Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala B, 8 de Noviembre de 2016, expediente COM 030754/2012

• Fecha de Resolución: 8 de Noviembre de 2016
• Emisor: Camara Comercial - Sala B

Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B En Buenos Aires, a los 8 días del mes de Noviembre de dos mil dieciséis, reunidas las señoras juezas de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por “L.S.M.C. Y OTROS C/ BRIANNA S.A S/

ORDINARIO” (Expediente N°30754/2012), en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctoras María L.

Gómez Alonso de D.C. y la Dra. Ana

1. Piaggi. La Sra. Juez Dra. M.E.B. no interviene en la presente por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJN).

   Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

   ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

   La señora Juez de Cámara Doctora M.L.G.A. de D.C. dijo:

1. La Causa:

   A.M. y M.C.L.S. por propio derecho y como socias de Group Conseil Sociedad de Hecho, promueven demanda contra B. S.A por daños y Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B perjuicios que cuantifican en la suma de $2.726.253,04 con más sus intereses y costas.

   Explicaron que en septiembre de 2009 se constituyó el fideicomiso entre AIARA SA, denominado “El fiduciante originario”

   y Brianna S.A denominada “El fiduciario”.

   AIARA S.A era propietario de un inmueble que incorporó al fideicomiso como bien fideicomitido. A través de dicho contrato estipularon la realización de un centro comercial denominado “Pacheco Mall”.

   El fideicomiso incluyó a los que denominó “Fiduciantes adherentes” quienes se obligaron a aportar como bienes fideicomitidos ciertas sumas de dinero destinadas a financiar el emprendimiento. Se trataba de los inversores finales que a través de los aportes individuales ingresaban en la inversión y se sumaban al negocio. Cumplidos dichos pagos revestían de pleno derecho y en forma automática el carácter de “Fideicomisarios”

   gozando de los derechos que dimanan de dicho contrato y su reglamentación.

   En virtud de ello, a los fines de la realización del desarrollo, BRIANNA S.A contrató con las actoras a fin de brindarles el asesoramiento global del proyecto. La relación se Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B estructuró a través de dos contratos, cuyos objetos eran: el desarrollo estructural a través de un “contrato de locación de servicios profesionales” y un “Contrato de comercialización”.

   Ambos suscriptos el 7/9/09.

   Explicaron que al iniciar las tareas los emprendedores se habían embarcado en el proyecto sin realizar previamente una investigación de mercado que permitiera una proyección adecuada sobre la factibilidad del negocio. Por ello, las actoras lo recomendaron y su resultado fue positivo porque determinó que existía un mercado de consumidores para el emprendimiento en la zona, y evaluó las características de esos consumidores a fin de satisfacer las necesidades de aquél público. Ya se advertía, también la existencia de otros proyectos en desarrollo para la explotación de la zona norte.

   En relación al contrato de asesoramiento mencionado explicaron que, la demandada declaró mediante cartas documento su preocupación sobre el grado de avance de las tareas realizadas y entregadas parcialmente. Respondieron negando la demora y reclamaron la falta de una campaña promocional adecuada del emprendimiento que permitiera competir con negocios aledaños.

   En virtud del contrato de comercialización la Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B accionada le encomendó la comercialización de los espacios locativos y publicitarios del centro comercial en desarrollo.

   Así presentaron diversos informes con las condiciones de comercialización. Allí se plantearon como debilidades la ubicación del predio (próxima a zonas de bajo poder adquisitivo), la baja densidad poblacional de la zona de influencia y la mala vinculación con los accesos a los barrios situados sobre camino a B..

   También advirtieron la apertura de nuevos centros comerciales, ya que la oferta de locaciones comerciales en emprendimientos de zonas cercanas eran competencia directa, e influirían en las marcas al distribuir su inversión.

   Asimismo propusieron generar un canal de información fluido y estructurado con los inversores para hacerlos partícipes de las vicisitudes del mercado.

