Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 3 de Marzo de 2023, expediente CIV 087821/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 3 de Marzo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
LOPARDO, NICOLAS NAZARENO C/ COOPERATIVA DE
VIVIENDA Y CONS PATAGONIA LTDA S/ ESCRITURACIÓN
(Expte. n° 87821/2019)
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de marzo de dos mil veintitrés, en reunión para Acuerdo la Sra. Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S.B., para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “LOPARDO, NICOLAS NAZARENO C/
COOPERATIVA DE VIVIENDA Y CONS PATAGONIA LTDA S/
ESCRITURACIÓN” (Expte. n° 87821/2019), respecto de la sentencia dictada el 13/07/22, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. L.F.M. - Dr. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO - Dr.
R.P. -
A la cuestión planteada la Dra. M. dijo:
-
Antecedentes El conflicto de autos tuvo su origen en un boleto de compraventa suscripto el 21/07/16, por el cual Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo Patagónica Limitada vendió, y N.N.L. adquirió el inmueble sito en la calle A. 2582 de esta ciudad, unidad funcional ubicada en el primer piso, identificado con la letra “B” y la cochera n° 2; nomenclatura catastral: circunscripción 15, sección 87,
manzana 62, parcela 36; matrícula 15-57985/2 (en adelante, el “Inmueble”), en la suma de U$S 145.000. El día de la firma el comprador abonó la suma de U$S 130.000 como principio de ejecución del contrato, y recibió la posesión del Inmueble. Se acordó que el saldo de precio debía abonarse de la siguiente manera: a) la suma de U$S 12.000 al momento del otorgamiento de la respectiva escritura traslativa de dominio, y b) la suma de U$S 3.000 dentro de los 12 meses posteriores a la suscripción del boleto (ver documento cargado digitalmente el 15/05/21, cuya suscripción no es motivo de discusión en esta instancia, en adelante, el “Boleto”).
Resulta pertinente transcribir las siguientes disposiciones contractuales que Fecha de firma: 03/03/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
se incluyeron en el Boleto:
En la cláusula quinta se dispuso lo siguiente: “Plazo de Escrituración: La escritura traslativa de dominio será otorgada dentro de los treinta días de aprobado el plano de afectación al Régimen de Propiedad Horizontal, ante E.S.(.V.N.S. y/o R.S.S., con oficinas en la calle Suipacha 871 piso 3° oficina 6 de esta ciudad (teléfonos (…) y rotativas). Los gastos y honorarios correspondientes al acto serán soportados por la parte compradora en su totalidad inclusive el impuesto de sellos en caso de corresponder. Los gastos e impuestos por el otorgamiento del Reglamento de Copropiedad serán abonados por ´La Compradora’ en proporción al porcentual que le correspondiere a la unidad, y los honorarios según lo indica el arancel notarial, en el acto de otorgarse la correspondiente escrituración. Es obligación de las partes concurrir a la primera citación que en forma fehaciente dicha escribanía cursara, la que deberá efectuarse por lo menos con diez (10)
días corridos de anticipación al acto. Se prevé una segunda citación dentro de los quince días de la primera para el supuesto que ´La Compradora’ se encuentre imposibilitada de concurrir a la primera fecha fijada unilateralmente por ‘El Vendedor’;
En la cláusula séptima se estableció lo siguiente: “Obligaciones del comprador: ‘La Compradora’, en su carácter de propietario exclusivo de la unidad que adquiere y copropietaria de las cosas comunes, se obliga a realizar y cumplir los recaudos establecidos por el régimen de propiedad horizontal. Serán a cargo de ‘La Compradora’ los impuestos, tasas, contribuciones y expensas respecto de su unidad a partir del momento de la posesión. La participación de ‘La Compradora’ en las expensas comunes, o sea sus obligaciones con relación a los demás propietarios, quedará
establecida en forma definitiva en el porcentual que oportunamente se determine conforme las normas de la autoridad competente”;
Y en la cláusula novena se pactó lo siguiente: “Incumplimiento. La parte que no cumpliere con las obligaciones asumidas en este instrumento quedará constituida en mora de pleno derecho, sin necesidad de interpelación alguna. En tal caso la parte cumplidora podrá optar por: 1) Declarar resuelta la operación. En tal caso, si fuere la parte compradora quien no cumpliere, perderá en favor de la parte vendedora, y en concepto de indemnización, el importe pagado en este acto. Si fuere la vendedora quien no cumpliere, deberá reintegrar a la parte compradora el importe que percibe en este acto, con más otro tanto en concepto de indemnización. 2) Exigir el cumplimiento, en cuyo caso la parte que no cumpliere deberá abonar a la otra una multa diaria de cien dólares estadounidenses (U$S100) por cada día de incumplimiento.”
