Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 29 de Agosto de 2018, expediente CIV 102683/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 29 de Agosto de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “M.A.M. CONTRA CONS. DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE RIOBAMBA 927/53/61 Y OTRO SOBRE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.”

EXPEDIENTE N° 102.683/ 2012 JUZGADO N° 73 En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de agosto de 2.018, hallándose reunidos los Señores Vocales integrantes de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de conocer en los recursos de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados: “M.A.M. CONTRA CONS. DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE RIOBAMBA 927/53/61 Y OTRO SOBRE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.” habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. O.O.Á. dijo:

1. Vienen los autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de primera instancia dictada a fs.

   769/ 781. El actor expresó agravios a fs. 812/ 833 y la accionada a fs. 840/ 844; los que fueron contestados a fs. 846/ 850 y fs. 851/ 854, respectivamente.

   La primer juzgadora admitió parcialmente la demanda promovida por A.M.M. contra Consorcio de Prop. edificio calle Riobamba 927/53/61 por los daños y perjuicios relativos a las filtraciones del año 2012 en su unidad. En cuanto a las alegadas por el actor acaecidas en el año 2010, entendió la a-quo que no ha probado en autos dicha relación de causalidad, no existiendo constancia que avale su versión. Así, condenó a la accionada a abonar al actor la suma de $ 341.481,52, con más intereses y costas en el término de diez días.

   II- Antecedentes Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 19/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12061462#214771784#20180830085852500 El actor sostiene que es propietario por donación del inmueble sito en la calle Riobamba 927, piso 16 “A” de esta ciudad. Señala que a fines del año 2010 tuvo que abandonar la unidad ante sus condiciones de inhabitabilidad y falta de seguridad que perjudicaron su salud física, trasladándose a la casa de sus padres.

   Refiere que desde fines de 2010 y principios de 2011, el Consorcio llevó a cabo tareas de reparación en los sectores de terraza y muros del piso 17 “A” (parte común y de uso exclusivo) que se encuentra sobre su vivienda, pero que no fueron fructíferas y agravaron los daños en su propiedad.

   D. sobre el accionar del Consorcio, que no ha tomado medidas para hacer valer la garantía de los trabajos ni ha efectuado reclamo a las personas contratadas, quienes -aduce- no realizaron las tareas conforme lo pactado. Hace hincapié en las cartas documento enviadas, que demuestran la negativa del Consorcio a solucionar la situación.

   Informa que tras los incesantes reclamos ante la Administración del consorcio, se contrató a un ingeniero a los efectos de realizar las evaluaciones del caso, quien en abril del año 2012 emitió dos informes, donde realiza conclusiones respecto de las causas de tales irregularidades.

   Detalla los daños sufridos en el inmueble, muebles, obras de arte, pisos de madera natural de cedro del Líbano, entre otros que individualiza y los distintos gastos que se generaron. A lo que agrega los problemas psico-psiquiátricos que dicho escenario le causó, así como el agravio moral sufrido.

   En su contestación, el consorcio accionando expresa que reconoce la existencia de filtraciones desde el año 2012 en la unidad del actor, provenientes del piso superior y de la pared lateral, que afectan además a otras unidades. Si bien manifiesta que en el año 2010 existieron también filtraciones, efectuándose por ellas trabajos de reparación, sostiene que no obedecen a la misma causa.

   Alude que, desde el comienzo de la gestión de la actual administración -septiembre 2012- solo pudo visitarse el departamento en dos oportunidades. Que en las mediaciones llevadas a cabo, se llegó a un acuerdo elaborándose un plan de trabajo, inspección de todas las unidades afectadas, convocatoria a asamblea para la evaluación del reclamo y nueva audiencia de mediación para el 15 de octubre de Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 19/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12061462#214771784#20180830085852500 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K 2012. Sin perjuicio de lo cual, el demandante cambió de parecer y promovió el expediente sobre daño temido. Describe que el consorcio rechazó la indemnización incoada por M. por exorbitante y aprobó una de las ofertas recibidas para solucionar el problema de las filtraciones, así como la contratación de un perito y un escribano.

   Agrega que el Sr. M. no acompaña una sola prueba de la que se desprenda el destrato que alega y que, contrariamente, la relación es a la inversa de lo contado.

   Refiere que en las actuaciones sobre daño temido se encuentra agregado el informe y las aclaraciones del experto en las que se descartó la posibilidad de las catástrofes anunciadas y de la imposibilidad de habitar el inmueble denunciadas por el actor.

