Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 24 de Febrero de 2023, expediente CIV 007839/2016/CA001
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Grabenheimier, J.D. c/ Consorcio Bolívar 1562/68/72 y otros; s/ daños y perjuicios
Expte. n° 7839/2016 -Juzgado Civil n° 59
En Buenos Aires, a días del mes de febrero del año 2023,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: G., J.D. c/ Consorcio Bolívar 1562/68/72 y otros; s/ daños y perjuicios”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la Dra. A. de B. dijo:
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Contra la sentencia dictada el 31 de marzo de 2022 en la que se hizo lugar a la demanda de daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal contra el ente consorcial de la calle Bolívar, apelaron el actor y el consorcio demandado. El primero expresó agravios el 15/11/2022 y el demandado el 10/11/2022. Ambas piezas procesales fueron contestadas por los contendientes (ver contestación de la actora y del demandado), y la del Consorcio también por AYSA
S.A., quien había sido citada como tercero por el demandado.
El actor se queja por el rechazo del rubro “pérdida de chance” al indicar que su pretensión no se hallaba vinculada únicamente con la pérdida de una licitación para la locación del bien, sino en general, con la imposibilidad de alquilarlo tanto para el sector público como el privado, debido al estado de deterioro que tenía el local producto de filtraciones y humedades originadas en cosas comunes del edificio.
El consorcio de propietarios se agravia en primer término por la procedencia y el monto fijado en concepto de repetición de gastos por reparaciones efectuadas dentro del departamento por la suma de $ 98.000. Dice que existió un antiguo convenio de mediación del año 2010 que fue cumplido y que nunca se desentendió del reclamo actor, y que no existió desidia de su parte. En segundo lugar, se queja por el rechazo de la demanda contra Aysa S.A. por cuanto sostiene que debe ser responsabilizada por sus omisiones anteriores al 3/3/2015.Considera que luego de las reparaciones y cambio de cañerías efectuados en la vía pública, los problemas de inundaciones y desbordes en el local del actor ubicado en el subsuelo dejaron de suscitarse; y agrega que la válvula de contención dentro del edificio fue cambiada, tal como se lo indicó esa empresa. En tercer lugar, cuestiona la procedencia del daño moral al indicar que la situación, en general, era conocida por el actor y sufrida también por el resto de los copropietarios. En cuarto lugar,
cuestiona que sea diferido para el momento de ejecución el monto a cuantificar por las reparaciones dentro del local. En quinto lugar, se agravia de la pericia técnica al indicar que existieron omisiones en el dictamen, en especial sobre la falta de constatación de la sección útil del caño y del espesor de pared del caño, indicando Fecha de firma: 24/02/2023
Firmado por: L.E.A. DE BEGHER, JUEZ DE CAMARA 1
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
que solo se cumplió con la prueba de estanqueidad, justificando el perito tal accionar porque las cañerías estaban en funcionamiento. Introduce como argumento que las filtraciones provendrían de las napas por su cercanía al rio, traspasando cimientos y dando origen a filtraciones. Por último, en sexto lugar, se agravia por el exiguo plazo de 60 dias fijados por la a quo para realizar las obras necesarias para solucionar problemas urgentes y prevenir mayores daños en los términos del art.1710 CCC.
Para una mejor comprensión del conflicto comenzaré con una breve síntesis del caso, fijando las posturas de las partes en el proceso.
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El actor en su calidad de propietario de la unidad funcional 1 local subsuelo, del edificio sito en la calle Bolívar, con una superficie de 915 m2, expuso en su libelo inicial que en septiembre de 2014 tuvo inundaciones, filtraciones y humedades provenientes de desagües pluviales y cañerías cloacales comunes del consorcio. Que anteriormente habían ocurrido hechos similares en el año 2009, que tuvieron un acuerdo conciliatorio en marzo de 2010.
Que con motivo de las filtraciones de 2014 se terminó la relación locativa con el inquilino y se constataron los daños en el bien conforme da cuenta el acta notarial; que el estado del local con nuevas filtraciones le hizo perder la posibilidad de alquilarlo; y que en marzo de 2015 Aysa S.A. constató desde la vereda un caño roto, al igual que la válvula de contención ubicada a continuación de la línea municipal.
A fs.499 se admitió el hecho nuevo invocado a fs.360/370.
El consorcio accionado y el administrador -contra quien quedó firme el rechazo de la demanda- dijeron que habían cumplido con sus obligaciones, y que,
en definitiva, la responsabilidad era de A.S., por lo que fue traída a juicio como tercero.