Sentado lo anterior, cabe sintetizar a continuación el objeto de las respectivas pretensiones que fueron sometidas a juzgamiento:
Fecha de firma: 03/03/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
Por un lado, L. promovió acción de escrituración, el 14/11/19.
En dicha oportunidad, el comprador relató que el 03/01/18, luego de transcurridos 17 meses desde la firma del Boleto, y “al no tener novedades sobre la fecha de escrituración, ni cómo estaba el curso del trámite ante subdivisión” envió carta documento a Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo Patagónica Limitada,
intimándola a que “regularice la situación”. Contó que la demandada le contestó en forma extemporánea la misiva, el 17/03/18, informándole que todavía no estaba el plano de subdivisión.
Sostuvo que, meses después, el 28/11/18 envió una nueva carta documento a la vendedora, “solicitando escrituración y (…) rescindiendo la cláusula quinta abusiva del contrato, en la parte en donde obliga a la parte compradora a hacerse cargo de todos los gastos, inclusive de los que corresponden a la parte vendedora”.
Relató que el 13/12/18 la escribana Natalia
-
Suarez le envió una carta documento citándolo a presentarse a escriturar el 20/12/18, puntualizando que tal intimación fue cursada en un plazo menor al de antelación de diez días estipulado en el Boleto.
USO OFICIAL
Precisó que el 17/12/18 la demandada le comunicó mediante carta documento que el plano de afectación al régimen de propiedad horizontal había sido aprobado el 18/11/18; y en base a este último dato, señaló que la fecha en que se lo había intimado para presentarse a escriturar -20/12/18- no cumplía con el plazo estipulado en el Boleto, que establecía que la escrituración debía realizarse “dentro de los treinta días de aprobado el plano de afectación al régimen de propiedad horizontal”.
Adujo que en tal escenario la vendedora quedó “en mora de pleno derecho sin necesidad de interpelación”, situación que lo facultó para “rescindir el contrato”,
según lo estipulado en la cláusula 9ª del Boleto. Pero dijo que como no era esa su intención, se comunicó “reiteradas veces” con la escribanía interviniente, solicitando “en detalle los gastos y honorarios que debía cancelar, los cuales me habían pasado por e-
mail (…) que ascendían a la suma de $211.764,70 (…) según presupuesto de fecha 23/11/18, los cuales resultan excesivos”.
Contó que el 18/12/18 envió carta documento a la escribanía requiriendo que se le informara en detalle cuáles eran “los gastos y honorarios a pagar, para poder de una vez por todas escriturar”. Dijo que la escribana le contestó con otra carta documento en la cual se limitó a comunicarle una nueva fecha para escriturar, el 28/01/19.
Expuso que el 08/01/19 le notificó a la escribana que no concurriría a la mencionada Fecha de firma: 03/03/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
citación, “dado que no había detallado cuáles eran los gastos” y le informó que “solicitaría mediación luego de la feria judicial para dar fin a este asunto”.
Continuó su narración explicando que, el 26/04/19, la vendedora le envió
una carta documento intimándolo a presentarse en la escribanía a escriturar el 07/05/19,
bajo apercibimiento de hacer valer la cláusula 9ª del Boleto. Mencionó que, a su entender,
dicha estipulación resulta inaplicable para ambas partes, por resultar “abusiva totalmente”, en tanto que “lo único que hace es enriquecer a una de las partes del contrato en total abuso de derecho y causando un perjuicio económico irreparable a la otra parte”; pero adujo que, sin perjuicio de ello, se apersonó en la escribanía con la intención de abonar el dinero que se le había requerido. No obstante, explicó que la escrituración finalmente no se concretó, porque el apoderado de la vendedora “pretendía que le abonara en ese acto una suma inventada de gastos de la unidad funcional, con más honorarios profesionales para su abogado, los mismos estipulados en dólares estadounidenses”, conducta que tachó de abusiva.
Contó que, en el delineado marco de situación, el 01/07/19 el apoderado de la vendedora le envió una carta documento comunicando que daba por rescindido el contrato, e intimándolo a desalojar el Inmueble. Refirió que ello fue rechazado por su carta documento enviada el 12/07/19, en donde expresó su postura sobre el carácter abusivo de la mentada cláusula 9ª.
Mencionó que “se siguieron enviando cartas documento ambas partes cada una con su postura” y agregó que, pese a haber instado una mediación privada que se cerró por incomparecencia de la demandada, y posteriormente haber intentado conciliar para lograr la escrituración, la vendedora y la escribana le pasaron “por mail y por whatsapp una liquidación exorbitante que incluía una multa de U$S 27.000 (…) más otros ítems...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba