Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala G, 10 de Octubre de 2023, expediente CIV 007710/2019/CA002
| Fecha de Resolución | 10 de Octubre de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala G |
K., ELSA Y OTRO C/ MARIO OSCAR RODRÍGUEZ –
FIDUCIARIO FIDEICOMISO HUERGO 275 S/ RESOLUCIÓN DE
CONTRATO
Expte. nro. 7.710/2019
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días de octubre de Dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer el recurso de apelación interpuesto en los autos “KRAISMAN, ELSA Y OTRO
C/ MARIO OSCAR RODRÍGUEZ – FIDUCIARIO FIDEICOMISO
HUERGO 275 S/ RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, E.. Nro. 7.710/2019,
respecto de la sentencia de fs. 231/245, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GASTÓN M. POLO
OLIVERA - CARLOS ALBERTO CARRANZA CASARES.
A la cuestión planteada, el señor Juez de Cámara Doctor Polo Olivera dijo:
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a. El juez de grado dictó la sentencia de fs. 231/245 mediante la cual dispuso hacer lugar a la demanda entablada por E.A.K. y E.N.L. y, en consecuencia, declaró resuelto el boleto de compraventa de fecha 21 de octubre de 2010; asimismo condenó a M.O.R. en su carácter de F.d.F.H. 275 a abonar a la parte actora la suma de U$S 111.930 con más sus intereses, y conforme la cotización del Mercado Electrónico de Pagos (MEP). Impuso las costas a la accionada y difirió la regulación de honorarios.
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El fiduciario M.O.R. apeló la sentencia en fs.
246.
Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
Formuló agravios en fs. 284/291, cuyo traslado fue contestado en fs.
293/8 por su contraria.
El quejoso criticó la sentencia de grado en cuanto:
Omitió considerar los acuerdos de mediación de modificaron e integraron el boleto de compraventa cuya resolución decidió.
Los actores no son meros consumidores, sino que han pactado e integrado el boleto de forma paritaria.
Soslayó considerar que mediante el acuerdo del 2 de noviembre de 2015 los actores renunciaron en forma expresa a las penalidades previstas en el boleto originario.
Expuso asimismo que el incremento del 30 % como cláusula penal resulta abusivo y lesivo para el fideicomiso.
Dispuso la tasa de interés del 8 % anual aplicada desde el día 12.12.2018. Consideró excesivo el guarismo, postulando un 6 %
anual mediante citas jurisprudenciales que acompañó.
Concluyó aplicable el valor MEP tipo vendedor. Propició la aplicación el valor del “dólar oficial” con ajuste por CER o CVS.
Le impuso las costas del proceso. Entendió que no resulta aplicable en el caso la disposición prevista en el art. 68 del código de rito.
Los actores propiciaron el rechazo de los agravios formulados, con costas.
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Preliminarmente, en razón de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, evaluaré cuál resulta la ley aplicable a la cuestión traída a decisión judicial.
Debido a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación cabe señalar que si bien el CCCN:7 establece la aplicación inmediata de sus disposiciones con posterioridad al 1.8.2015 (t.o. ley 26.994), esto no implica la retroactividad de la norma, específicamente vedada por la disposición positiva,
en análogo sentido a lo dispuesto por el Código Civil en su artículo 3, que ha sido su fuente (arg. K. de C., La Aplicación del Código Civil y Comercial a las Relaciones y Situaciones Jurídicas Existentes, pág. 16, ed.
Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
Rubinzal – Culzoni, año 2015). Introduce sí cierta novedad respecto de las normas protectorias del consumidor, estipulando que cuando las nuevas leyes supletorias sean más favorables al consumidor, las mismas serán aplicables a los contratos en curso de ejecución.
En consecuencia, teniendo en cuenta las particularidades del caso traído a decisión judicial, resulta aplicable la normativa vigente con anterioridad al 1.8.2015.
No obstante, no es posible soslayar que el Código Civil y Comercial de la Nación resulta, asimismo, una pauta interpretativa extremadamente valiosa respecto de cuestiones sujetas a la normativa derogada. Ello en su carácter de síntesis de rumbos y matices que el Derecho Privado argentino ha ido adquiriendo, aun en la vigencia de los Códigos Civil y de Comercio anteriores,
en virtud del laborioso enriquecimiento derivado de los pronunciamientos judiciales y del aporte de la Doctrina.
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Por otro lado, debe recordarse que el Juzgador no tiene la obligación de ponderar todas las pruebas colectadas en la causa, sino solo aquellas que juzgue, según su criterio, pertinentes y conducentes para resolver el caso (CSJN, fallos 274:113; 280:320, entre otros). Asimismo, tampoco tiene el deber de tratar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo aquellas que estime posean relevancia para sustentar su decisión (Fallos 258:304, 262:222; 310:267, entre otros).