A.S. dijo que los daños eran ocasionados por problemas internos del edificio –mal mantenimiento, deterioro de las cañerías internas y la válvula de contención- y que su responsabilidad únicamente podría ser atribuida en caso de existir daños originados por cosas hasta la línea municipal de edificación, no por cañerías dentro del bien como acontecía en autos.
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La juez de grado, bajo un análisis exhaustivo de la causa, hizo lugar a la demanda contra el consorcio y la rechazó contra el administrador, al igual que contra el tercero citado A.S.E. que los daños fueron originados por filtraciones y humedades derivados de cañerías y cosas de carácter común del consorcio.
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Agravios de la actora Fecha de firma: 24/02/2023
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA 2
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
El actor se queja por el rechazo del rubro “pérdida de chance”. Indica que su pretensión no se hallaba vinculada únicamente con la pérdida de una licitación para la locación del bien, sino con la imposibilidad de alquilarlo a consecuencia del estado de deterioro que tenía el local producto de filtraciones y humedades originadas en cosas comunes del edificio.
Debo recordar que, en la esfera civil, la procedencia de la acción indemnizatoria requiere que medie relación de causalidad entre el hecho que se le atribuye al demandado y el daño padecido por quien reclama la indemnización. Si el juzgador no puede arribar a un razonable grado de convicción respecto de la existencia de un adecuado nexo causal entre ambos extremos, la pretensión del actor no hallará favorable acogida.
Todos los fenómenos del mundo jurídico, como los del mundo físico,
están sujetos al principio de causalidad. Todo lo que acontece con alguna relevancia en el derecho, responde a un hecho anterior que le sirve de causa o antecedente e influye en otro u otros hechos concomitantes o consecuentes.
Cuando se analizan los requisitos del daño resarcible, es señalada entre ellos a la circunstancia de que aquél reconozca su causa adecuada en el hecho imputado al responsable, extremo que también califica como presupuesto de la responsabilidad civil (Llambias, Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 1967, T I, 366, 367 y ss).
Dentro del rubro pérdida de chance, lo que se reclama es un resarcimiento en razón de haberse frustrado una probabilidad cierta de obtener una ganancia o evitar una pérdida, aunque se prescinda del resultado final incierto. Lo que corresponde resarcir es la mayor o menor probabilidad que existía, valorada en concreto, de obtener éxito de la causa judicial (conf. CNCivil sala F, expte.
48.631/2006. L. 501.650 - "Z. L., A.M.c.P., S. M, s./ Daños y perjuicios. R..
prof. abogados" del 24/06/2008, elDial.com - AA4A27).
Recordemos que con la expresión pérdida de “chance” (palabra francesa que significa ocasión, oportunidad) se indican todos los casos en los cuales el sujeto afectado podía realizar un provecho, obtener una ganancia o evitar una pérdida, lo que fue impedido por el hecho antijurídico de un tercero, generando, dé
tal modo la incertidumbre de saber si el efecto beneficioso se habría producido, pero que, evidentemente, ha cercenado una expectativa, una probabilidad de ventaja patrimonial (J.M., Responsabilidad civil. D. esenciales, P. General, dir. F.T.R., La Ley, T II, pág.1413; O., El daño resarcible, 1967, D., pág.70).
En nuestro caso, lo reclamado es una pérdida de chance de alquilar el local comercial, o sea, de obtener un beneficio económico por la entrega de la tenencia a título oneroso a un tercero. Si bien es cierto que se hizo referencia a la Fecha de firma: 24/02/2023
Firmado por: L.E.A. DE BEGHER, JUEZ DE CAMARA 3
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
pérdida de una licitación, no lo es menos que de la lectura del escrito de inicio surge nítidamente que la imposibilidad de alquilarlo era lo que, en definitiva, daba motivo al reclamo (ver fs. 168; 168vta. y fs.173).
La prueba producida en autos es abundante, tal como resultan ser las fotografías de fs. 2/16 y fs.309/328), actas de constatación de fs.40 y fs.296/304, y prueba pericial, a cuyo detalle profundo efectuado por la juez de grado en la sentencia me remito. Resulta evidente que el local comercial debido a los daños producidos por las filtraciones y humedades no se encontraba en condiciones de ser alquilado, por lo que la pérdida de chance resulta ostensible.
Las instalaciones del edificio de 100 años eran vetustas, y tenían, por ser cañerías antiguas, un sistema de desagüe único pluvial y cloacal que actualmente no se utiliza, ni está permitido. Existieron problemas de filtraciones, humedades,
debido a caños rotos, rotura de la válvula de contención dentro del edificio para que los líquidos no volvieran a entrar y colapsaran dentro, filtraciones por falta de recomposición de la capa hidrófuga del nivel superior, desprendimientos de revoques, manchas, presencia de agua y hongos, y olor a humedad...
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