Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 3 de Mayo de 2023, expediente CIV 093840/2017/CA002
| Fecha de Resolución | 3 de Mayo de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala E |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E
Hametti Grillo, J.M. c/ Cons. de P.. Cabildo 2938 s/ Daños y perjuicios
, Expte. 93.840/2017, Juzgado N° 47.-
En la ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “H.G., J.M. c/ Cons. de P.. Cabildo 2938 s/ Daños y perjuicios” (n°
93.840/2017), respecto de la sentencia de primera instancia dictada el día 24 de noviembre de 2021, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sr. Juez de Cámara Dr. J.B.F., Sra. Jueza de Cámara Dra.
M.S. y Sr. Juez de Cámara Dr. R.L.R..
El Señor Juez de Cámara Doctor Fajre dijo:
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La sentencia dictada el día 24 de noviembre de 2021 rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el demandado, con costas a su cargo; e hizo lugar a la demanda entablada por J.M.H.G. contra el Consorcio de Propietarios Av. Cabildo 2938/40/42 y, en consecuencia,
condenó al accionado para que dentro del plazo de diez días de firme la sentencia y en un plazo razonable en orden a la entidad de los trabajos a realizar, lleve a cabo las reparaciones necesarias para hacer cesar definitiva y eficazmente las filtraciones que aquejan a la unidad funcional 24, bajo apercibimiento de aplicar astreintes por cada día de demora o, en su caso, de autorizar al actor a contratar con terceros la ejecución de los arreglos, a costa del demandado y, una vez cumplido lo anterior y verificadas las condiciones de sequedad necesarias a tal fin, realice los arreglos destinados a reparar los deterioros sufridos en dicha unidad como consecuencia del incumplimiento de su obligación de conservar las partes comunes del edificio. Todo ello con costas al Consorcio accionado.
Fecha de firma: 03/05/2023
Alta en sistema: 04/05/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Contra dicho pronunciamiento apeló la parte demandada, quien expresó
agravios con fecha 28 de octubre 2022. Corrido el traslado de ley, dichas quejas fueron contestadas el 11 de noviembre de 2022 por el demandante.
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Ante todo debo señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, coincido con mi colega de la instancia de grado. En ese sentido,
entiendo que resulta aplicable al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación actualmente vigente, por aplicación de lo establecido en el art. 7 de dicho cuerpo normativo.
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Resulta conveniente hacer una breve síntesis de la posición asumida por las partes en este proceso.
En un primer momento, el actor inició esta acción por daño temido contra el Consorcio de propietarios del edificio sito en la Avenida Cabildo 2938 de esta Capital Federal. Solicitó se ordene la ejecución de las reparaciones urgentes y medidas de seguridad adecuadas respecto de las filtraciones que emanan de la terraza y paredes linderas a su propiedad. Precisó que su unidad funcional se identifica con el número 24 y se encuentra en el último piso previo a la terraza y a la unidad destinada a la vivienda del encargado y que las filtraciones se encuentran causadas por el mal estado de reparación, conservación y evidente deterioro que presenta el edificio. Describió que los problemas que presenta su propiedad son de larga data y detalló que se realizaron algunas reparaciones pero parciales e inconclusas. Indicó que con fecha 5/8/2014 se alcanzó un acuerdo en mediación,
mediante el cual se acordó la reparación de las filtraciones existentes en la terraza,
entre otros trabajos. Relató que dicha reparación en la terraza fue insuficiente e inadecuada y que las humedades y filtraciones persistían y afectaban gravemente su propiedad. Continuó describiendo distintos trabajos que se llevaron a cabo, los cuales mayoritariamente calificó como mal realizados o no realizados. En definitiva, peticionó que se disponga la reparación urgente de las filtraciones que emanan de las partes comunes del edificio al que pertenece su vivienda, así como la realización de todas aquellas obras accesorias o complementarias que requieran de la urgencia debida para procurar la absoluta y total reparación de las filtraciones que afectan no tan solo su inmueble, sino a las partes comunes del edificio. Resaltó
Fecha de firma: 03/05/2023
Alta en sistema: 04/05/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E
que, a modo enunciativo, dichas obras podrían consistir en todos los trabajos en las envolventes de la unidad con destino a portería, incluyendo su cubierta, sus muros perimetrales y sus instalaciones, la terraza común y los muros medianeros.
Finalmente, agregó que, una vez reparado y verificando que las instalaciones de la unidad de portería fueron correctamente aisladas no provocando más filtraciones,
se proceda a picar todo el material de revestimiento que resultó afectado por las reiteradas filtraciones en lo que respecta a su UF 24, incluyendo los yesos de los cielorrasos aplicados, parcialmente los cajones de yeso de taparollos, los enlucidos de yeso en paredes, los revoques, hasta dejar la pared de ladrillos a la vista.
Expresó que, de esta manera, dejando ventilar y secar los paramentos, se podrán ejecutar los nuevos revoques y, sobre estos, generar nuevos enlucidos de yeso,
enduído y finalmente aplicar sellados y 3 manos de pintura de terminación.
A fs. 314/315, el Magistrado de primera instancia le dio trámite ordinario al presente proceso.
El consorcio de propietarios demandado contestó la demanda entablada en su contra a fs. 392/402 y opuso excepción de falta de legitimación pasiva. Negó los hechos relatados en la demanda y dio su versión de los mismos. En primer lugar,
aclaró que en el fondo no se discute que el Consorcio de la Avenida Cabildo 2938/40/42 haga los arreglos que le corresponden de manera urgente y conforme las reglas del arte, sino que reprochó que el accionante incluye el cambio de artefactos sanitarios, cortinas, accesorios de baños, tabiques internos no portantes,
etc., los cuales, según sostuvo, son bienes propios del actor ajenos a la guarda y custodia del Consorcio, y por cuyas consecuencias dañosas no debe responder.
Esto último constituyó el fundamento de la excepción planteada. En cuanto al arreglo de las partes comunes, sostuvo que el Consorcio efectuó una revisión general, realizando reparaciones de mantenimiento de la terraza, frente y contrafrente, tareas a cargo de la empresa ByA. Respecto a las medianeras, aseveró
que su reparación depende del clima, de modo que cuando cesen las reiteradas lluvias se continuará con las tareas de mantenimiento consistentes en el sellado de las fisuras y pintura. Concluyó que el Consorcio de la Av. Cabildo 2938 viene realizando reparaciones en la terraza, vivienda del encargado y paredes Fecha de firma: 03/05/2023
Alta en sistema: 04/05/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
perimetrales y ha contratado los servicios del arquitecto P.L.L. para el contralor de que los mismos se hagan conforme las reglas del arte. Expuso que se han realizado arreglos en el interior de la unidad 24, los que fueron solventados por las expensas de los copropietarios, de modo que no existe de su parte una intención en eludir la responsabilidad civil que le cabe. Añadió que no está dispuesto a asumir el costo de las reparaciones en los bienes propios del Sr. H.G..
IV.-El Consorcio recurrente se agravia por entender que no se ha valorado la prueba presentada por su parte. En primer lugar, remite a los planteos e impugnaciones formulados sobre las presentaciones del perito y destaca que, en sus informes, el ingeniero N. evidenciaba una relevante animosidad contra su parte y expuso frases que exceden su cometido, destacando algunas de ellas.
Luego, la parte demandada sostiene que no se puede imputar culpa o negligencia en el accionar del Consorcio. En ese sentido, señala que, conforme surge de las actuaciones, desde que se realizó la obra en septiembre de 2019 hasta la realización de la prueba hidráulica un año después, no se ha denunciado en el expediente ningún otro hecho nuevo que consista en una caída de agua constante.
Por ende, concluye que la caída de agua que denuncia el perito en su pericia, se debió de manera excepcional a la prueba hidráulica, que no es lo normal y/o habitual. En definitiva, afirma el apelante que no existen elementos probatorios que demuestren que con posterioridad a la realización de los trabajos y con anterioridad a la prueba hidráulica, hubiesen existido filtraciones que afecten el piso 11°. A partir de allí, aduce que se puede colegir que la magnitud de la pérdida observada por el perito N. fue debido a la excepcionalidad de la carga hidráulica producida por la prueba, que no es equiparable a la normalidad y habitualidad de caudal hídrico que proviene de las lluvias. Considera que otra prueba de ello, consiste en que, según lo manifestado por el propio perito, el ocupante del departamento del piso 10, ubicado por debajo de la UF del actor,
reclamó que en su baño y en la misma posición de la gotera verificada en el baño del piso 11, se había manchado el cielorraso estando mojado por el paso de agua y,
según apunta el accionado, dicha unidad funcional nunca ha presentado goteras ni filtración de ningún tipo. Es por ello que entiende que la filtración verificada a la Fecha de firma: 03/05/2023
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