Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 6 de Mayo de 2019, expediente CIV 058930/2008/CA001
| Fecha de Resolución | 6 de Mayo de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
L. CIV 58930/2008/CA1 - JUZG. Nº 48
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los S.. Jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer de los recursos interpuestos en autos: “DE LEON, JOSE PABLO C/
CMOR, C.A. Y OTROS S/
ESCRITURACION”, respecto de la sentencia corriente a fs. 998/1008, aclarada a fs.
1015vta./1016, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, la votación se efectuó en el orden siguiente: S.. Jueces de Cámara, D.. D.S., Converset y Trípoli.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. D.S. dijo:
I.- La sentencia de fs. 998/1008, aclarada a fs. 1015vta./1016 acogió la demanda promovida por J.P. de León contra C.A.C. y E.C. y condenó a estos últimos a otorgar la escritura traslativa de dominio en relación al inmueble de la calle Av. A. esquina C.E., V.d.M.,
Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires,
en el plazo de treinta (30) días de quedar firme la sentencia, bajo el apercibimiento previsto por el art. 512 del CPCC, y asimismo Fecha de firma: 06/05/2019
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los condenó al pago de diez mil dólares (U$S
10.000) con más sus intereses, en concepto de indemnización por retardo en el cumplimiento de la obligación de escriturar. Asimismo,
rechazó la reconvención intentada contra el actor, todo ello con costas.
El pronunciamiento fue apelado por la parte actora y demandada, quienes expresaron sus agravios a fs. 1080/1083 y fs. 1085/1099,
respectivamente, que fueron respondidos a fs.
1097/1099 y fs. 1101/1103.
Desatenderé los pedidos formulados por las partes de declarar desierto el recurso interpuesto por la parte contraria, en cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las quejas en tanto las respectivas expresiones de agravios reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
Sentado ello, me avocaré a brindar respuesta a las críticas de los apelantes.
II.- EL CASO DE AUTOS.
-
- No resulta hecho controvertido que el día 17 de julio de 2006 el accionante y los codemandados suscribieron un boleto de compraventa en relación al lote de terreno, con todo lo edificado, clavado y plantado, sito en Avda. C. de M.J.B. A. esquina Avda.
Coronel de M.T.E., de V.d.M., Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, N.C.: C.IV, S.X,
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Mz.43, P. 21, con una superficie de 696.32 m2.
Se pactó su precio en U$S160.000, entregando en dicho acto el comprador la cantidad de U$S30.000 a la vendedora (v. fs.49/50 de los presentes –reservado en sobre chico en Secretaría- y fs. 4/5 de los autos “C.,
C.A. y otro c/ De León, J.P. s/
medidas precautorias”, Expte. n° 108.986/2008
que tengo a la vista).
Se estipuló que la escritura traslativa de dominio sería otorgada por ante la Escribanía Osswald, sita en Av. Santa Fe 1615, piso 5° de esta ciudad, el día 7 de septiembre de 2006,
una vez concluidos los trámites sucesorios pendientes.
Asimismo, las partes admiten y así se desprende de la documental de fs. 51/52 –
también reservada en Secretaría- que en dicha fecha, al no haber sido finalizados los autos sucesorios, le fue entregada la posesión del inmueble al comprador, quien abonó un refuerzo de U$S50.000 a los vendedores.
Por lo demás, surge de la escritura 142 de fecha 29 de octubre de 2007 (fs. 32), que la E.M.E.V., notaria adscripta al Registro n°5 de General M.,
Provincia de Buenos Aires, citó por carta documento a las partes para escriturar el inmueble en cuestión por tracto abreviado, en dicha fecha, a las 16.30hs., haciéndose presente únicamente el Sr. De León, contando con el dinero para hacer frente al pago del Fecha de firma: 06/05/2019
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saldo de precio, incompareciendo los vendedores, quienes rechazaron por carta documento la citación que le fuera realizada.
El Magistrado de grado concluyó que en el caso existió cumplimiento parcial y defectuoso de ambas partes, pero de mayor entidad en la parte demandada, pues consideró que a la fecha fijada para escriturar por la Escribana Eyras V. (fines de octubre de 2007) los mismos no podían desconocer que la escritura traslativa de dominio iba a ser llevada a cabo por dicha notaria, encontrándose zanjadas todas las dificultades previas a tal fin.
Por tal conclusión se agravian los codemandados C., aduciendo que el “a-quo” ha realizado una errónea valoración de la prueba obrante en autos, insistiendo en que la Escribana convenida en el boleto de compraventa era S.O., y que el accionante cambió
por decisión unilateral la escribana y lugar de celebración de la escritura, sin comunicárselos fehacientemente.
Solicitan la revocación del fallo y la resolución de sus reclamos.
El accionante se queja también e insiste en que los incumplimientos no fueron de ambas partes, sino solo de los demandados.
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- Ahora bien, sabido es que para tener operada la transmisión del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador,
para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el del segundo, no bastará con Fecha de firma: 06/05/2019
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el boleto de compraventa acompañado de la tradición, sino que resultará indispensable la suscripción de la escritura pública –salvo las hipótesis de subasta judicial y expropiación-,
según lo dispone terminantemente el art. 2609
del Código Civil. Respecto de los terceros interesados, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2505 C.C.)
(conf. M. de Vidal, en Bueres-Highton,
Código Civil y normas complementarias,
Análisis doctrinario y jurisprudencial
, Ed.
H., T.5, pág.106).
Así, el boleto de compraventa no es el título suficiente para adquirir el dominio de un inmueble (art. 1185 del C.C.).
Sin embargo, es un contrato válido que genera diversas obligaciones para las partes (entregar la cosa, pago del precio, etc.). Una de ellas es la obligación de otorgar la escritura pública (art. 1187 C.C.). Se trata de una obligación de hacer, ya que recae sobre un hecho positivo que consiste sustancialmente en una actividad y debe ser cumplida del modo establecido por las partes; en su defecto “…del modo en que fue la intención de las partes que el hecho se ejecutara…” (art. 625 C.C). En caso de incumplimiento se puede exigir su ejecución forzada o bien su ejecución por otro a costa del deudor (art. 505 inc. 1° y 2° del C.C.), en este último caso específico por el Juez (art.
512 CPCC). Y la obligación de escriturar pesa por igual sobre ambos contratantes, de allí que Fecha de firma: 06/05/2019
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se afirme que ambos revisten el carácter de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar, pues ocurre que para el otorgamiento de la escritura es necesaria la actividad y la realización de diligencias que no son exclusivas de una de las partes, sino comunes (conf. K., C.M., “Juicio de escrituración” -conflictos derivados del boleto de compraventa-, Ed. H., 1999, pág.
221/222).
En el caso, ambas partes se enrostraron mutuamente el incumplimiento contractual tendiente a la escrituración del inmueble en cuestión.
El accionante adujo el estado de mora de los vendedores al no concurrir el día 27 de octubre de 2007, a firmar la escritura traslativa de dominio a la Escribanía Eyras V., en General M., pese a haber sido citados debidamente. Refieren que en atención al previo contacto que habían mantenido con la escribana referida (entrega de documentación,
intercambio de mails, cartas documento y...
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