Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala D, 15 de Diciembre de 2023, expediente COM 017266/2011
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 2023 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala D |
Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial SALA D
En Buenos Aires, a 15 de diciembre de 2023, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “GRUPO PICASSO S.R.L. c/ PAPANDREA,
H.L.M. Y OTROS s/ ORDINARIO” (registro nº
17.266/2011), procedente del JUZGADO N° 1 del fuero (SECRETARIA
N° 2), en la cual como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden: doctores H., V. y G..
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, doctor H. dijo:
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) Grupo Picasso S.R.L., representada por su socio gerente Ariel M.
Souto, e invocando la condición de constructora, financista y única habilitada para enajenar las unidades funcionales correspondientes a un edificio situado en la localidad de Caseros, Provincia de Buenos Aires,
promovió la presente demanda por indemnización de daños y perjuicios Fecha de firma: 15/12/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
contra el señor H.L.P. (socio de Grupo Picasso S.R.L. y titular de la inmobiliaria “H.P.P.”), la señora G.R.A. (propietaria del terreno donde fue construido el referido edificio), el señor C.E.C.(.cónyuge de la anterior) y el señor R.D.C. (arquitecto y director de obra de la construcción).
En concreto, la sociedad actora atribuyó a los demandados diversas conductas que, a su juicio, los responsabilizaba civilmente. Así, con relación a H.L.P., le imputó una conducta defraudatoria de los derechos que correspondían a Grupo Picasso S.R.L. como empresa encargada de la construcción y beneficiaria de la comercialización de las unidades funcionales del mencionado edificio, pues concretó, mediante diversos artificios, usurpaciones de venta sin rendición de cuenta alguna.
De su lado, a los cónyuges G.R.A. y C.E.C. les reprochó que faltasen a su obligación “…dejarle en sus manos la Construcción y Enajenación, a cambio de la entrega de un número determinado de activos del inmueble…” y rendir cuentas, pese a haber conocido que la construcción y posterior comercialización de las unidades no era de incumbencia del señor P. a título personal, sino exclusivamente de Grupo Picasso S.R.L., obteniendo de ese modo un enriquecimiento sin causa. Y, en fin, respecto del señor R.D.C.,
por haber sido funcional, con su actuación y firma, a las actitudes de los restantes codemandados orientadas a la exclusión de Grupo Picasso S.A.
del negocio inmobiliario de que se trataba.
Fecha de firma: 15/12/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
Los perjuicios reclamados fueron: daño emergente; lucro cesante;
pérdida de chance; daños derivados de la posible ejecución deficiente de la obra; e intereses (fs. 194/218).
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) El fallo de primera instancia -dictado el 29/4/2022- acogió
parcialmente la demanda de Grupo Picasso S.A. y, en consecuencia,
condenó a H.L.P., G.R.A. y R.D.C. al pago de ciertas cantidades en él fijadas y de otras a determinar en la etapa de ejecución de sentencia, con más intereses y costas. En cambio,
rechazó la demanda respecto del señor C.E.C., con costas a cargo de la demandante.
Para así concluir, examinó el pronunciamiento, en primer lugar, las excepciones de falta de legitimación pasiva que opusieron, por separado,
los cónyuges G.R.A. y C.E.C.. Al respecto,
rechazó la opuesta por la señora A. ya que su legitimación para ser demandada surgía del hecho de haber firmado diversos boletos de compraventa a favor de adquirentes de unidades funcionales del edificio construido sobre el terreno de su propiedad, y de que era inverosímil que no supiera de la existencia de Grupo Picasso S.R.L., de su intervención como constructora y de su derecho la comercialización de las unidades funcionales. En cambio, acogió la excepción de falta de legitimación pasiva articulada por el señor C.E.C. al entender que ninguna responsabilidad podía serle atribuida por la circunstancia de haber prestado en los referidos boletos el asentimiento previsto por el art. 1277 del Código Civil de 1869.
Asimismo, el fallo entendió indisputable la responsabilidad civil del señor H.L.M.P. en razón de la condena penal que recibiera Fecha de firma: 15/12/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
por comisión del delito de administración fraudulenta, más allá de no haber tampoco contestado la demanda de autos y, por ello, haber sido declarado rebelde.
En cuando al codemandado C., el pronunciamiento de la anterior instancia ponderó que su confesión ficta en los términos del art.
