Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala D, 24 de Abril de 2023, expediente CIV 018743/2019/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala D |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D
Expte. N°18743/19 "KJUDER, GABRIEL Y OTRO C/ VILLA-
NUEVA GONZALEZ VEIGA S.A. S/ ESCRITURACION"
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de abril de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados "KJUDER, GABRIEL Y
OTRO C/ VILLANUEVA GONZALEZ VEIGA S.A. S/
ESCRITURACION", el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L.
Caia y G.G.R.. La Vocalía N° 10 no interviene por encontrarse vacante.
A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:
La sentencia recurrida condenó a “V.G.V.S.” a otorgar la posesión y la transferencia del dominio a: i) E.J.K. de los inmuebles sitos en Altolaguirre 2321/35 piso 4°
C
; C. 2833 3° “D”; C. 5° “D” y C. 5° “A”
de esta ciudad y ii) G.K.C. 2833 1°A de esta ciudad y Altolaguirre 2° “C” de esta ciudad dentro del plazo de treinta (30) días de notificada la presente; y abonar a los actores la cláusula penal pautada que se computará por la fecha pactada para la escrituración para cada inmueble en el Boleto de Compraventa hasta la fecha que se efectivice la escrituración propiamente dicha que se liquidará en su oportunidad y firme la presente. Las costas las impuso a la demandada vencida (art. 68 del CPCCN).
Fecha de firma: 24/04/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ
Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA
Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.
El llamamiento de autos se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.
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Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,
Fallos 228:279 y 243:563).
G.K. y E.J.K. promueven demanda por escrituración, aplicación de clausula penal y reclamo indemnizatorio contra “V.G.V.S.” y en relación a los inmuebles sito en i)Altolaguirre 2321/ 25 de esta ciudad UF a construir piso 2°
dpto. “C”; piso 4° Dpto. “C”; ii)Capdevilla 2833 UF a construir piso 1° Dpto. “A”; piso 3° “D” , piso 5° “D” y piso 5° “A” de esta ciudad.
R., que la empresa demandada es la desarrolladora,
constructora y vendedora de edificios de los cuales las unidades enajenadas forman parte; que ejercita actividades de manera habitual.
Refieren, que las unidades funcionales referenciadas fueron abonadas en los tiempos establecidos en el contrato y se emitieron la totalidad de los recibos de pago. Detallan que el inmueble de: a)
Altoaguirre 2321/2325 UF 2° “C” fue adquirido el 21 de julio de 2011
y se entregaría en julio de 2013 y se escrituraría en julio de 2013 , b)
Altoaguirre 2321/2325 UF 4° “C” fue adquirido el 7 de julio de 2011
y se entregaría en julio de 2013 y se escrituraría en julio de 2013; c)
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2833 piso 1° “A” adquirido el 9 de diciembre de 2014 se entregaría en octubre de 2015 y se escrituraría en la misma fecha; d)
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2833 piso 5° “A” adquirido el 22 de noviembre de 2011 se entregaría en febrero de 2014 y se escrituraría en la misma fecha; e)
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2833 piso 5° “D” adquirido el 22 de noviembre de 2011 se entregaría en febrero de 2014 y se escrituraría en la misma fecha; f)
Fecha de firma: 24/04/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ
Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D
Capdevilla 2833 piso 3° “D” adquirido el 22 de noviembre de 2011 se entregaría en julio de 2015 y se escrituraría en la misma fecha.
Señalan, que sólo únicamente los inmuebles adquiridos en Capdevilla referenciados fueron entregados.
Estiman la mora de escrituración desde el inicio de la demanda a los fines de calcular la cláusula penal inserta en el contrato de compraventa por demora en la escrituración que en todos los casos era de u$$100 semanales.
Exponen, que cancelaron el pago y solicitaron a la empresa demandada la entrega de las unidades funcionales y la escrituración de la mismas. Que, debieron abonar la cantidad de U$$5680 para atender a terminación del edificio y pese a abonar ello, el incumplimiento de las obligaciones del vendedor continuó, es decir,
que no entregaban los inmuebles y eludían la escrituración pautada.
Reclaman además de la entrega y escrituración, la aplicación de la clausula penal contractual con más la indemnización por daño económico por la pérdida de chance de eventuales valores locativos de las unidades funcionales adquiridas.
A fs.161/168 comparece “V.G.V.S.” a contestar demanda.
Reconoce la autenticidad de la documental aportada por los actores y la totalidad de los pagos realizados.
