Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 16 de Diciembre de 2020, expediente COM 014190/2017/CA001
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2020 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala F |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los dieciséis días del mes de diciembre de dos mil veinte,
reunidos los Señores Jueces de Cámara fueron traídos para conocer los autos “LEGARRETA FERNANDO MANUEL C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS CLUB
DE CAMPO LA MARTONA S/ ORDINARIO” EXPTE. N° COM 14190/2017; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.T., D.B. y D.L..
Se deja constancia que las referencias de las fechas de las actuaciones y las fojas de cada una de ellas son las que surgen de los registros digitales del expediente.
Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada del 19 de diciembre de 2019?
La Sra. Juez de Cámara Dra. A.N.T. dice:
I.A. de la causa.
a. El 05.07.2017 F.M.L. inició demanda contra Consorcio de Propietarios Club de Campo La Martona, por resolución de contrato por la suma de $ 890.000 y reintegro de gastos por el importe de $ 187.951,43, con más indemnización por daño moral, intereses y costas.
Relató que el 06.02.2016 suscribió con la accionada un contrato mediante el cual adquiría de aquella los derechos sobre un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, designado como unidad funcional n° 1060,
ubicado en la Ruta 205 km. 54.500 cuyos datos catastrales indicó, de la localidad de Alejandro Petion, Partido de Cañuelas, Provincia de Buenos Aires.
Fecha de firma: 16/12/2020
Alta en sistema: 17/12/2020
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación Refirió que de la cláusula segunda del contrato surge que dicha unidad funcional correspondía a la demandada por cuanto le había sido adjudicada por resolución firme del Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 32 en los autos n° 054339/94.
Agregó que en la cláusula tercera se disponía que la accionada debía ceder sus derechos como adjudicataria de esa unidad funcional mediante escritura pública dentro de los noventa días de la cancelación de la última cuota del plan de pagos que allí se preveía.
Explicó que la operación se había llevado a cabo por la suma de $
890.000 pagaderos en cuatro cuotas consecutivas.
Describió que el valor de las tres primeras cuotas se estableció en la suma de $ 225.500 con vencimientos los días 10.02.2016, 29.02.2016 y USO OFICIAL
10.03.2016 contra las cuales entregó los cheques n° 71085375, n° 71085376 y n° 71085377; y la última en la suma de $ 212.500 con vencimiento 10.04.2016 contra la cual entregó el cheque n° 71085378.
Dijo también que el 20.01.2016 se había abonado en concepto de reserva la suma de $ 10.000 entregando la accionada el recibo n° 164500.
Que en virtud de ello, habiendo cumplido con todas sus obligaciones de pago el 10.07.2016 expiró el plazo de noventa días establecido en la cláusula tercera sin que la requerida realizara la cesión de derechos.
Agregó que fueron múltiples y por diversos medios sus reclamos para que se dé cumplimiento con la cesión de derechos a efectos de poder escriturar el inmueble a su nombre.
Dio cuenta del intercambio de mails en tal sentido, hasta que cursó carta documento notificando que procedía a optar por la resolución del contrato de conformidad con la cláusula séptima y requiriendo el reintegro Fecha de firma: 16/12/2020
Alta en sistema: 17/12/2020
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación de las sumas abonadas y todos los importes correspondientes a expensas y demás gastos.
Explicó que dos días antes de celebrarse la segunda audiencia de mediación recibió la carta documento n° 822062468 mediante la cual la demandada lo intimaba a concurrir el 03.05.2017 a la escribanía V. a efectos de suscribir la cesión, desconociendo que ya había hecho uso de la cláusula séptima.
Detalló los gastos irrogados y respecto de los cuales demandó su restitución. Solicitó reparación por daño moral el cual estimó en la suma de $
100.000, fundó en derecho su reclamo y ofreció prueba.
b. A fs. 101/107 el 12.09.2017 Consorcio de Propietarios Club de Campo La Martona, administrado por "Club de Campo La Martona S.A." (en USO OFICIAL
adelante "La Martona"), contestó demanda y dedujo reconvención por escrituración del lote objeto de autos.
Formuló una negativa genérica y luego pormenorizada de los hechos y dio su versión de los mismos.
Sostuvo que el accionante como copropietario del consorcio conocía que el lote objeto de autos se encontraba ubicado en zona de bosque y que, en consecuencia, no contaba con provisión de servicios y que para hacer un proyecto debía contar con un permiso especial para desmonte de árboles.
