Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 8 de Junio de 2023, expediente CIV 032503/2014/CA001 - CA002 - ...
| Fecha de Resolución | 8 de Junio de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
Expte. N° 32.503/2014.
JULQUIN S.A. c/ C.M., F. Y OTRO s/ DAÑOS Y
PERJUICIOS”.
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de junio de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces y la Señora Jueza de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S.“., para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “J.S. c/ C.M., F. y Otro s/Daños y perjuicios”
respecto de la sentencia de primera instancia de fecha 25/03/2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces y Señora Jueza: DR. CLAUDIO RAMOS FEIJÓO - DR. ROBERTO
PARRILLI - DRA. L.F.M..
A la cuestión planteada el Dr. C.R.F., dijo:
I.A.I. a. La presente litis se inició con la demanda de fs. 10/12 por el cobro de la suma de dólares estadounidenses seis mil (U$S 6.000) en concepto de la multa devengada -
a razón de cien dólares estadounidenses (U$S 100) por día- desde el 28/03/2014 hasta el 28/05/2014.
Conforme surge del relato de los hechos efectuado en el escrito de inicio “Julquin S.A.” celebró con los Sres. de F.C.M. y L.L. de la Cruz Amarro (cónyuges) un contrato de comodato el día 29 de diciembre de 2011.
De acuerdo a dicho instrumento, la comodante J.S. cedió en comodato a los demandados (en su carácter de comodatarios) el inmueble ubicado en Yerbal 3264 de la C.A.B.A., pactándose que dicho bien debía ser restituido el 01/05/2012 (a las nueve horas del día siguiente), en el mismo estado en que fue entregado (conservación,
uso y habitabilidad; salvo el desgaste por el normal uso y paso del tiempo), totalmente desocupado y que serán a cargo de esta parte el pago de todos los impuestos, tasas,
servicios, expensas. Asimismo, se acordó que los comodatarios se hacían plenamente responsables por los daños y perjuicios que pudieran corresponder por la demora en la entrega (sin perjuicio de las respectivas acciones civiles y penales que puedan derivarse de dicho incumplimiento), fijándose una multa diaria –aplicable de pleno derecho sin necesidad de interpelación alguna- de cien dólares estadounidenses (U$S 100) por cada día de demora en la entrega del bien.
Relata que, al tiempo de promover la demanda (28/05/2014), los comodatarios Fecha de firma: 08/06/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
-aquí demandados- continúan en la ocupación del bien pese a las reiteradas misivas cursadas con fecha 27/03/2014 (CD 401515873 y CD 401515935/5944) y recibidas el 28/03/2014 –las cuales no fueron contestadas- por lo que deviene procedente la cláusula penal que se reclama en estos actuados.
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b. Por su parte, con fecha 17/09/2014 ambos codemandados –
conjuntamente- contestaron la acción entablada en su contra. Realizaron una negativa de los hechos esbozados en la demanda, brindaron su propia versión y reconvinieron solicitando se declare la nulidad de las cláusulas contractuales indicadas, se integre y revise el contrato que vincula a las partes, se condene a la actora a rendir cuentas y a escriturar la transferencia del dominio del inmueble.
Describieron que, a fines del año 2011, requirieron asesoramiento del escribano H. para una operación de compra inmobiliaria: un local comercial en la Av.
Nazca 372/374 de esta capital. Tan pronto como le comentaron su propósito, señalan que este último les presentó al Sr. P., presidente de “Julquin S.A.”. Así las cosas, refirieron que entre ambos les ofrecieron conseguirle el dinero para realizar la compra de dicha propiedad; aunque les imputan no haber informado ni explicado los riesgos que corrían (donde ya se encontraban vigentes las restricciones cambiarias), sobre todo teniendo en cuenta que eran inmigrantes y que apenas tienen educación.
Bajo estas circunstancias fue llevado a cabo el negocio inmobiliario. El 29/12/2011 sus hijos adquirieron el inmueble de la Av. Nazca 372/374 y “J.S.” les prestó una suma de dinero equivalente a dólares estadounidenses ciento treinta y ocho mil (U$S 138.000), bajo la condición de que le trasmitieran el dominio de la propiedad de la calle Y. 3264 para garantizar la restitución del dinero; lo que así se hizo.
Hicieron hincapié en que el valor del inmueble era por demás superior a la suma que les fuera prestada y que –junto con esa escritura- se firmó un boleto de compraventa mediante el cual “J.S. se obligaba a volver a transferir el dominio de Yerbal 3264 el 1° de mayo de 2012 a cambio de la restitución del capital prestado, más intereses que calificaron de “altos” y “abusivos”. Señalaron que el precio que fue consignado en dicho instrumento representaba la sumatoria del capital con los intereses y que, se trataba de una venta “aparente” ya que el actor nunca tuvo la posesión del inmueble y el mismo fue alquilado por estos ininterrumpidamente desde entonces.
