Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala L, 10 de Mayo de 2023, expediente CIV 036987/2019
| Fecha de Resolución | 10 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala L |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L
L M, G. y otros c/ L J P s/ resolución de contrato
Expte. n°
36.987/19; Juzgado n° 30;
En Buenos Aires, a de mayo de dos mil veintitrés,
encontrándose reunidas en Acuerdo las Señoras Juezas de la Sala “L”
de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “L M, G. y otros c/ L, J P
s/ resolución de contrato” de acuerdo al orden del sorteo, la Dra.
P.P. dijo:
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Contra la sentencia dictada el día 11/07/22, recurrió la parte actora en virtud de los agravios vertidos el día 28/10/22, contestados el día 15/11/22; y el accionado el día 26/0/22, replicados en fecha 4/11/22.
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Antecedentes del caso El caso trata el reclamo iniciado por M R L M, G L M, R S y O
S contra J P L por resolución de contrato, desalojo y cobro de pesos.
A su vez, J.P.L. reconvino contra las actoras por escrituración y cobro de pesos.
Las partes suscribieron el día 29/10/15 un boleto de compraventa por el inmueble sito en la calle E.3., UF 4,
Matrícula 41.192/4, de Ramos Mejía, partido de La Matanza,
Provincia de Buenos Aires. Las actoras en carácter de vendedoras y el demandado reconviniente, en calidad de comprador (boleto agregado a fs. 2/4).
El precio pactado fue el de U$S 42.000, de los cuales U$S
4.000 se abonaron en concepto de seña, U$S 25.400 al momento de la firma del contrato, y el resto (U$S 12.600) debía abonarse en la fecha en que se suscribiera la escritura traslativa de dominio. El plazo fijado para la escrituración fue de 90 días corridos a contar desde la firma del boleto (cláusula quinta). Se designó a la escribana M C Ba para la realización de la escritura.
Al momento de la firma del boleto se otorgó la posesión del inmueble al Sr. L (cláusula tercera).
Fecha de firma: 10/05/2023
Alta en sistema: 11/05/2023
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Las accionantes manifestaron que el trámite de escrituración se vio demorado en virtud de que faltaba realizar la escritura de consolidación de dominio prescripta por las leyes 24.374 y 25.797.
Por lo cual recién en junio de 2016 se intimó al demandado para escriturar, pero con otro escribano - el que estaría a cargo de la consolidación - con el objeto de realizar los dos actos en forma simultánea. Sin embargo, el Sr. L se negó a realizar su trámite de escrituración ante un notario distinto al designado en el boleto.
El demandado reconviniente destacó no haber sido informado acerca de la falta de la escritura de consolidación del dominio; y que las actoras se habían comprometido a entregar a la escribana designada en el boleto, dentro de las 72 hs. de su firma, los títulos y planos originales, boletas pagas de impuestos provinciales,
municipales y Aysa, las últimas tres boletas de luz, gas y teléfono, y toda la documentación que fuera necesaria para el acto de escrituración (cláusula quinta segundo párrafo); dijo que ello no fue cumplido debidamente.
Ambas partes, además de la acción de resolución de contrato en un caso, y de escrituración en el otro, pidieron la efectivización de la multa fijada en el boleto como cláusula penal, que imponía una multa diaria de U$S 100 por el incumplimiento (cláusula sexta).
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La sentencia y los agravios La jueza rechazó las pretensiones de la demanda, con costas; e hizo lugar parcialmente a la reconvención, con costas en el orden causado. En consecuencia, condenó a las actoras a escriturar a nombre del Sr. L el inmueble de autos, en el plazo de 60 días corridos desde que el fallo se encuentre firme, debiendo éste abonar en ese acto, la suma de U$S 12.600 correspondiente al saldo de precio. La magistrada rechazó la pretensión de cobro de pesos deducida por el Sr. Libera.
La parte actora expresó agravios el día 28/10/22, cuyo traslado fue contestado en fecha 15/11/22. Cuestionó el rechazo de la demanda, la admisión de la reconvención y la imposición de costas.
Fecha de firma: 10/05/2023
Alta en sistema: 11/05/2023
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L
El demandado reconviniente expuso sus críticas el día 26/10/22,
cuyo traslado evacuó la actora el día 4/11/22, impugnando el rechazo de lo reclamado por cobro de pesos y la imposición de costas.
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Aclaración preliminar Recuerdo que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, ni tampoco cada medida de prueba; sino solamente aquellas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso, según la forma en que ha quedado trabada la relación procesal (CSJN, Fallos: 144:611;
258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 274:113, 276:132, 280:3201,
303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros).
