Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 28 de Junio de 2023, expediente COM 014631/2016/109/CA201

• Fecha de Resolución: 28 de Junio de 2023
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Camara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 14631/2016/109

CONSTRUCCIONES POTOSI 4013 S.A. S/ QUIEBRA s/INCIDENTE DE

REVISION DE CREDITO POR LA GROTTA, E.O. Y OTRO

Buenos Aires, 28 de junio de 2023.

Y VISTOS:

1. Fueron elevadas las presentes actuaciones para resolver el recurso de apelación interpuesto por Emilia Ofelia La Grotta a fd. 179 (28/12/2022) contra el pronunciamiento de fecha 22/12/2022 (fd. 173) que no hizo lugar al incidente de revisión deducido contra la resolución verificatoria que, si bien admitió la escrituración pretendida, lo hizo previa cancelación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble o conformidad del acreedor hipotecario.

   El memorial luce a fd. 181/191, siendo contestado por la sindicatura a fd. 195/6.

   El dictamen de la Sra. Fiscal General obra agregado con precedencia.

2. Antecedentes.

   A fs. 2/18 la incidentista E.O. La Grotta promovió el presente incidente de revisión de crédito, sosteniendo que, si bien se había declarado admisible su crédito de escrituración respecto del inmueble sito en Pringles 783, piso 2, dto. A, ese crédito debía ser reconocido con “mejor derecho” que el del acreedor hipotecario, ya que en el auto verificatorio de fecha 23/06/2017 se condicionó la escrituración a la cancelación previa de la hipoteca o a obtener la conformidad de dicho acreedor hipotecario.

   Fecha de firma: 28/06/2023

   Alta en sistema: 29/06/2023

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #30263283#374331001#20230628104449627

   Remarcó que, al resolver, el juez no tuvo en cuenta que el boleto de compraventa base de su reclamo fue firmado en 21/02/2011, es decir, en fecha anterior a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble (lo que habría ocurrido recién el 12/06/2012).

   El acreedor hipotecario contestó a fs. 48/9, remarcando que ni el boleto, ni el resto de la documental tienen fecha cierta, agregando al respecto que “parece poco verosímil que quien ha abonado el 100% del precio, no haga certificar las firmas en el boleto”. Asimismo, mencionó que en el expediente de escrituración que tramitó en sede civil, la incidentista nada dijo sobre la existencia de la hipoteca (ver demanda de fs. 89 y sgtes. de dichos autos escaneada).

   A su turno, con fecha 15/11/22 el funcionario concursal solicitó que se rechace la verificación pretendida sobre la base de que, en oportunidad de resolverse la escrituración en sede civil, no se tuvo en cuenta la hipoteca.

3. La resolución apelada.

   Para denegar la revisión, es decir, el reconocimiento de un “mejor derecho” en la titular del boleto de compraventa frente al acreedor hipotecario, lo que de alguna manera importaría declarar la inoponibilidad de la hipoteca respecto de la acreedora por boleto, el juez tuvo en cuenta la ausencia de fecha cierta de este último documento, así como de publicidad posesoria, remarcando que el contexto estaba dado por un inmueble que no estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal.

   En cuanto a que el boleto base del reclamo adolece de fecha cierta y de una certificación de firmas, consignó que ello lo priva de certidumbre en cuanto a la fecha de celebración. Y en lo atinente a la publicidad posesoria que podría detentar la interesada, concluyó en base a un análisis de los elementos aportados, que aquella no estaba acreditada con fecha anterior a la constitución de la hipoteca.

   También señaló que en el Expte. Civ 64303/14 (Juzgado N° 89)

   caratulado “La Grotta Emilia Ofelia c/ Construcciones Potosi 4013 SA s/

   escrituración”, no surgía constancia de que se haya citado al acreedor hipotecario,

   pese a que tal afectación habría ocurrido dos (2) años antes de la interposición de la demanda.

   Fecha de firma: 28/06/2023

   Alta en sistema: 29/06/2023

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #30263283#374331001#20230628104449627

4. Memorial.

   A fs. 181/191 fundó la apelante el recurso interpuesto.

