L. s/cobro de medianería”.

  3. Aplicación temporal de las leyes Si bien a partir del 1º de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los derechos derivados de la medianería que se reclama habrían nacido -en su caso- al amparo de la legislación anterior. Por consiguiente, el caso debe juzgarse a la luz de esa legislación, que mantiene ultractividad en este supuesto (art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación; vid. K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes,

    Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 63; CNCiv., Sala A, voto del Dr. P. in re “Cons. de P.. Soldado de la Independencia 750 c/ Cons. De P.. Soldado de la Independencia 774/6 s/ cobro de medianería” del 10-05-2019).

  4. Naturaleza jurídica de los muros divisorios en el régimen anterior El Código Civil dedicaba un capítulo especial al condominio de muros, cercos y fosos, luego de anticipar en el artículo 2716 que Fecha de firma: 06/08/2020

    Alta en sistema: 07/08/2020

    Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

    Firmado por: G.A.I., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

    ese condominio es de indivisión forzosa. Se justificaba este tratamiento preferente, si se tiene en cuenta la trascendencia que tiene la medianería, y,

    además, al considerarla como un condominio, V.S. atinadamente se separó de los códigos de la época, que la tipificaban como una servidumbre legal (conf. I., G.A., “Aplicación jurisprudencial de los principios consagrados en materia de medianería urbana”, LA LEY 2001-E , 364).

    Desde el punto de vista de su emplazamiento, a las paredes o muros se los clasifica en contiguos y encaballados. Muro "contiguo" es aquel que está edificado totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios linderos,

    es decir, se halla emplazado en forma exclusiva sobre la heredad de quien lo levantó. El Código Civil lo contemplaba en el art. 2728. El muro "encaballado"

    -que es el que se presenta en este caso- está construido de tal manera que su eje -en el sentido de plano vertical que pasa por su centro- coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos. El concepto que expresamos era el del art. 2717 al definir el muro medianero (conforme A., J., "Las luces como restricciones y límites al dominio y como servidumbres", LA LEY, 131-418;

    S., A.G., "Tratado de medianería", p. 35, Buenos Aires, 1935).

    Jurídicamente el muro se clasifica en privativo -lo que significa que la propiedad es exclusiva de quien lo ha construido, por lo que si el otro vecino desea utilizarlo debe adquirir previamente la medianería ; o sea,

    hacerse condómino de la pared- y medianero, que es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa establecido por la ley (M. de Vidal,

    M.M., Curso de derechos reales, Z., Buenos Aires, 2010, T. 2, p. 210 y ss.; A., B., comentario al art. 2717 en Bueres, A.J. (dir.) - Higthon,

    Elena

  5. (coord.), Cód. Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial, H., Buenos Aires, 2004, T. 5B, p. 167 y ss.).

    Usualmente, el muro medianero es adquirido con posterioridad a su construcción, por parte del otro vecino lindero, que no...

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