Refiere, que la tradición pretendida solo correspondería respecto de los inmuebles ubicados en la calle Altoaguirre puesto que los de la calle C. ya se encuentran en posesión los actores.
Que, se allana expresamente a la entrega de la posesión de los inmuebles de calle Altolaguirre pero pide prorroga de 2 meses a la fecha de su responde para finalizar el edificio.
Expone, que los plazos literalmente consignados en el contrato de compraventa debieron ser tácitamente prorrogados.
Fecha de firma: 24/04/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ
Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA
Excusa la demora de entrega a los inversores por razones típicas de negocio inmobiliario. Que, los plazos se prorrogaron tácitamente por “consenso” con los inversores. Que, las demoras se redujeron a la situación de la cláusula décima y los plazos prorrogados tácitamente por las partes.
Alegan, que la demora no puede acarrear la cláusula penal puesto la prueba acreditará la prórroga de plazos inicialmente pautados y que las demoras obedecieron a los tiempos propios de los expedientes administrativos para llevar a cabo la obra. Que, la implementación de subdivisión horizontal era más sencilla antes y que genera demoras no imputables a la empresa.
Pide la implementación del art.794 del Código Civil y Comercial de la Nación que en el último caso quedará al arbitrio de V.S la aplicación de la cláusula penal.
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La decisión recurrida Para decidir del modo en que lo hizo, en lo que a la queja se refiere, el distinguido sentenciante sostuvo que en la cláusula 6° del boleto de compraventa se estableció que ante el incumplimiento de la vendedora, podía el comprador exigir el inmediato cumplimiento de lo pactado más una multa punitoria. Que, de la estipulación surge en forma incontrastable que para las partes el pago de la pena no permitía tener por extinguida la obligación principal, y en consecuencia la acción por escrituración que se declarará procedente en nada obsta al reclamo de la cláusula penal. Que, el incumplimiento de la obligación en el tiempo convenido ha quedado acreditado en autos, por lo que admite éste aspecto del reclamo del cumplimiento del contrato por lo que habrá la demandada de satisfacer las sumas adeudadas en concepto de la cláusula penal acordada que, en virtud de la mora automática pactada entre las partes, la misma se hará efectiva desde la fecha en que venció el plazo prometido para la entrega de la posesión Fecha de firma: 24/04/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ
Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D
según cláusulas 2° y 4° de cada boleto de compraventa donde se estipuló la fecha “entrega comprometida” de cada inmueble en particular. Que, la multa de US$100 semanal resulta adecuada y suficiente para compensar al pretensor por los daños y perjuicios que le ocasionara el incumplimiento, como indemnización tarifada o daño presumido. Que, las partes convinieron la razonable suma de U$$100
por semana de demora en la otorgación de la escrituración, razón por la admite la cláusula penal de U$$100 semanales acordadas por las partes de manera contractual por demora en la entrega -de posesión y escrituración- pautada por cada inmueble en el boleto de compraventa desde que se convino su entrega hasta la fecha que se efectivice la escrituración de cada uno de los bienes que comprende la litis.
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Los recursos La demandada presentó sus agravios el 1/11/2022, cuyo traslado fue contestado por los actores en fecha 7/11/2022. Se queja ya que se la condena de modo indiscriminado a otorgar posesión y transferencia de todos los inmuebles cuando en la propia demanda se reconoce haberse recibido ya la posesión de 4 de los 6 departamentos con anterioridad a la promoción de la demanda y por la errónea consideración y tratamiento efectuada por el Sr.Juez con relación a la pretensión de cobro de cláusula penal peticionada por la accionante.
Que, ha otorgado la totalidad, plena de la cláusula penal prevista en el contrato y solicitada por la accionante sin ninguna consideración a que: i) la parte actora en su propio escrito de demanda reconoce que oportunamente la parte vendedora solicitó, y la totalidad de los compradores, incluidos los accionantes conformaron la entrega de sumas de dineros adicionales a las oportunamente pactadas para poder terminarse la obra lo que al menos debiera importar un reconocimiento de las dificultades en el desarrollo del emprendimiento por causas de fuerza mayor y hecho del príncipe Fecha de firma: 24/04/2023
Firmado por: M.L.C., JUEZ
Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA
ajenos e inoponibles a su parte. Ello a los fines de la morigeración de la cláusula penal sino directamente su condonación; ii) en los boletos de compraventa se...
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