Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala B, 22 de Diciembre de 2022, expediente CIV 034566/2018/CA005
| Fecha de Resolución | 22 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
En Buenos Aires a los días del mes de diciembre de dos mil veintidós, reunidas las señoras Juezas de Cámara en Acuerdo, fueron traídos para conocer los autos caratulados: “GRANDA, J.R. Y OTROS
contra FARM CLUB SA sobre ORDINARIO” (expte. nro. CIV
34566/2018), en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que debía votarse en el siguiente orden: Vocalía nro. 6, la nro. 5 y la nro. 4. Dado que la nro. 6 se halla actualmente vacante, intervendrán las D.M.G.V. y M.E.B. (art. 109, RJN).
Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
La señora Jueza de Cámara M.G.V. dijo:
-
La sentencia apelada El señor Juez de Primera Instancia hizo lugar a la demanda promovida por J.R.G., N.D.G. de M., M.I.A.B., M.M.A.F., O.A.C., M.M.O., M.V.P., M.I.C.V.,
M.L.C., L.A.S., L.S.P.,
M.A.L., T.G.P., N.V.S.,
Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
M.T.G., J.C., M.C.C., S.M.B.A., A.G.C., S.B. y J.M.L. y condenó a la entonces Farm Club SA (en adelante, “Farm Club”) para que se adecue según lo establecido por el artículo 2075, último párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación, bajo apercibimiento de hacerlo a su costa u obligarla a resarcir los daños y perjuicios en los términos previstos por el artículo 513 del Código Civil y Comercial de la Nación (fs. 596).
De modo preliminar, afirmó que los conjuntos inmobiliarios son uno de los derechos reales autónomos establecidos por el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1887, inc. d). Señaló que éstos son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, paquetes industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico (art. 2073, CCCN).
En atención a lo anterior, consideró que el segundo párrafo del artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial; y que la última parte del artículo prescribe que los preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Afirmó que no existe controversia en cuanto a que Farm Club es una asociación civil sin fines de lucro bajo la forma de una sociedad Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
anónima, cuyo objeto es constituir, organizar, conducir y administrar un club de campo.
Advirtió que Farm Club se opuso a la adecuación pretendida por los actores en su contestación de demanda. Asimismo, consideró que posteriormente reconoció tal deber legal en la asamblea general extraordinaria del 8.03.2021, por la cual se facultó al directorio para realizar los trámites tendientes a aquella adecuación funcional. Al respecto, entendió
analógicamente aplicable la regla del artículo 254, último párrafo, de la Ley General de Sociedades, ley nro. 19.550. En consecuencia, admitió la reversión de la resolución anterior sin soslayar que el objeto del proceso no era la impugnación de nulidad de una decisión asamblearia, y desestimó el planteo de litispendencia de la actora.
En estos términos, consideró la ausencia de controversia en el proceso sobre el deber de Farm Club de adecuarse conforme el artículo 2075
del Código Civil y Comercial de la Nación, y admitió la pretensión en este sentido.
Por otra parte, en cuanto al criterio de distribución de la obligación de pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario, entendió que este aspecto debe ser establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal Especial (art. 2081, CCCN). Al respecto, aclaró que no puede ser materia de Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
decisión en el marco de este proceso porque la forma y los cambios para la urbanización enumerada en el artículo 2074 del Código Civil y Comercial de la Nación requieren la decisión del órgano entitario correspondiente.
Finalmente, impuso las costas a la demandada en su condición de vencida.
-
Los recursos Farm Club apeló la sentencia a fojas 597, y denunció un hecho nuevo y solicitó la declaración de abstracto del proceso —con carácter principal — y expresó sus agravios —con carácter subsidiario— a fojas 633/637. Esta presentación fue contestada por la actora a fojas 641/644. Por su parte, J.R.G., N.D.G. de M., M.I.A.B.,
M.M.A.F., O.A.C., M.M.O.,
M.V.P., M.I.C.V., M.L.C., L.A.S., L.S.P., M.A.L., T.G.P., N.V.S., J.C., M.C.C., S.M.B.A., S.B. y J.M.L. recurrieron la sentencia a fojas 599 y expresaron sus agravios fojas 645/657, los cuales fueron contestados por la demandada a fojas 659/667.
Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
Por un lado, Farm Club se agravió por la imposición de costas.
Afirmó que existieron motivos para distribuirlas en el orden causado por tratarse de una cuestión doctrinariamente controvertida, sin jurisprudencia precedente y resuelta en función de circunstancias sobrevinientes.
Por otro, los actores apelantes se quejaron de que en la sentencia recurrida se sostuvo que el criterio de distribución de la obligación de pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes debe establecerse en el Reglamento de Propiedad Horizontal Especial sin indicar la aplicación específica y necesaria de la regla del artículo 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación. Cuestionaron que se expidió sobre la procedencia de la adecuación pero no en relación con el criterio de distribución de esas obligaciones conforme el citado artículo. Afirmaron que una mayoría privilegiada controla Farm Club y, en consecuencia, maneja el conjunto inmobiliario. Acusaron que la adecuación funcional constituye una mera formalidad porque no se rige por los principios de orden público de los derechos reales sino según la voluntad de la entidad demandada. Acusaron el ejercicio de abuso de derecho por una mayoría societaria.
-
La decisión Preliminarmente, advierto que en el presente caso no está
controvertido que Farm Club debía ajustarse al régimen del Código Civil y Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
Comercial de la Nación (art. 2075). En este sentido, considero la aprobación de la adecuación de Farm Club a asociación civil por la resolución nro. 681 del 10.06.2022 de la Inspección General de Justicia y la inscripción en el Registro Público a su cargo de los instrumentos correspondientes (fs. 817/818 y 819/848)
—tenido presente a fojas 668— y la solicitud de declaración de abstracción de la demandada, entre otros hechos manifestados en proceso.
-
El Código Civil y Comercial de la Nación prescribe que los clubes de campo, barrios cerrados o privados y, en general, cualquier emprendimiento urbanístico son conjuntos inmobiliarios (art. 2073). Entre los elementos de estas urbanizaciones, se encuentra el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas, entre otros (art. 2074).
En cuanto al régimen jurídico aplicable a estas personas jurídicas (art. 148, CCCN), se establece un derecho de propiedad horizontal especial por el cual los conjuntos inmobiliarios están sometidos a las normas del Título V del Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación con las modificaciones que establece su Título VI (art. 2075, párr. 2 do). Asimismo, se prescribe que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y Fecha de firma: 22/12/2022
Firmado por: M.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., PROSECRETARIA DE CAMARA
Firmado por: M.G.V., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
SALA B
derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real (art. 2075, párr. 3ro).
-
Ahora bien, la cuestión en debate consiste en determinar si,
en atención a lo dispuesto en el artículo 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación, la distribución entre los propietarios de la obligación relativa al pago de las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario debe realizarse en la proporción de su parte indivisa.
Cabe destacar que el artículo 2081 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “[l]os propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal”. De esta manera, la regla prescribe que la proporción de tales obligaciones es...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba