Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 30 de Junio de 2022, expediente COM 014631/2016/81/CA145

• Fecha de Resolución: 30 de Junio de 2022
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 14.631/2016/81

CONSTRUCCIONES POTOSI 4013 SA s/ QUIEBRA s/ INC. DE REVISIÓN

POR C., REYNALDO CARLOS

Buenos Aires, 30 de junio de 2022.

Y VISTOS:

1. ) Apeló el incidentista R.C.C. y G.L., en representación de la fallida Construcciones Potosí 4013 S.A, la resolución del 29.12.2020, que admitió esta demanda incidental de revisión y,

   ordenó, en concordancia con ello, la escrituración en favor del revisionista del inmueble ubicado en la calle F.A. de F.2., identificado como piso cuarto (4to), departamento “A” de esta ciudad, autorizando a la sindicatura a realizar todas aquellas diligencias que resulten necesarias para realizar todas aquellas diligencias necesarias para cumplir lo aquí dispuesto, con costas a la fallida.

   Asimismo, el Sr. Juez a quo verificó a favor del accionante, por un lado, una multa contractual (art.26 del boleto) por $ 75.544 y, por otro, en concepto de reintegro de la tasa de justicia oblada en las actuaciones CIV 85813/2014: $

   4.725,41. Asimismo, se declaró la oponibilidad del crédito hipotecario respecto del boleto de compraventa y se dispuso, sin perjuicio de lo anterior, el levantamiento al solo efecto de escriturar, de la inhibición general de bienes de la fallida, librándose los despachos del caso.

   Fecha de firma: 30/06/2022

   Alta en sistema: 01/07/2022

   Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   30239614#329455881#20220630100200903

   El incidentista fundó su recurso en este proceso incidental. Y la fallida lo hizo siendo respondido por su contraparte.

2. ) El incidentita R.C.C., también, recurrió la aclaratoria que interpuso, sin éxito, contra la sentencia antedicha pues, el magistrado concursal por los motivos que expuso en el pronunciamiento apelado del 04.02.2021

   reiteró la prelación de la garantía real (hipoteca) sobre el aquí recurrente en su condición de acreedor con boleto de compraventa, denegando la prevalencia que éste último intentó esgrimir en su favor.

   Los fundamentos de este recurso fueron contestados por los acreedores hipotecarios -quienes solicitaron su desestimación- y, por la sindicatura.

   La Sra. Fiscal General se expidió en el sentido de confirmar la resolución de grado.

2. ) Antecedentes.-

   Se aprecia necesario en forma previa a ingresar en el tratamiento del recurso hacer una breve reseña del trámite de la quiebra de “Construcciones Potosí

   4013 S.A.”, en los términos que fueran desarrollados in re: "Construcciones Potosí

   4013 S.A s. quiebra s. inc. de revisión por G.H.O.(. Nº

   14631/2016/142), del 29.5.19.-

   i) La falencia de la deudora se decretó a fs. 103/108, con fecha 21.11.16, ello a resultas de la instrucción prefalencial promovida por S.M. con base en un pagaré librado por el representante legal de la fallida en $ 134.274,36 -para garantizar obligaciones incumplidas por ésta última-, en lo atinente a la escrituración de una cochera que aquél habría adquirido en la calle M.2..

   ii) A fs. 282/294 de los autos principales, Construcciones Potosí 4013

   S.A solicitó la conversión de su quiebra en concurso preventivo. Refirió los orígenes de la firma desde el año 2006 y afirmó, respecto al emprendimiento de la calle Potosí

   4013, que se consiguieron inversores que hicieron aportes y eran socios en las ganancias pero no en las pérdidas (ver fs. 284 vta.). Refiere diversos edificios construidos y terminados (Potosí, Directorio, B. etc.) e indicó que Fecha de firma: 30/06/2022

   Alta en sistema: 01/07/2022

   Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   30239614#329455881#20220630100200903

   durante los años 2009 y 2010 se adquirieron cuatro (4) nuevos lotes en las calles Salguero N° 670, Pringles N° 783, A. de Figueroa N° 230 y B.N.° 405 y, a fines del año 2012 se incorporaba entre las construcciones de la hoy fallida otro lote sito en J.B.N.° 454, contando con más de ochenta (80) empleados.

   Sostuvo la fallida en fs. 286/287 de esos autos, en prieta síntesis, que ante la falta de planos e inspecciones de verificación en relación a cuatro (4) edificios terminados sitos en las calles Pringles, A. de F., S. y José

   Bonifacio, no podían escriturarse las unidades vendidas en ellos. Siguió diciendo que los inversionistas prestaban en pesos y cobraban intereses en dólares, que el negocio asimétrico generó una brecha que le hizo imposible cumplir con sus obligaciones y que ante la falta de reinversión de algunos de ellos y la imposibilidad de la firma de afrontar el pago de intereses, los inversores entre el años 2012/2013- y comenzaron (según se dijo) a cambiar sus papeles, es decir, boletos con pacto de retroventa,

   mutuos financieros y/o boletos con metros sin asignar unidades, por boletos de compraventa directos con lo cual aparecen entonces como compradores de buena fe,

   blanqueando su dinero

   y que a partir de allí se mezclaron compradores de buena fe e inversores financieros. Denunció que la firma “hace aproximadamente dos años no tiene más actividad” y que el estado de insolvencia tuvo lugar cuando se instó en su contra el pedido de quiebra que llevó al decreto de falencia.

   iii) A fs. 401/410 de la misma causa, algunos insinuantes (F.A.G., M.D., C.G.P., C.A.P., entre otros) se opusieron a la conversión de la quiebra en concurso preventivo solicitada por Construcciones Potosí 4013 S.A., invocando que el presidente de la Fallida, G.L.L., pretendía calificar de inversores a quienes en realidad eran compradores por boleto, sin acompañar contradocumentos que dieran cuenta de la supuesta simulación. Afirmaron que la quebrada habría ocultado acreedores y “actos de disposición sobre las cosas vendidas” (sic fs. 405 pto 2).-

   iv) A fs. 1553/1.556 del principal, se hizo lugar al pedido de conversión efectuado por Construcciones Potosí 4013 S.A y, por ende, se dispuso la Fecha de firma: 30/06/2022

   Alta en sistema: 01/07/2022

   Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   30239614#329455881#20220630100200903

   apertura de su concurso preventivo, con fecha 13 de marzo de 2017. Luego, visto que aquélla no cumplió con la publicación edictal y con el depósito de fondos para correspondencia, el juzgado de grado tuvo por desistido el concursamiento,

   conforme lo previsto por el art. 30 LCQ (ver fs. 1754).

   A fs. 2710/2716, el martillero y la sindicatura informaron que la obra en construcción de la calle M. se hallaba en estado de abandono y tapiada (se denunciaba la falta de revoques, de aperturas, de revestimientos y, de instalación de agua, gas y electricidad).-

   v) También obra a fs. 3070/3112 de los autos principales, copia de la sentencia dictada con fecha 19.10.17 por el Tribunal Oral Criminal y Correccional N° 3 en la causa penal N° 31257 y sus acumulados 51214/15, 71149/14, 74696/15 y 53478/14 que condenó a G.L.L. en su calidad de presidente de la aquí fallida tres (3) años de prisión en suspenso, como autor penalmente responsable del delito de estafa cometido en forma reiterada -19 hechos- en concurso real con defraudación por desbaratamiento de derechos acordados,

   también cometidos en forma reiterada -24 hechos-. Ello en virtud de “sucesivos contratos de compraventa sobre departamentos en etapa de construcción por Construcciones Potosí 4013 S.A., cuando ya existían, con anterioridad otros...