Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 24 de Febrero de 2023, expediente CIV 006736/2013/CA001

• Fecha de Resolución: 24 de Febrero de 2023
• Emisor: Camara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

ACUERDO. En Buenos Aires, a los 24 días del mes de febrero del año dos mil veintitrés,

hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, D.. M.I.B., C.A.C.C. y G.D.G.Z., a fin de pronunciarse en los autos “Guardalavaca S.A. c/ Lambiris,

C.P.s.ón de cobro de valor locativo”, expediente nº6736/2013, la Dra.

2. dijo:

1. En el escrito de inicio Guadalavaca S.A. demandó a C.P.L. por fijación y cobro de los cánones locativos sobre el inmueble de la Avda. Corrientes 1832/34, piso 9, UF 32 (matrícula 11-876/32), de esta ciudad. Relató que el 13 de abril de 2008, adquirió en subasta el 25,4789% del mencionado bien, según se desprende del expediente “Electrodomésticos Aurora SA s/ incidente de enajenación de inmuebles de la Capital Federal” (expte. n°115.961/2000) en trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Comercial n° 20, S. n° 40. Que al intentar hacer efectiva la toma de posesión, no pudo lograrlo por oposición de los ocupantes. Frente a ello y ante el silencio de la contraria -que no respondió la carta documento oportunamente enviada-

   promovió la presente demanda (ver fs. 14/16).

   Al contestar, luego de efectuar una negativa pormenorizada de los hechos, C.P.L. relató que es copropietaria del 47,8647% de la unidad en cuestión desde el 2 de octubre de 2000, aunque no vive en el departamento mencionado.

   Tras destacar una serie de contradicciones en que habría incurrido la actora, L. manifestó que nunca le negó absolutamente nada, ya que todos los requerimientos llegaron a conocimiento de su parte con la notificación del traslado de la demanda. Negó haber recibido la carta documento que se menciona en el escrito de postulación e indica que, en todo caso, la supuesta deuda habría nacido el 5 de junio de 2015 en que habría sido puesta en mora. A todo evento, articula la prescripción de las deudas anteriores a los cinco años, a contar desde la contestación de la demanda (art. 4027 inc. 2° CC). Además, solicita que para el caso en que se compruebe el extremo invocado al promover la acción, se obligue a la actora -en igual proporción- a abonar las expensas comunes, impuestos, tasas y servicios.

   Producida la prueba, la jueza interviniente dictó sentencia. Luego de reseñar el expediente sobre quiebra -del cual surgen los antecedentes de la compra en subasta y la comprobación del estado de ocupación del inmueble- como así también de las actuaciones producidas en estos autos, rechazó la demanda en todas sus partes, con costas a la perdidosa.

   Fecha de firma: 24/02/2023

   Alta en sistema: 27/02/2023

   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   14746304#358549199#20230224152136627

   En apretada síntesis, los fundamentos del fallo radican en que la sociedad actora no logró probar ni en estas actuaciones ni en sede comercial que el inmueble hubiese estado ocupado por la demandada ni por ninguna otra persona con su autorización o contrato celebrado por aquélla.

   La decisión fue recurrida por la actora. Sostiene que nunca ha consentido tácitamente la ocupación por ninguno de los condóminos pues, incluso, envió

   carta documento haciéndolo saber. Dice que la resolución es arbitraria y no se ajusta a la doctrina y jurisprudencia que cita. Añade que la jueza no ha tenido en cuenta que la actora se ha presentado y repelido el desalojo en el incidente que tramita en sede comercial.

   Tampoco tuvo en consideración que al ingresar los martilleros al inmueble, la encargada del edificio manifestó que la unidad se encontraba ocupada por J.R.H.,

   quien le alquilaba a C.L.V.. A su vez -agrega- en estos autos, la perito arquitecta interviniente junto con el oficial de justicia de la zona, fueron recibidos, por M.Á.C. (fs. 117 y vta.). En otra ocasión, al llevarse a cabo un mandamiento de comprobación en calidad de medida para mejor proveer, una vecina del mismo piso y la encargada manifestaron que la persona que lo alquilaba se había mudado.