Dijo también, que el actor conocía que ese lote había sido adquirido por el consorcio en subasta por compensación de deuda de expensas, por lo que no tenía la titularidad dominial, sino sólo derechos resultantes de aquella subasta.
De seguido, reconoció la suscripción del contrato de cesión de derechos por el que L. adquirió los derechos que como adjudicatario Fecha de firma: 16/12/2020
Alta en sistema: 17/12/2020
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación en subasta pública correspondían al consorcio en relación al lote designado como unidad funcional N° 1060.
Explicó que la cláusula quinta del contrato establecía que L. debía presentar ante el juzgado el testimonio de cesión y destacó
que la única obligación a su cargo era la de concurrir a suscribir la escritura de cesión de los derechos de adjudicación del lote.
Arguyó que presentado el testimonio en el expediente el actor debía obtener el auto de inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble o la correspondiente escritura de protocolización de la subasta por medio del escribano que a tal efecto designase.
Sostuvo que simultáneamente se le entregó la tenencia física del lote, constituyéndose la obligación del actor de abonar las expensas a partir USO OFICIAL
de la firma del boleto y se le dio permiso para desmotar malezas a los fines de presentar el proyecto de reforestación.
Dio cuenta del intercambio de mails entre L. y la Secretaria Institucional de La Martona, Dra. R.D..
Agregó que dadas las condiciones para que la escritura de cesión se formalizara, en forma unilateral y sin mayor explicación, el actor solicitó el cambio de escribanía proponiendo a la escribana M.B. en lugar de N.V., designado en la cláusula tercera y quien interviniera usualmente en las escrituras del consorcio conociendo sus antecedentes y formalismos.
Afirmó que puso a disposición de la escribana B. todos los elementos y documentación que necesitase a los fines de formalizar el acto escriturario y que cumplió con la diligencia debida de facilitar el acceso al lote de los servicios de agua, cloaca y gas; pese a lo cual dicha escribana no Fecha de firma: 16/12/2020
Alta en sistema: 17/12/2020
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación avanzó ni cumplimentó el trámite, así como tampoco citó a las partes a escriturar.
Siguió relatando que en el mes de enero de 2017 el arquitecto designado por el accionante, D.B., presentó ante la comisión de arquitectura de La Martona un proyecto de obra para la construcción de la vivienda en la unidad funcional 1060; el cual fue revisado y al que se le sugirieron ciertas modificaciones en línea a la política en relación a la presentación del bosque, finalmente aprobado en febrero de 2017.
Sostuvo que intempestivamente el 13 de marzo de 2017 el actor le cursó una carta documento donde manifestaba su decisión de rescindir el contrato ante supuestos incumplimientos que le atribuía.
Dijo que ante ello, y previo tratamiento por parte de su consejo USO OFICIAL
directivo, citó al actor vía carta documento del 24 de abril de 2017 sin más trámite a escriturar el lote, reiterándose la designación a tal fin del escribano N.V., y fijándola para el 03 de mayo de 2017, acto al cual el actor no concurrió, lo cual se hizo constar mediante acta notarial.
Deduce en tales términos reconvención por escrituración en los términos del CPr. 357.
Agregó que el 18 de mayo de 2017 se procedió con una constatación notarial del estado físico del lote donde también se dejó
constancia de las manifestaciones del arq. F. en relación a las conversaciones que había mantenido con el arq. B. y de los intercambios de mails.
Afirmó que por alguna razón el actor cambio de idea y no le interesó adquirir el lote comprometido, atribuyendo responsabilidad a su parte para justificar su pretensión de dejar sin efecto la operación.
Ofreció prueba y fundó en derecho.
Fecha de firma: 16/12/2020
Alta en sistema: 17/12/2020
Firmado por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F
Firmado por: E.L., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación c. A fs. 186/191 el 17.10.2017 el actor contestó la demanda de reconvención. Formuló una negativa pormenorizada de los hechos expuestos por la reconviniente.
Afirmó haber cumplido en tiempo y forma todos y cada uno de los pagos de conformidad con lo pactado y que La Martona incumplió con la obligación a su cargo, la cual era cederle sus derechos como adjudicataria de unidad mediante escritura pública.
Sostuvo que ante ello hizo uso de lo establecido en la cláusula séptima del contrato...
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