Puntualizaron que, a causa de las restricciones del cepo cambiario y la crisis económica, previeron que iba a ser muy difícil poder devolverle el préstamo en la fecha acordada, aunque –para mostrarle buena voluntad al acreedor- con fecha 29/02/2012 le entregaron un adelanto de dólares estadounidenses cuatro mil ochenta (U$S 4.080) que la sociedad recibió como depósito hasta reunir el total. Sin embargo, cuando vieron que la situación económica les impediría reunir el total del dinero comprometido, postularon que le plantearon francamente el problema al acreedor, quien detectó la posición de debilidad en la que se encontraban, les extendió el plazo para pagar a quince meses, pero elevó
unilateralmente el precio de la re-compra de la propiedad a la cifra de U$S 317.400
exigiéndoles un anticipo de U$S 46.400. Manifestaron que no les quedó más remedio que acceder a las exigencias impuestas y pagaron el anticipo en dos entregas: una el 10 de abril Fecha de firma: 08/06/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
de U$S 16.400 y la otra el 27 de abril de U$S 30.000.
A pesar de lo pactado, expresaron que: “…el acreedor se volvió contra su propia palabra y … dijo que no estaba dispuesto a esperar el plazo de quince meses … y que debíamos hacerlo en quince cuotas mensuales, que según él debían ser cuotas iguales,
mensuales y consecutivas de dieciocho mil sesenta y siete (18.067) dólares cada una. En el medio de la más grande desesperación tratamos de conseguir esa suma, pero solo alcanzamos a reunir cinco mil cuatrocientos ochenta (5.480) dólares, que le pagamos el 9 de mayo. Como no pudimos reunir el resto, el 31 de mayo, el acreedor accedió a concedernos un nuevo plazo para pagar en treinta y seis (36) cuotas mensuales de siete mil seiscientos sesenta (7.660) dólares cada una, lo que llevaba de nuevo la deuda a doscientos setenta y cinco mil setecientos sesenta (265.760) dólares, lo que en la práctica significaba perder gran parte de lo que habíamos pagado hasta ese momento, todo a cambio de una nueva refinanciación…”.
Continuaron diciendo: “…A partir de entonces fuimos pagando con mucha dificultad, como hemos podido, en el marco de las grandes devaluaciones del peso y en el marco de una economía en crisis, en la que los dólares no se pueden adquirir legalmente.
Los recibos adjuntos acreditan los pagos que le hicimos a J. entre los meses de abril de 2012 a mayo de 2013 por valor de ciento siete mil quinientos noventa y dos (107.592)
dólares…”.
Afirmaron que los contratos que realmente existieron entre las partes no fueron ni una compraventa ni un comodato, sino un mutuo o préstamo de dinero, al que se le añadieron algunos contratos conexos (venta, boleto de compraventa y comodato) que tenían la finalidad de garantizar la devolución del capital prestado, de modo tal que –una vez cumplido ese interés- el deudor tuviera medios para recuperar la propiedad del inmueble o bien, en caso de incumplimiento del deudor, el acreedor los tuviera para apropiarse del inmueble.
Efectuadas dichas precisiones, consideraron que, si bien el contrato de mutuo no es nulo en sí mismo, sí lo es la declaración unilateral de denominarlo en moneda norteamericana, toda vez que entienden que la cláusula dólar constituye una actualización monetaria prohibida por las leyes 23.928 de convertibilidad y 25.561 de emergencia económica y que –además- se ha violado el deber de información y protección de sus intereses en atención a que se ha omitido advertirles sobre las restricciones del cepo cambiario para adquirir divisas como así también el posible encarecimiento de esta moneda como consecuencia de la devaluación del peso y de su imposibilidad legal de adquirirla en el mercado oficial.
R. como nulas las declaraciones formuladas en el boleto de compraventa del 29/12/2011 y los recibos emitidos por J. relacionados con el precio de readquisición del inmueble, alegando que los mismos esconden intereses groseramente usurarios consistentes en la diferencia de precio entre ambas compraventas que alcanzan más del 130% en dólares por una refinanciación de apenas 36 meses.
Fecha de firma: 08/06/2023
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
También tachan de nula la transferencia fiduciaria del dominio, postulando que dicha calificación obedece a que su instrumentación indirecta a través de la apariencia de compraventas está concebida en fraude a las normas de orden público de la ley 24.441 de fideicomisos (en especial, su art. 7 que prohíbe que el fiduciario adquiera para sí los bienes fideicomitidos como así también la facultad de dispensarlo de la obligación de rendir cuentas).
Agregaron –asimismo- que el comodato también está viciado de nulidad ya que su...
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