   II- No está discutido que, en la especie, la sociedad actora adquirió

   en subasta -y en block- una serie de inmuebles. Entre ellos, el dominio del 25,4789% de la UF n° 32, ubicada en el piso 9° de la Avda. Corrientes 1832/34. El boleto respectivo se suscribió el 13 de abril de 2005. La subasta fue aprobada el 4 de mayo de 2005 (fs. 1078) y se otorgó la posesión virtual el 7 de julio de 2005 (fs. 1110/1116). Del informe de dominio que obra a fs. 79/82 se desprende que la venta se inscribió en enero de 2011.

   Del mismo informe surge que la titularidad de la unidad funcional se encuentra en condominio entre varias personas y en distintas proporciones:

   1. BGH

   Sociedad Anónima (12,59%); Sigis S.A. (1,09%); Helametal S.A.I.C.I.F. (3,29%);

   Helametal S.A. (3,29%); Teleushuaia S.A. (2,69%); Radio Victoria S.A.I.C. (4,60%);

   C.P.L.V. (47,86%) y de Guardalavaca S.A. (25.7%).

   Advierto que, en la especie, el recurrente incurre en una serie de inexactitudes que es preciso despejar. En primer lugar, es cierto que al llevarse a cabo el mandamiento de exhibición en los autos “Electrodomésticos Aurora SA s/ incidente de enajenación de inmuebles de la Capital Federal” -el 6 de abril de 2005- la encargada del edificio de la Avda. Corrientes facilitó el acceso de los martilleros designados. La UF n° 32

   se encontraba ocupada en ese entonces por J.R.K., quien manifestó ser inquilino de L.V.. Es relevante destacar que esa comprobación se realizó unos días antes de la venta del departamento en cuestión y, por ende, Guardalavaca S.A. no tenía en ese momento ningún derecho sobre la cosa (ver boleto y providencia que otorgó la posesión virtual, antes citadas).

   Una vez que la compra se perfeccionó en su favor, solicitó el Fecha de firma: 24/02/2023

   Alta en sistema: 27/02/2023

   Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: A.P.R., SECRETARIO INTERINO

   Firmado por: G.G.Z., JUEZ DE CAMARA

   Firmado por: C.A.C.C., JUEZ DE CAMARA

   14746304#358549199#20230224152136627

   Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

   desahucio de las unidades de la Avda. Corrientes, entre ellas, la UF n° 32. El juzgado interviniente intimó previamente a los ocupantes, como resultado de lo cual, se presentó el apoderado de la aquí demandada, oponiéndose. Lo propio hizo la sindicatura a fs. 1510/1511. El fundamento no es otro que el desalojo no procede contra quien es propietario del inmueble. Frente al planteo, el juez de la quiebra resolvió que como la posesión ha sido otorgada en forma virtual -modalidad consentida por los intervinientes-,

   para hacer valer su derecho, el interesado debía ocurrir por la vía y forma que estimara pertinente. Al entender en el recurso articulado por Guardalavaca SA., la Cámara Comercial señaló expresamente que no podía procederse al lanzamiento de los condóminos quienes, en principio, se encuentran habilitados para usar y gozar de la cosa en los términos del art. 2680 del Código Civil. Naturalmente, la interpretación que se sigue de esa resolución no es otra que el adquirente -que ya tenía la posesión- no podía pretender desplazar a los restantes comuneros con la finalidad de ejercer en exclusividad el uso de la cosa.

3. Dispone el art. 2684 CCiv. que "Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular". A su vez, el art. 2699 del mismo ordenamiento establece que "siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o USO OFICIAL

   goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada."

   Es frecuente en la práctica que uno de los copropietarios utilice la cosa común en forma exclusiva. Frente a esa situación, los otros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no perjudique el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará

   una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi.1

   Para ello, es indispensable acreditar que alguno o algunos de los copropietarios utilizan el bien en su propio beneficio. No coincido con la demandada en que la litis debió integrarse con todos ellos, sino que bastaba con acreditar el extremo apuntado.

   En este punto, concuerdo con la jueza interviniente en que la sociedad actora no ha probado que, al menos después de haber adquirido en subasta una porción del inmueble, la emplazada ocupe con exclusividad la cosa o hubiera...