Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 2 de Junio de 2015, expediente COM 033614/2010

• Fecha de Resolución: 2 de Junio de 2015
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA F En Buenos Aires a los dos días del mes de junio del año dos mil quince, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “HAYES CARLOS ALBERTO contra B.I.M. sobre ORDINARIO” EXPTE. N° COM 33614/2010; en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.J.M.O.Q., R.F.B. y A.N.T..

La doctora A.N.T. no interviene en la presente decisión por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 708/719?

El Dr. J.M.O.Q. dice:

1. El relato de los hechos 1.- Se presentó a fs. 37/43 el Sr. C.A.H. y promovió

   demanda por daños y perjuicios contra I.M.B. y R.O.C. por el cobro de la suma de u$s25.000 o lo que en más o menos resulte de la prueba a producir, intereses, costos y costas.

   Precisó que el 1/9/1998 adquirió de los demandados por la suma de u$s25.000 el fondo de comercio para la explotación de un hotel familiar en Eduardo Acevedo 218, piso 1, Capital Federal.

   Indicó que a tal fin sus contrincantes le alquilaron dicho inmueble en los términos del contrato de locación suscripto en igual fecha por el plazo de 60 meses desde el 1/9/1998 y hasta el 31/8/2003. Puntualizó que dicha Fecha de firma: 02/06/2015 Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA F locación se prorrogó pacífica e ininterrumpidamente (contratos del 29/8/2003 al 31/8/2005 y del 1/9/2005 hasta el 31/8/2007) pero que mientras transcurría el último pacto con vigencia hasta el 31/8/2010, en oportunidad de abonar el canon de octubre de 2009, el codemandado C. le comunicó el 12/10/2009 a través de la entrega de una carta documento suscripta por la otra codemandada, Sra. B., y fechada el 15/9/2009, que el alquiler no sería renovado una vez operado su vencimiento.

   Luego se refirió al intercambio epistolar verificado entre las partes (v. punto III).

   Afirmó que las prórrogas habían respondido a que el derecho a la designación comercial del hotel solo podía ser posible en esa dirección y que ello involucró el derecho al local. Adujo que el objeto de la transferencia del fondo de comercio era la explotación de un hotel familiar con una específica ubicación geográfica y que por ello el derecho al local era primordial.

   Puso de relieve el doble carácter de los demandados y la responsabilidad que a ellos corresponde como propietarios del inmueble y vendedores del fondo de comercio. Dijo que la negativa a alquilarle el local implica su imposibilidad de continuar con la explotación o enajenación a terceros ese fondo de comercio.

   Agregó que los locadores se enriquecerían incausadamente si transfirieran nuevamente la explotación del hotel.

   Puntualizó que la parte demandada nunca le proveyó los elementos necesarios para la inscripción correspondiente ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

   Requirió el dictado de una medida de no innovar –rechazada por el magistrado a quo a fs. 53/54; decisión mantenida por esta Alzada a fs.

   Fecha de firma: 02/06/2015 Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA F 68/71-.

   Fundó en derecho y ofreció prueba.

   2. - A fs. 79/80 el actor amplió los fundamentos de su demanda e incluyó entre las consecuencias dañosas: a) la frustración inmediata de continuar explotando el fondo de comercio adquirido de los demandados por resultar un contrato de objeto imposible, b) la extinción de la cosa lucrativa ante la imposibilidad de transferir el fondo de comercio, y c) la posibilidad de que la parte contraria continúe, por sí o mediante la transferencia a terceros, con la explotación del hotel.

   3. - Se imprimió a las actuaciones el trámite de juicio ordinario (v.

      fs. 82 y vuelta).

   4. - Corrido el traslado de la demanda, a fs. 106/116 se presentó

      I.M.B. contestándola y solicitando su rechazo. Planteó, a su vez, reconvención por el cobro de la suma de $56.000 con lo que en más o menos resulte de la prueba y con costas.

      Primeramente formuló una detallada negativa de los extremos planteados por su contrario y de seguido relató su versión de los hechos.

      Reconoció la suscripción de los contratos referidos por el pretensor –tanto de transferencia del fondo de comercio como los de locación del inmueble- e indicó, a partir de allí, que la cuestión inherente a la habilitación se hallaba a cargo del propio actor conforme la cláusula tercera del contrato de transferencia del fondo de comercio. A continuación destacó

      que su parte nunca se obligó a alquilar el inmueble por más tiempo que el comprometido en cada uno de los contratos respectivos. Agregó que al prorrogar por primera vez la locación el propio Sr. H. reconoció que adeudaba algunos cánones mensuales e impuestos a su cargo (cláusulas Fecha de firma: 02/06/2015 Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA F sexta, séptima y novena de ese acuerdo). Adujo que no obstante ello permitió que el actor continuara explotando el negocio en su inmueble y le prorrogó el contrato en más de una ocasión aunque aquel volvió a incumplir con alguna de las obligaciones que sobre él pesaban.

      Resaltó que tales circunstancias (prórrogas de la locación original, financiación de incumplimientos y anuncio con anticipo razonable de la no renovación de la locación) exhibieron su proceder de buena fe. De manera enfática expresó que nunca se obligó a arrendar al actor “eternamente” el inmueble.

      También hizo mención a las cartas documento intercambiadas con el demandante.

      Agregó que su contrincante distorsionó la teoría general de los contratos al confundir el acuerdo de transferencia del fondo de comercio con el de locación del inmueble. Manifestó que acceder a la demanda conllevaría la violación de la autonomía de la voluntad de las partes –ya que nunca se obligó a la locación a perpetuidad- así como un abuso de derecho. Alegó la inexistencia de daños por ausencia de pacto vigente e indicó que la consignación intentada por el locatario resultó infructuosa por haberse declarado su caducidad. Por último invocó la falta de fundamento de la cuantificación del daño realizada por el demandante y descalificó la aducida imposibilidad de cumplir con el objeto del fondo de comercio pues podría continuar con la actividad en cualquier otro lugar.

      Ofreció prueba.

      Luego expuso los fundamentos de su reconvención contra el actor y la Sra. A.H. en su carácter de “…fiadora, principal pagadora, solidaria, liso y llano, habiendo renunciado a los beneficios de ex(l)cusión , Fecha de firma: 02/06/2015 Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA F división…”.

      Afirmó que el Sr. H., al no proceder a la oportuna devolución, la privó de disponer y administrar el inmueble de su propiedad. Indicó que por ello reclama el pago de los cánones devengados desde el vencimiento del último...