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Análisis de los elementos probatorios incorporados al proceso No existe controversia respecto de la celebración del boleto de compraventa suscripto por las partes el día 29 de octubre de 2015 por el cual las actoras, en carácter de herederas declaradas en el expediente sucesorio “S, E y otro s/ sucesión ab-intestato” vendieron al Sr. J P L el inmueble ubicado en la calle A. de E.3.,
UF n° 4, polígono 00-04, de la Ramos Mejía, Partido de la Matanza,
Provincia de Buenos Aires, Matrícula 41192/4.
Tampoco se discute el precio de la operación que, como señalé
precedentemente, fue de U$S 42.000 de los cuales restan abonar U$S
12.600, acordándose su cancelación para el momento del otorgamiento de la escritura traslativa del dominio (cláusula segunda).
Con la firma del boleto se otorgó la posesión del bien al Sr.
Libera, entregándosele las llaves del inmueble, y asumiendo éste el pago de los impuestos y servicios desde ese momento. En la cláusula CUARTA se acordó que la venta se realizaba en base a títulos perfectos y libres de todo gravamen, etc., y en la QUINTA se fijó el plazo de 90 días corridos para realizar, mediante el sistema de tracto abreviado, la escrituración ante la escribana M C B, quien debía notificar fehacientemente a las partes, con una anticipación de 3 días,
el lugar y hora en que se llevaría a cabo el acto escriturario.
Fecha de firma: 10/05/2023
Alta en sistema: 11/05/2023
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
En esa cláusula, la vendedora se comprometió a entregar a la escribana dentro de las 72 hs., los títulos y planos originales, boletas pagas de impuestos provinciales, municipales y Aysa, las últimas tres boletas de luz, gas y teléfono, y toda la documentación que fuera necesaria para el acto de escrituración.
En la cláusula SEXTA se convino que, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes, podría solicitarse la resolución del contrato o exigirse su cumplimiento, con más una indemnización por daños y perjuicio equivalente a una multa diaria de U$S 100, desde el momento de la mora hasta cumplir con la escrituración.
A fs. 13 fue agregada la CD enviada por el Sr. L a la Sra. G L
M, suscripta el día 23 de mayo de 2016, intimándola a informar si se estaba en condiciones y firmar la escritura, haciéndole saber que ante el incumplimiento, reclamaba la aplicación de la cláusula penal (el demandado acompañó las enviadas a las demás actoras a fs. 140/147);
y a fs. 14/5 se agregó la contestación a dicha misiva, de fecha 3 de junio del 2016, donde se ponía de manifiesto que la escritura traslativa de consolidación del dominio se haría ante las autoridades del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, quedando a su arbitrio que se realizaran ambas en la misma oportunidad, que conforme a “la información brindada por dichas autoridades, indicaba que la firma se realizaría dentro del plazo de 20 días”. Frente a ello, el Sr. L
nuevamente intimó a escriturar en el plazo de 5 días en la escribanía mencionada en el boleto, y las vendedoras citaron a escriturar -
mediante CD del 27 de junio de 2016- en la Escribanía del Esc. J L L,
para el día 1° de julio de 2016; frente a lo cual el Sr. L rechazó dicha citación por falta de antelación y alegó que se trataba de un escribano distinto al designado en el boleto.
Luego la Sra. G L M remitió nueva CD de fecha 6 de julio de 2016 intimando al Sr. L para que fije fecha de escritura por la escribana designada; el demandado contestó con otra CD, del 18/7/2016 informando que ello no era posible porque las vendedoras no habían entregado aún toda la documentación pertinente a la escribana, intimándolas para hacerlo y celebrar la escritura.
Fecha de firma: 10/05/2023
Alta en sistema: 11/05/2023
Firmado por: G.I., JUEZA DE CAMARA
Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.J.P., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L
Por su parte, el día 27 de junio de 2016 se llevó a cabo la escritura de consolidación del dominio de acuerdo a las leyes 24.374 y 25.797 respecto del inmueble.
A fs. 34 obra el recibo de fecha 16/11/2016 expedido por la escribana designada en el boleto, del cual surge que se entregó la aludida escritura y otra documentación necesaria para escriturar. A fs.
35 obra el recibo de fecha 13/12/ 2016 dando cuenta de la entrega a la escribana, de las copias del expediente sucesorio con la orden de inscribir las declaratorias a nombre de las actoras.
Por último, consta a fs. 19/23 que las actoras, con fecha 24 de noviembre de 2017, dieron por resuelto el boleto y reclamaron la multa por incumplimiento, mientras que a fs. 169/73 el demandado contestó, diciendo que eran las actoras las incumplidoras, las intimó a escriturar y pidió también la aplicación de la multa.
En la audiencia testimonial a la cual concurrió la escribana B,
ésta declaró que el “título no era perfecto porque le faltaba la consolidación del dominio, era una escritura de la “ley P.”...
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