417 del Código Procesal, así como lo concluido a su respecto en la causa penal seguida contra H.L.P., constituían elementos de juicio bastantes para extraer la convicción de que había tomado partido en perjuicio de Grupo Picasso S.R.L. al permitir a este último un manejo discrecional de la operatoria.
Pasando al examen de los resarcimientos pedidos, la sentencia de primera instancia admitió parcialmente lo reclamado en concepto de daño emergente, íntegramente la pretensión referente al lucro cesante, pero negó
la reparación de chance perdida en la obtención de una renta financiera e igualmente por su carácter incierto el rubro “perjuicios derivados de la posible ejecución deficiente de la obra”.
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) Contra la reseñada decisión apelaron la parte actora, la codemandada G.R.A. y el codemandado R.D.C..
Grupo P.S. expresó sus agravios valiéndose de un memorial presentado el 2/11/2022, cuyo traslado fue resistido por Graciela R.
Andrade y C.E.C. mediante escrito del 3/9/2023.
La señora A. fundó su recurso con un escrito presentado el día 2/11/2022, que mereció una respuesta de la sociedad actora incorporada al expediente digital el 14/11/2022.
Fecha de firma: 15/12/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
El recurso de apelación del codemandado C. fue declarado desierto el día 17/8/2023 por no haber fundado su recurso en la ocasión prevista por el art. 259 del Código Procesal.
Se llamó autos para sentencia el 24/10/2023.
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) Llegan los autos a conocimiento de esta alzada sin discusión acerca de que, como lo resolvió el fallo recurrido, los diferentes planteos de las partes deben ser decididos con arreglo al derecho privado en vigencia con anterioridad al 1/8/2015 en que comenzó a regir el Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la ley 26.994 (art. 7, CCyC).
Por lo tanto, el presente voto hará referencia a dicho derecho privado anterior, sin perjuicio de citar en cuanto sea pertinente las normas concordantes del citado cuerpo legal hoy en vigor.
En otro orden de cosas, se aclara que los agravios serán examinados en su totalidad, pero sin sujeción al orden propuesto por las partes,
respetando en cambio el que se considera más apropiado a los fines expositivos; que no hay queja respecto del rubro “perjuicios derivados de la posible ejecución deficiente de la obra”; y que la deserción del recurso articulado por el codemandado C. permite considerar firme la condena dictada en su contra en términos que, bien entendidos, implicaron afirmar su complicidad respecto del codemandado Papandrea (art. 1081 del Código Civil de 1869).
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) Por razones de orden lógico en la exposición, corresponde comenzar con el examen de la apelación de G.R.A. en cuanto controvierte el rechazo de la excepción de legitimación pasiva que opuso.
Asimismo, simultáneamente será examinada la apelación de la actora Fecha de firma: 15/12/2023
Firmado por: J.R.G., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.G.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.D.H., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.P., SECRETARIO DE CAMARA
referente al rechazo de la demanda respecto del cónyuge de aquella, señor C.E.C..
Veamos.
(a) Cabe tener como indiscutido que la señora G.R.A. facilitó un terreno de su propiedad (véase la copia de la respectiva escritura de adquisición en fs. 171/172, reservadas) para que en él se construyera un edificio, a cambio de oportunamente recibir cuatro unidades funcionales y una cochera.
Así se inferirse de la lectura de las respectivas descripciones de hechos volcadas en los escritos constitutivos del proceso.
(b) Teniendo ello en cuenta, como primera aproximación, puede entonces decirse que ese indiscutido evento se corresponde, en sustancia,
con una modalidad negocial bastante difundida en nuestro medio, según la cual el propietario de un terreno conviene con un tercero (generalmente una empresa constructora) el aporte de un inmueble para que se construya sobre él un edificio destinado a la división por el sistema de propiedad horizontal.
Quien se vincula con el aportante del terreno se compromete, a su vez, a reunir las inversiones necesarias para la edificación y a entregarle oportunamente, en compensación, determinadas unidades del edificio. Para el aportante del terreno es una forma de obtener un beneficio superior al precio de venta del terreno que podría lograr en el mercado inmobiliario; y,
para su cocontratante, es una manera de reducir las inversiones y de asegurar la colocación de las unidades (conf. M., L., Contratos sobre departamentos en construcción, Buenos Aires, 1985, p. 21).
Suele denominarse al indicado negocio como “permuta de inmueble por unidades funcionales a construir”.
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