Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 24 de Abril de 2023, expediente COM 014631/2016/206/1/CA191 - CA192
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial 14.631/2016/206/1
CONSTRUCCIONES POTOSI 4013 S.A. s/QUIEBRA s/INCIDENTE DE
ESCRITURACION s/ INCIDENTE ART. 250
Buenos Aires, 24 de abril de 2023.
Y VISTOS:
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Fueron elevadas las presentes actuaciones para resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 83 por la acreedora M.A.B. (que fuera reconocida con el alcance de que da cuenta el pronunciamiento de fs. 1248 de los autos Construcciones Potosí 4013 SA S/ Quiebra S/ Incidente de revisión de crédito promovido por M.A.B.. E.. 14.631 /2016/110, confirmado en lo sustancial por la Alzada con fecha 30/12/2019 a fs. 1304/1311 de dicho expediente,
concedido a fs. 84 contra la resolución de fs. 77 (09/11/2022), recurso que fuera fundado a fs. 134 y contestado por la fallida a fs. 153 y por la sindicatura a fs.
158/159.
También será considerado el recurso articulado a fs. 85, en tanto a fs.
86 se le proveyó que debía estarse a la concesión a fs. 84 (15/11/2022).
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Se agravó la recurrente -en primer término- del rechazo que mereció su presentación de fs. 621 con base en una supuesta falta de legitimación de su parte para peticionar como lo hizo.
Sostuvo que lo decidido por el juez es inexacto ya que su derecho de propiedad se ve lesionado a partir de: (i) las eventuales modificaciones efectuadas en 1
La resolución apelada alude al escrito copiado a fs. 62 como de fecha 28.09.22 cuando es de fecha 22.09.22.
Fecha de firma: 24/04/2023
Alta en sistema: 25/04/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
el piso 8 del inmueble de calle S. 670 y, (ii) la falta de determinación del escribano que habrá de confeccionar las escrituras, y de los gastos que ello irrogará.
Aseguró que detenta una acreencia a escriturar una unidad funcional y, según entiende, de las presentes actuaciones se derivaría que ello ya es posible.
Mencionó que el juez a quo aludió -en la resolución impugnada- a cierta subordinación de su derecho al resultado del Expte. CIV 24.374/2016 "G.,
S.M.C.L., G.L. y otro s/ordinario", cuando ello nada tiene que ver con la pretensión de su parte.
Consideró que la falta de legitimación decidida por el juez de grado,
contraría lo normado por el art. 18 de la Constitución Nacional y el art. 8 del Pacto de San José de Costa Rica, cuya jerarquía constitucional dimana del artículo 75,
inciso 22 CN.
Como segundo agravio, entendió que la resolución en crisis convalida un cambio de destino de la unidad ubicada en el 8vo. piso de S. 670 (piso que estaría destinado a un SUM, laundry y portería), ya que el juez alude a cierta facultad que en el boleto de compraventa se habría otorgado al vendedor para efectuar modificaciones en la medida que las mismas no alteren las características generales del proyecto.
Sobre el punto remarcó que lo expresado en el boleto solo alude a su unidad funcional y no al resto del edificio y, si así fuera, las características del proyecto también aparecerían alteradas, ya que se estarían modificando las amenities y la portería, todo lo cual estaba previsto en aquel último piso (siendo elementos que,
asegura, habrían determinado su compra y el precio).
Fundó su razonamiento en que, si los boletos de compraventa facultaban a la fallida para llevar a cabo cambios de esa índole, no solo se estarían vulnerando los porcentajes acordados a las unidades, sino los gastos erogados respecto de dicha unidad, que fueron y son soportados por todos los copropietarios (como ser expensas, luz eléctrica o ABL-AGIP).
Otro elemento que justificaría que en aquel piso debía funcionar la portería, según continuó relatando, estaría dado por la causa caratulada "Cejas, R.F. de firma: 24/04/2023
Alta en sistema: 25/04/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
A.C.S., P.A. y otros s/despido ", Expte. 021113/2019 en trámite ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia del Trabajo Nº 12, proceso seguido contra la mayoría de los copropietarios del edificio y al que, según refiere, será citada oportunamente la fallida como tercero (refiere a que la Sra. C. habría trabajado como portera en el edificio).
También formuló consideraciones relativas a los trámites administrativos que se estarían llevando a cabo ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para dar de alta en el 8vo. piso, una nueva unidad funcional,
desapareciendo el SUM que originalmente formada parte de la oferta de amenities,
preguntándose cómo era posible que la fallida modifique los planos, sin contar con autorización.
En subsidio y para el caso de que no se haga lugar a su oposición al cambio de destino de la unidad del 8vo. piso, propuso que su producido se afecte al pago del terreno y no a la masa.
El tercer agravio (ahora, se refiere a lo provisto a fs. 84 primer párrafo, con fecha 15/11/2022) se dirige contra la remisión que hace el juez de grado a la notificación que ordenó con fecha 18/08/2022 a ciertos acreedores verificados (por acreencias similares que comprometen la construcción de S. 670), cuando su parte solo pretende que se designe en forma concreta al notario que habrá de intervenir en las eventuales escrituraciones y se determinen -en forma previa- cuáles serían las condiciones y costos de dicha escrituración.
Se agravió en cuarto lugar, de que el despacho de fecha 15/11/2022
(fs. 84 segundo párrafo, primera parte) no se expidiera sobre varias presentaciones formuladas por su parte, también relacionadas a las condiciones de escrituración,
gastos o elección del escribano (el despacho alude a planteos reiteratorios).
Dentro de este mismo punto, pero refiriéndose nuevamente a la resolución de fecha 09/11/2022, se agravió de que de ninguna actuación del incidente de escrituración, ni de la documentación aportada, surgirían las condiciones o requerimientos que se habrían acordado entre la dueña del terreno (M.I.K.) y/o Nicthia Construcciones SA y/o G.L. para Fecha de firma: 24/04/2023
Alta en sistema: 25/04/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
escriturar el bien a nombre de la fallida, por lo que pide se intime a informar tales extremos.
Se agravió en quinto lugar (otra vez del despacho de fecha 15/11/2022, fs. 84 segundo párrafo in fine) en cuanto el juez proveyó que debía estarse “a la documental aportada por el fallido el 27.8.21”.
Al respecto señaló que tal documental es insuficiente e incompleta y que de la misma no surgen las condiciones para escriturar, no abarcando a la totalidad de los acreedores y estando sujeta a condiciones impuestas en otros documentos no acompañados. Se refirió a ciertas “carta oferta” que habría suscripto el Sr. L. asumiendo compromisos en nombre de la quebrada, no surgiendo para ello autorización del juez de la causa o intervención de la sindicatura.
Pidió así, que se informen cuáles eran los compromisos asumidos, se adjunten las distintas “carta oferta” que se habrían firmado y se expida la sindicatura acerca de si ha intervenido o no, en todo ello.
Por último, solicitó una audiencia con todos los acreedores revisionistas con sentencia firme del edificio de calle S. para esclarecer los términos de la escrituración.
Ofreció prueba.
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Corre a fs. 153/155 la contestación de agravios de la fallida.
Con respecto al primer agravio (relativo al no reconocimiento de legitimación de la acreedora B. para formular ciertas peticiones en torno a las tratativas que la fallida estaría llevando a cabo a fin de concluir la quiebra por avenimiento y pago), entendió que lo decidido por el juez obedece a que la legitimación de los acreedores está dada en razón de la pretensión verificatoria,
mientras que el planteo efectuado por la interesada, apunta a una cuestión que excede el crédito reconocido.
Con respecto al segundo de los agravios (esta vez, relativo al cambio de destino de la portería del 8vo. piso), destacó que la apelante expuso fundamentos y reclamos que exceden el marco de su pretensión recursiva, entendiendo que dichas Fecha de firma: 24/04/2023
Alta en sistema: 25/04/2023
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA
pretensiones deben canalizarse por una vía procesal idónea, especialmente aquellas relativas a ciertos gastos relativos al 8vo. piso y a cómo se deberían soportar.
Y en cuanto a la petición subsidiaria titulada “subsidiariamente se afecte el producido al inmueble y no a la masa”, remarcó que ello denota en mayor medida la falta de legitimación e incongruencia de la recurrente, quien tiene verificada la escrituración de un inmueble siempre y cuando integre el saldo del precio. Por ello, previo a todo, entiende que la interesada debería satisfacer -en beneficio de la masa- la prestación pendiente a su cargo.
Refiriéndose a la designación de escribano (tercer agravio), no alcanza la fallida a individualizar cuál sería el perjuicio, por cuanto los aranceles propuestos por el notario se encuentran dentro del rango legal.
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