   Como surge de autos, plantearon problemas de obra:

   a) no contaban con el manual definitivo de especificaciones técnicas del edificio ni de los locales, por eso se comercializaba con planos que diferían de los que arquitectura estaba desarrollando; b) no se conocía la cantidad de cocheras que se construirían ni su ubicación; c) era imposible trabajar en equipo con el estudio de Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B arquitectura por falta de coordinación; Informaron que, se sumaron otros problemas como:

   falta de planificación del manejo de la adquisición de energía para la obra; problemas con las vidrieras (la constructora debió

   modificar su superficie por no haber advertido que debía colocar los ductos de ventilación de la planta baja). Tampoco el acceso fue previsto debidamente por lo que hubo que responder a una exigencia de la municipalidad de asfaltarlo, generando un costo que debieron asumir los inversores con un aporte extraordinario; y no estaban concluidas las tareas relativas a las cloacas.

   Se advirtieron fallas de “Comunicación Externa”

   debido a la discontinuación de la comunicación por prensa, suspendida por razones de “economía”. No se efectuó una campaña con proyección profesional y con ánimo de instalar una marca en el mercado.

1. también en que, otros emprendimientos que se ubicaron en zona norte arrastraron a gran parte de los potenciales locatarios, sobre todo los que abrieron en primer término.

   El crecimiento se estancó a mediados del 2011 en una ocupación del 50%, (lo esperable a los fines de una inauguración es Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B de entre el 70% y el 80%) por ello formularon una nueva recomendación a Brianna SA para tomar medidas extraordinarias para paliar la situación. V., contratar profesionales para administrar el “shopping” que resolviera los temas de obra y habilitación; realizar publicaciones de prensa y publicidad, u ofrecer descuentos a potenciales adquirentes.

   Sin embargo, ninguna sugerencia se atendió y se sucedieron una serie de intercambios epistolares entre ambas partes, por incumplimientos contractuales.

   Finalmente el 14/11/11 intimó a la demandada al pago por comisiones no abonadas, por contratos celebrados con determinadas marcas (Personal, Ipharm, D., M., S.D.D., Yes! Y B.C.) cuya factura 0001-

   00000062 por $295803,17 nunca fue impugnada, por lo que se trataría de una cuenta liquidada conforme el CCom 474.

   Además reclaman comisiones por contratos cerrados, que no fueron facturados, pero reconocidos por la demandada y no cancelados (J., L.P., M.L., C.C., P.G., A. y Delikatessen Naturales).

   Por último, el 15/11/11 mediante una misiva la demandada rescindió la relación invocando justa causa.

   Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B En síntesis, se reclaman daños y perjuicios por: 1)

   Rescisión injustificada del contrato por parte de Brianna SA; 2)

   Incumplimiento en el pago de las comisiones devengadas; 3) Lucro cesante - pérdida de chance correspondiente al 75% de las comisiones que hubieran podido cobrar con la locación que se hiciera en los restantes espacios del “shopping”; 4) Daño a la imagen profesional a causa de los rumores vertidos por la accionada sobre la responsabilidad de las actoras en el estancamiento del emprendimiento; 5) Daño Moral.

   Fundaron su pretensión en derecho y ofrecieron pruebas.

   A fs. 1901 se presentó B.S. en su carácter de fiduciaria del fideicomiso “P.M.” contestó demanda y solicitó su íntegro rechazo con costas. Luego de negar todos y cada uno de los hechos invocados, efectuó su relato sobre los hechos.

   Describe el funcionamiento del fideicomiso, explicando que había contratado a las actoras por su experiencia y antecedentes en el rubro. Estas se harían cargo, entre otras cosas, de cubrir los espacios locativos y publicitarios del centro comercial e informar el estado de avance de la comercialización.

   Empero, el centro comercial abrió sus puertas en Fecha de firma: 08/11/2016 Firmado por: ANA

1. PIAGGI, JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.L.G.A.D.D.C., JUEZ DE CAMARA #23055952#157498270#20161110130424877 Año del B. de la Declaración de la Independencia Nacional Poder Judicial de la Nación CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL Sala B...