   Entendió así que el juez persiste en el yerro de mantener el derecho del acreedor hipotecario por sobre el de su parte y otros acreedores con relación al edificio de la calle P.7.C., ya que para resolver, consideró la fecha de la toma efectiva de la posesión y no la fecha de la firma del boleto de compraventa, que es anterior a la inscripción del gravamen.

   Destacó que en las dos (2) causas penales (N° 31257/2013 del Tribunal Oral Criminal N° 3 y N° 76405/16 del Tribunal Oral Criminal N° 8) en las que se habría condenado al Sr. G.L.L. en su carácter de presidente de la fallida, se hizo especial hincapié en la maniobra de constitución de la hipoteca como fundamento de ambas decisiones, deduciendo a partir de ello que la resolución que aquí impugna, no ponderó ni analizó las implicancias de tales sentencias penales respecto de la constitución “fraudulenta” (sic) de la garantía,

   convalidando así un ilícito penal.

   Con referencia a la valoración hecha por el juez en torno a la trascendencia que habría tenido en el caso la fecha en la que se habría producido la toma de posesión, si bien reconoció la agraviada que ello ocurrió con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, ello constituiría un grosero error por parte del sentenciante, ya que se estaría apoyando así en un elemento “exógeno” (sic) para validar la hipoteca.

   Consideró también que existe cierta contradicción en el razonamiento del juez cuando, pese a verificar la obligación emergente del boleto por un lado, no le reconoce fecha cierta.

   También entendió -en torno al argumento de la posesión- que el acreedor hipotecario, al tiempo de celebrar la hipoteca, debía conocer que el edificio estaba próximo a ocuparse, ya que tenía varios propietarios por boletos, lo que debería ser de su conocimiento debido no solo al grado de avance de la obra, sino a que el mismo acreedor hipotecario era acreedor de un boleto (aunque del edificio de calle S..

   Fecha de firma: 28/06/2023

   Alta en sistema: 29/06/2023

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #30263283#374331001#20230628104449627

   Argumentó asimismo en sostén de su recurso, que la ejecución hipotecaria es de fecha posterior a los actos posesorios de Ofelia La Grotta, y que el acreedor garantizado inició dicho proceso pese a que debería conocer por entonces que varias unidades habían sido entregadas.

   Entendió que la resolución impugnada introduce de ese modo un nuevo elemento que la ley no exige, para hacer prevalecer el boleto de compraventa:

   la posesión previa a la hipoteca.

   A modo de síntesis de su fundamentación, alegó que “…si constituir gravamen posterior a la venta es una estafa por desbaratamiento de derechos acordados, mal puede en sede comercial convalidarse la maniobra del delincuente estafador, perjudicando a quienes han sido víctimas de la maniobra.” (sic).

5. Contestación de la sindicatura.

   El órgano sindical solicitó el rechazo del recurso sosteniendo, en lo sustancial, la misma argumentación que el juez de grado, agregando que la agraviada se contradice al manifestar que ha tomado conocimiento de la hipoteca al momento de ser informada del desalojo dispuesto en la ejecución hipotecaria en fecha 22/06/2016, pero no al iniciar el expediente de escrituración contra la hoy fallida (Expte. N° 64303 del año 2014 por ante el Juzgado Civil 57).

6. D.F..

   La Sra. Fiscal General dictaminó en forma precedente, en el sentido de confirmar la resolución apelada.

   Luego de efectuar un relato de los antecedentes y de remarcar la ausencia de fecha cierta en el boleto, concluyó en que la hipoteca inscripta con anterioridad a la toma de posesión, era oponible al comprador.

7. La solución.

   (i) En primer lugar estima el Tribunal oportuno destacar que de ninguna de las constancias arrimadas por la interesada, surge que la hipoteca constituida sobre el inmueble de la calle Pringles 783 haya sido reputada nula o inexistente, ni siquiera inoponible.

   Fecha de firma: 28/06/2023

   Alta en sistema: 29/06/2023

   Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: V.C.P., Prosecretaria de Cámara #30263283#374331001#20230628104449627

   Cierto es que el presidente de la fallida (G.L.L.)

   resultó condenado -a juzgar por las copias adunadas- por el delito de estafa...