   Asimismo que, concluidas las tareas, M. se negó a la realización de la prueba hidráulica pertinente y, en consecuencia, el consorcio se vio obligado a iniciar obrados sobre interdicto. Considera incoherentes las actitudes del actor, quien solicita la reparación de la unidad e indemnización, pero no permite acceder al inmueble a fin de mensurar los daños y proceder a los arreglos.

   Solicita el rechazo de la demanda, con costas.

3. Sentencia La sentenciante de grado señaló que el consorcio accionado reconoció

   las emanaciones alegadas y originadas en el año 2012 y su obligación de repararlas, agregando que no ha podido hacerlo como consecuencia de la actitud asumida por el actor. Advirtió que las constancias de la causa demuestran que esta no ha sido la causal y, despejada esa cuestión, entendió corresponde hacer lugar a la demanda.

   Asimismo, indicó que asiste razón a la demandada en lo que a la ruptura del nexo causal entre las filtraciones argüidas por M. como acaecidas en el año 2010 y los daños generados respecta; toda vez que no aportó pericial que permita Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 19/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12061462#214771784#20180830085852500 decidir en el sentido que pretende, ni existe otra constancia que avale su versión.

   En cuanto a los daños en el inmueble, concluyó que, del informe pericial de fs.

   520/ 529, se desprenden los diversos deterioros verificados como consecuencia de las permeabilidades y el detalle de los trabajos necesarios para proceder a la reparación en el interior de la unidad en cuestión. Asimismo, que el origen de las humedades se concatena con la deficiencia de la aislación hidráulica desde la terraza del piso superior y del revoque de la pared lateral exterior.

   Admitió la reparación del departamento del actor, fijando la suma de pesos 46.981,52 y la de pesos 79.500 para la reposición y restauración de los muebles y cuadros; por daño psicológico la suma de pesos 60.000 y 15.000 por tratamiento psicológico; por gastos diarios, de viajes y farmacia pesos 40.000 y pesos 100.000 por daño moral. Ello con mas los intereses y costas del proceso.

   Rechazó el reclamo por privación de uso de la propiedad por no haber incurrido el accionante en desembolsos de alquiler, ni perdida de percepción de un canon locativo, ni una chance de hacerlo; circunstancias éstas no comprobadas en la causa. Rechazó asimismo el planteo en cuanto a la exención en el prorrateo de las expensas y fondo de reserva especial que efectuara el actor, en el entendimiento que quien se beneficia con el gasto común no puede eximirse de pagar su parte, pues es el consorcio como ente distinto con personalidad jurídica, quien paga por vía de expensas, aunque sea con carácter indemnizatorio.

4. Los agravios.

   Se queja el actor por: 1) la fecha de inicio del daño, considerando la a-

   quo el año 2012, cuando la fecha generadora se remonta -sostiene- al mes de octubre de 2010, avalado por la recepción y falta de respuesta de la carta documento y la aceptación y no negación de la misma al serle conferido traslado judicial en las actuaciones por daño temido. Asimismo, arguye que se encuentra probado que el inmueble debió ser abandonado frente a los graves daños que están a la vista en el acta de constatación por notario público, con más los peritajes consecuentes y las fotografías que ilustran dicho evento.

   Fecha de firma: 29/08/2018 Alta en sistema: 19/09/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12061462#214771784#20180830085852500 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K Señala también que quien alega un hecho debe probarlo, lo cual no hizo el Consorcio, quien si bien aceptó la existencia de daños desde el año 2010, manifestó

   que correspondían a otros hechos y que ya se habían efectuado reparaciones a ese efecto, pero no probó que la responsabilidad no le cabía durante ese período; siendo quien se encontraba en mejor posición de acreditar dicha ajenidad excepcionada.

   Entiende que el daño constado en el año 2012 no se produjo por generación espontánea, sino que tuvo su origen casi dos años antes, lo cual puede verse en la magnitud y avanzado estado del mismo al ser constatado tanto por la escribana como por el ingeniero D..

   2) el rechazo del reclamo por privación de uso y goce del inmueble.

   Refiere que la sentencia se estanca en que su parte no irrogó gastos ciertos y concretos por el daño, considera que deben ser repuestos en este rubro. Señala que se reconoce en el decisorio la reparación del departamento, pero se desconoce que ello demandará varios meses durante los cuales el actor se verá privado también del uso del mismo.

   Asimismo, sostiene que él tuvo la posibilidad de mudarse con sus padres, pero no es menos cierto que el inmueble pudo haber sido alquilado redituando un ingreso, del cual fue privado por el actuar del consorcio. P. se haga lugar...