En el planteo de sus críticas al pronunciamiento de grado, omite considerar el quejoso un elemento sustancial que -a mi juicio- resulta dirimente para la consideración de sus críticas: que la demandada omitió contestar el traslado de la acción en su oportunidad (v. fs. 141).
Al respecto debe recordarse que la falta de contestación de la demanda produce una presunción favorable a la pretensión del accionante, que será plena si no existe otra prueba o la producida es coadyuvante. No obstante,
dejará de tener valor si se confirma que el demandado tiene razón. Si éste no contestó la demanda y no se apersonó, rige el art. 60 (conf. C., C.J.,
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Anotado y Comentado
, Tomo III, pág. 303).
Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
En este sentido, se ha dicho que las figuras que emergen de la situación de un demandado contumaz (v. gr. rebeldía e incontestación de la demanda) presentan analogía en lo atinente a la apreciación de los hechos en tanto ellas constituyen fundamento de una presunción simple o judicial, de modo que incumbe al juez, al momento de dictar sentencia y atendiendo a la naturaleza del proceso y a los elementos de convicción que surjan del mismo, establecer si el silencio del demandado es susceptible o no de determinar el acogimiento a la pretensión del actor (conf. Palacio, L.E., “Derecho Procesal Civil”, Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 1990, 3ª. R., T.V., pág. 170).
Esto importa considerar como reconocida la documentación aportada y como ciertos los incumplimientos detallados en el escrito de demanda y también exhibidos en el proceso “K., E.A. y otro c/ G., R.D. y otros s/ ejecución de acuerdo -Mediación” (expte. Nro. 92.631/2017),
venidos ad effectum, y que tengo a la vista.
Veamos pues, sucintamente, el derrotero seguido por este zigzagueante negocio jurídico.
Mediante el boleto de compraventa que luce en fs. 9/21, los demandantes adquirieron un departamento y una cochera (vgr. piso segundo,
depto. B y cochera nro 3, luego cedida conforme instrumento de fs. 22/26) en el edificio a construir por el fideicomiso H. 275; en la oportunidad el mismo se encontró representado por la fiduciaria H.F.S., quien a su vez fue representada por su socio gerente. Los actores abonaron la totalidad del precio (U$S 86.100; ver cláusula tercera).
Los plazos de construcción y entrega de la vivienda se encontraron no sólo vencidos conforme el boleto reseñado, sino también en relación con los sucesivos acuerdos oportunamente suscriptos con los demandantes y otros tenedores de boletos de compraventa, fiduciantes y fiduciaria (v. fs. 27/39).
En efecto, en los sucesivos convenios se estableció que la fiduciante, la fiduciaria (con el aporte de una firma que capitalizó el negocio,
Paraíso Construcciones S.A.), debían concluir el 100 % de las obras faltantes en las partes comunes (siendo que los tenedores culminarían las partes de sectores propios) así como la evaluación de afectar a una unidad funcional más el sector Fecha de firma: 10/10/2023
Firmado por: G.M.P.O., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.C.C., JUEZ DE CAMARA
planificado como salón de usos múltiples (SUM) o la implementación de una cochera más.
Cabe destacar que, en los convenios de referencia, suscriptos por múltiples partes y no sólo por las que emergen del boleto de compraventa, no es posible concluir que se estableció una novación de las obligaciones previstas en ese instrumento, ni se incorporó a los adquirentes al negocio en calidad de “socios” o “beneficiarios” en participación alguna, como la quejosa se afana en exhibir en su expresión de agravios.
En efecto, la novación no se presume y la extinción de las obligaciones que dimanan de los boletos de compraventa no sólo no aparecen consumidas, sino que han sido expresamente consideradas en sus apartados y consideraciones convencionales (v. 30, cláusula cuarta, fs. 32, 35 -cláusula siete,
por citar algunos ejemplos; arg. cciv. 801, 803, 811 y 812).
R. además la cláusula décima del boleto en examen, en cuanto reza que “ninguna renuncia u omisión del vendedor a cualquiera de los derechos o privilegios otorgados o emergentes del presente convenio será
interpretada como una renuncia general de dichos derechos o privilegios ni será
impedimento para su ejecución en el futuro…” y agrega que “no podrán efectuarse modificaciones a este contrato sin el previo consentimiento por escrito de las Partes. Ningún curso de acción adoptar por una de las Partes podrá ser interpretado como una modificación de las disposiciones del presente contrato”
(v. fs. 19 vta./20).
El negocio jurídico abordado por los demandantes se ha efectuado conforme el procedimiento ordinario en las transacciones inmobiliarias:
mediante un boleto privado. Se ha sostenido que el boleto de compraventa es un “ante contrato”, una promesa...
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