Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 13 de Septiembre de 2023, expediente CIV 060155/2021/CA002

• Fecha de Resolución: 13 de Septiembre de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala J

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

60155/2021

L, M. C. Y OTROS c/ M, C. A. s/DESALOJO: COMODATO

Buenos Aires, 13 de septiembre de 2023.- RB/R

AUTOS Y VISTOS:

1. Vienen las actuaciones a esta alzada a los fines de conocer en el recurso de apelación interpuesto por la parte actora el día 06/07/23, por considerar altos los honorarios regulados con fecha 23/06/23.

2. En sus agravios, el accionante se queja por cuanto entiende que el cálculo de “veinticuatro meses” para fijar la base regulatoria es erróneo. En este sentido, sostiene que el contrato de comodato que regulaba la relación entre las partes tenía una vigencia desde el 7 de octubre de 2015 hasta "que le sea requerida la restitución en función de haber caído en mora respecto de los términos y condiciones del Boleto de Compraventa" (ver aquí

   contrato de comodato, cláusula tercera) y que el demandado se encontraba en mora desde transcurridos los 90 días de la firma del Boleto de Compraventa, momento desde el cual el comprador demandado podía por cuenta y orden de los vendedores, asumir las gestiones faltantes para la escrituración. En consecuencia, argumenta que el contrato de comodato duró únicamente tres meses, es decir desde el 7 de Octubre del 2015 hasta el 7 de Enero del 2016, y por ende, el valor del canon locativo estimado en autos debería multiplicarse por este lapso de tiempo.

   Asimismo, la actora discute la naturaleza del contrato de comodato -el cual considera no ser un "contrato de locación"-; la valoración realizada por el juez de grado en razón de las labores desplegadas durante el proceso; y lo que considera una incorrecta aplicación y cálculo de la escala del art. 21 de la ley 27.423.

3. Corrido el pertinente traslado, este fue contestado por la parte demandada el día 31/07/23. Allí, el accionado argumenta que resultan extemporaneos los fundamentos planteados por el apelante en torno a la base regulatoria y que el instrumento base de la acción -el comodato- no es un contrato autónomo sino que forma parte de la Fecha de firma: 13/09/2023

   Alta en sistema: 14/09/2023

   Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

   35734161#381588070#20230913114600602

   acuerdo de compraventa realizada por las partes. Por tal motivo,

   sostiene que no existió gratuidad en la operación. Finalmente, realiza algunas precisiones en cuanto a la correcta aplicación de la escala prevista en el art. 21 de la ley 27.423.

4. Determinado ello, es necesario precisar, en primer lugar, que es doctrina reiterada de nuestro Máximo Tribunal que los jueces no están obligados a seguir todas las argumentaciones que se le presenten, bastando las conducentes para resolver el conflicto (CSJN Fallos: 258:304; 262:222; 272:225; 278:271 y 291:390, entre muchos otros).

5. Ahora bien, en atención a los agravios formulados por el accionante, es preciso recordar primeramente que la acción de desalojo procede contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios,

   intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, es decir que la causa del desalojo puede encontrase en un contrato de locación o en contratos gratuitos (comodato) o en situaciones extracontractuales (intrusos).

   Por ello, y tocante a la queja en relación la naturaleza del contrato de comodato, la norma del art. 40 de la ley 27.423 se aplica a todo proceso de desalojo, con independencia del título esgrimido por el ocupante, ya que ella alude al total de los alquileres del contrato, especificando que, en el caso de juicios por intrusión o tenencia precaria, deberá fijarse el valor actualizado del inmueble,

   pudiendo para ello el interesado acompañar tasaciones o bien designando un perito para que lo determine, lo que conduce naturalmente a fijarlo pericialmente o por acuerdo de partes, en todos aquellos procesos en que no se encontrare determinado (conf.

   CNCiv., S.C., en autos Expte N° 2142/2016 "G, M. E. c/ M, M. A.

   y Otros s/Desalojo: Intrusos", del 26/10/22).

6. En el caso de marras, el valor locativo fue estimado y actualizado por la parte demandada al momento de requerir la regulación de que se trata (ver aquí), cuyo traslado respectivo no fue contestado por el actor, habiendo consentido dicha estimación. A

   Fecha de firma: 13/09/2023

   Alta en sistema: 14/09/2023

   Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

   35734161#381588070#20230913114600602

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

   partir de allí, la cuestión se circunscribe en determinar precisamente el término por el cual se debería multiplicar dicho valor y ello al sólo y único efecto de fijar la base regulatoria respectiva.

   Así las cosas y abordando los distintos reproches que formula el apelante se impone adelantar que los mismos no enervan el temperamento adoptado en la instancia de grado y por tanto, su pretensión recursiva no será atendida favorablemente.

   En este sentido, de las constancias de autos se observa que el Contrato de Comodato suscripto por las partes -conjuntamente con el Boleto de Compraventa- indicaba que el comodante (parte actora) entregaría al comodatario (parte demandada) el inmueble en cuestión, en préstamo de uso gratuito y exclusivo al uso para vivienda familiar a partir del día 7 de octubre de 2015 y por un plazo de duración que se extendería hasta que le sea requerida la restitución en función de haber caído en mora respecto de los términos y condiciones del Boleto de Compraventa, o al momento de cancelar la totalidad de las cuotas pactadas en la Clausula Tercera,...