Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 13 de Marzo de 2018, expediente COM 034973/2011/CA002

Fecha de Resolución13 de Marzo de 2018
EmisorCamara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los 13 días del mes de marzo de dos mil dieciocho, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos “INMOBILIARIA BULLRICH S.A. CONTRA M.F. SOBRE ORDINARIO”, Expte. Com. 34973/2011, en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el art. 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Vocalías N° 17, N° 16 y N° 18.

La Dra. A.N.T. interviene en su carácter de subrogante de la vocalía N°17 que se encuentra a la fecha vacante.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 569/591?

La D.A.N.T. dice:

I.A. de la causa.

  1. Inmobiliaria B.S. (en adelante, “B.S.”) inició

    demanda contra F.M. (en adelante, “M.”), a fin de obtener el cobro de U$S 28.000, con más intereses y costas.

    Expresó que era una tradicional firma inmobiliaria de prestigio en nuestro país y que el demandado era un destacado ex ejecutivo de cuentas, con quien realizó distintos negocios inmobiliarios durante varios años.

    Relató que, en el año 2007, el accionado le manifestó su interés en mudarse y que para ello necesitaba vender la propiedad en la que vivía, ubicada en Av. F.A. 3.060, 10º “A” CABA (en adelante, “F.A.”).

    Dijo que M., luego de ver varios inmuebles, se interesó por el departamento sito en J.F.S. 4.400, Piso 19 “B” CABA (en Fecha de firma: 13/03/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23945030#200542306#20180308081632840 Poder Judicial de la Nación adelante, “S.”), el que era ofrecido a la venta por la firma P.K., representada por M.P. (en adelante, “Pinto”).

    Afirmó que el demandado le solicitó que interviniera en la compra de dicho inmueble como gestor de negocios y que, en ese esquema, M. suscribió el 30.04.09 una oferta de compra del bien referido por la suma de U$S 700.000, comprometiéndose allí a pagar, en concepto de honorarios, el 4% de dicho importe.

    Proclamó que desde un principio admitió que actuaba en conjunto con Pinto -en representación de P.K.- y que se dejó constancia de ello en la carta de oferta antes referida. Aclaró que, por tal motivo, el 50% de los honorarios adeudados le serían entregados a aquélla.

    Explicó que el departamento de la calle S. era de titularidad de la USO OFICIAL firma Nueva Zelaya SA y que la operación podía llevarse a cabo en forma directa o mediante la compra del paquete accionario de la sociedad aludida.

    Afirmó que M. optó por esta última opción, para obtener un precio menor. Agregó que el inmueble mencionado había sido cotizado en U$S 1.100.000 y que los vendedores exigieron que el demandado comprara al contado la sociedad antes mencionada.

    Refirió que, en ese escenario, M. adquirió el 21.05.09 las acciones de Nueva Zelaya SA, con su intervención y la de Pinto, por el precio de U$S 700.000, entregando la suma de U$S 60.000 en efectivo y dando como parte de pago el inmueble de F.A..

    Aseveró que en ese momento el accionado no contaba con dinero para cancelar los honorarios pactados y que entonces se comprometió a abonarlos el 27.05.09, pero que ello no sucedió.

    Indicó que, frente a tal situación, P. remitió a M. una carta documento el 29.05.09, la que fue contestada por aquél mediante la CD Fecha de firma: 13/03/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23945030#200542306#20180308081632840 Poder Judicial de la Nación N° 056687903. Sostuvo que, a través de la misma, el demandado consintió

    tanto su intervención en la operación como su derecho a percibir honorarios y que, a su vez, el accionado intentaba reducir la comisión adeudada con base en el tope legal previsto por el art. 77 de la ley 24.441.

    Interpretó que la norma citada era inaplicable al caso, en tanto se refería únicamente al corretaje inmobiliario y no así al tipo de adquisición societaria que finalmente se celebró.

    Continuó su relato denunciando que P. respondió la misiva del accionado el 24.06.09 y que después se procedió a una mediación privada, la que resultó infructuosa.

    Por último, dijo que cursó una intimación al demandado mediante la CD N° 03781882 7 para que cumpliera con el pago de los honorarios, la que USO OFICIAL no obtuvo respuesta por parte de aquél.

    Ofreció prueba y fundó en derecho su pretensión.

  2. A fs. 130/141 M. contestó demanda. Solicitó el rechazo de la acción, con expresa imposición de costas.

    Liminarmente, efectuó una negativa general y particular de los hechos narrados en el escrito inicial y reconoció la autenticidad de cierta documental acompañada por su adversaria.

    De seguido, opuso la excepción de falta de legitimación para obrar como defensa de fondo.

    Argumentó que la auténtica titular del reclamo no era B.S. sino la inmobiliaria P.K., más precisamente P., quien aseguró se encontraba legalmente impedida de reclamar por sí, al no estar matriculada como corredora.

    Postuló que la carta de oferta suscripta el 30.04.09 se trataba de un documento tipo pre-redactado y que surgía de sus términos que la Fecha de firma: 13/03/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23945030#200542306#20180308081632840 Poder Judicial de la Nación intervención de B.S. había sido por cuenta y orden de P.K..

    Mencionó que su postura se veía corroborada por las cartas documento que le remitió P. y por la mediación privada instada por aquélla. Resaltó que B.S. recién lo intimó al pago el 10.03.10 y que ello demostraba que la promoción de este juicio respondía a una estrategia pergeñada con posterioridad a la mediación, para eludir la prohibición legal que afectaba a Pinto.

    A su vez, dijo que la prohibición aludida podía afectar también a B.S., pues sólo podían ejercer el corretaje las sociedades comerciales exclusivamente integradas por socios corredores matriculados y con objeto social limitado a ese tipo de actos.

    Tras ello, brindó su versión de los acontecimientos.

    USO OFICIAL Expuso que era un ejecutivo de empresas y que actualmente no residía en la Argentina, pues regresó a Brasil, su país de origen, en marzo de 2010. Aceptó haber sido cliente de la actora en otras oportunidades.

    Alegó que no era exacto que el inmueble sito en Figueroa Alcorta hubiera sido dado en parte de pago para la adquisición de las acciones de Nueva Zelaya SA, ya que el precio de esa operación fue de U$S 650.000 y que ello fue pagado en ese acto al contado.

    Aseveró que su interés inicial nunca fue adquirir la sociedad aludida, sino el departamento de la calle S., pero que los vendedores exigían que se procediera de ese modo, para no tener que afrontar el pago del Impuesto a las Ganancias por la transferencia del bien.

    Negó que hubiera existido gestión de negocios por parte de B.S. ni de P.K., habida cuenta que las inmobiliarias citadas se habían limitado a mostrar y valuar las propiedades.

    Fecha de firma: 13/03/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23945030#200542306#20180308081632840 Poder Judicial de la Nación Afirmó que, por tal razón, tuvo que concluir directamente todos los demás aspectos de la operación.

    Precisó que lo que ocurrió en realidad fue que la accionante puso en venta el departamento de F.A. mientras que la firma P.K. hizo lo propio con el de S..

    Entendió que no se cumplió con ninguna de las condiciones de la reserva del 30.04.09 y que, por consiguiente, la misma había quedado sin efecto en su totalidad, inclusive en lo que referido a la cláusula que preveía la comisión por corretaje, pues razonó que esa obligación sólo procedía en caso de que el negocio se llevara a cabo como estaba acordado.

    Subrayó que no se dedicaba a operaciones inmobiliarias y que apenas vivió en el país unos pocos años, por lo que descansaba en este sentido en el USO OFICIAL asesoramiento que le brindaba la demandante.

    Así, dijo que accedió a firmar la reserva de compra, sin advertir que ello podía involucrar el reclamo de una comisión que fuera mucho más allá

    del tope previsto por el art. 77 de la ley 24.441.

    Remarcó que C.S. (en adelante, “S.”), quien representó a la actora, le comunicó que B.S. sólo cobraría comisión por la venta de F.A. y que la correspondiente a S. se negociaría más adelante.

    Discurrió luego sobre los demás pormenores de la operación y objetó

    que no hubiera abonado la comisión de S. por no tener dinero.

    Al respecto, señaló que, terminado el acto, le pagó a S. la suma de U$S 6.000 como comisión por la venta del inmueble de F.A., sin que se le entregara recibo por ello. Apuntó que, inmediatamente después, P. le reclamó una comisión del 4% sobre U$S 700.000, con el argumento de que era lo convenido y que ello no era negociable.

    Fecha de firma: 13/03/2018 Firmado por: A.N.T., JUEZA DE CAMARA Firmado por: R.F.B., PRESIDENTE DE LA SALA F Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23945030#200542306#20180308081632840 Poder Judicial de la Nación Adujo que, pasado ese episodio, buscó asesoramiento letrado y que fue entonces cuando tomó conocimiento del tope establecido legalmente para las comisiones inmobiliarias.

    Finalmente, arguyó que, aún de suponerse que existió un pacto entre las partes tendiente a fijar la comisión reclamada, dicho acuerdo carecería de validez ante lo normado por el art. 77 de la ley 24.441.

    Ofreció prueba y fundó en derecho su postura.

    1. La sentencia de primera instancia.

      A fs. 569/591 el a quo dictó sentencia. Hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó a M. a pagar a B.S. la suma de U$S 4.875, con más los intereses allí establecidos. Impuso las costas al accionado.

      Inicialmente aludió que, en virtud de la entrada en vigencia del USO OFICIAL Código Civil y Comercial de la...

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